開(kāi)發(fā)商賣(mài)房或真賣(mài)成了房東。北京市住建委25日發(fā)布“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目自持商品房租賃管理征求意見(jiàn)稿顯示，企業(yè)自持商品房住房持有年限與土地出讓年限一致，且對(duì)外出租的單次租期不超過(guò)三年。此前業(yè)界猜測(cè)的政策放松幻想破滅，有業(yè)內(nèi)人士直言“房企不虧損的可能性很小”，但也有開(kāi)發(fā)商表示，不拿地更沒(méi)有機(jī)會(huì)。

房企將自持商品房70年

在“9·30”樓市新政后，北京在土地市場(chǎng)上開(kāi)始試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”。當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)拍企業(yè)自持商品房面積。企業(yè)自持的這部分商品住房將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售。11月16和17日，共有四宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊出讓?zhuān)m然僅一宗土地現(xiàn)場(chǎng)成交，但開(kāi)發(fā)商對(duì)四宗土地商品房住宅部分的自持面積都報(bào)出了100%。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶地塊的“非理性”表現(xiàn)，有市場(chǎng)人士認(rèn)為，自持年限尚未明確，開(kāi)發(fā)商可能是在賭寬松政策。不過(guò)，事實(shí)證明，這條“后路”很可能被堵死。

住建委發(fā)布的意見(jiàn)征求稿提到，企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷(xiāo)售。持有年限與土地出讓年限一致。這意味著開(kāi)發(fā)商自持商品房的年限長(zhǎng)達(dá)70年。同時(shí)，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺(tái)管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過(guò)3年。

回報(bào)率不足銀行利率

目前，一線(xiàn)城市的年凈租金投資回報(bào)率僅在1.2%至1.3%之間，也就是說(shuō)至少需要用七八十年才能回收前期的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。

就北京而言，由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲而租金漲幅變緩，租金年投資回報(bào)率還出現(xiàn)連續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2010年至2012年維持在2%以上，2013年至2015年降到了1.7%以下。進(jìn)入2016年以后，北京各月的租金年投資回報(bào)率同樣連續(xù)下滑，10月僅為1.16%。

租金年投資回報(bào)率尚不及某些銀行1.75%的一年期整存整取利率，房地產(chǎn)自持運(yùn)營(yíng)成為一大挑戰(zhàn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，拿不到地著急，拿到了地也著急。

“不拿地就只能餓肚子”

對(duì)于企業(yè)自持70年，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，對(duì)發(fā)展尚不成熟的中國(guó)住房租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好消息，有助于推動(dòng)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)?；⒁?guī)范化發(fā)展，但開(kāi)發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)并盈利將面臨較大挑戰(zhàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從變現(xiàn)角度看，未來(lái)可能的變現(xiàn)途徑可以有REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）或者股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)?ldquo;除非發(fā)生嚴(yán)重的通貨膨脹，否則按照此次出讓的四宗地的區(qū)位，價(jià)值將非常低。房企不虧損的可能性很小。”

即便如此，在部分開(kāi)發(fā)商的眼中，拿了地未來(lái)還可能有機(jī)會(huì)，但是不拿地就無(wú)事可做。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷向記者表示，即便自持70年，開(kāi)發(fā)商依然有運(yùn)作的空間，隨著北京無(wú)地可售、無(wú)房可售的局面，土地的增值有較大預(yù)期，這能提高企業(yè)的估值，“拿到碗里的都是菜，不拿地就只能餓肚子。如果地主家里都沒(méi)有余糧了，就只能退出北京房地產(chǎn)市場(chǎng)或解散團(tuán)隊(duì)。這是任何一家房企都不愿面對(duì)的。”