不少人辛苦奔波就為能買(mǎi)到一套稱心如意的房子,在城市一隅有個(gè)落腳點(diǎn)。但如果在支付了房款、準(zhǔn)備過(guò)戶時(shí),才得知買(mǎi)到的竟是被法院查封的房屋,無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),這恐怕是最糟心的事了。為避免在購(gòu)房中“房財(cái)兩空”,上周末,北京市二中院召開(kāi)發(fā)布會(huì)做出相關(guān)提示。
問(wèn)題 不慎買(mǎi)到查封房
據(jù)介紹,法院在對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強(qiáng)制措施過(guò)程中,會(huì)有買(mǎi)房人發(fā)現(xiàn)房屋被查封而無(wú)法過(guò)戶,向法院提出異議,要求停止執(zhí)行,解除查封。此種情況在法院非常多見(jiàn),且有愈漸多發(fā)的態(tài)勢(shì)。
市二中院統(tǒng)計(jì)顯示,近八成案件是10名以上買(mǎi)房人集體申請(qǐng)異議,最多高達(dá)127人。他們均是向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)一手房的業(yè)主且是期房,幾乎都支付了全款。“一旦房屋被拍賣(mài),購(gòu)房款只能向出賣(mài)方另行追索,而作為被執(zhí)行人的出賣(mài)方基本上已經(jīng)沒(méi)有償付能力或者早已不知去向,買(mǎi)房人的畢生積蓄將轉(zhuǎn)瞬化為烏有。”
市二中院執(zhí)行二庭副庭長(zhǎng)詹彤說(shuō),一些買(mǎi)房人在房屋查封前只是簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)等,查封后才簽訂正式合同,這樣要求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外,如果在查封前未合法占有房屋或者查封時(shí)房屋尚未竣工交付,也不會(huì)得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時(shí)辦理過(guò)戶登記也會(huì)被駁回。
解決 “預(yù)告登記”上保險(xiǎn)
那么如何防范買(mǎi)房中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)?詹彤介紹說(shuō),房屋開(kāi)發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否設(shè)定抵押、是否被法院查封,對(duì)于買(mǎi)房人能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有重大影響。因此,買(mǎi)房前務(wù)必詳細(xì)調(diào)查了解房屋的上述情況,以及出賣(mài)方尤其是開(kāi)發(fā)商的信用情況。一旦發(fā)現(xiàn)不妥,應(yīng)當(dāng)提高警惕,謹(jǐn)慎交易。
進(jìn)行預(yù)告登記也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度是保障房屋買(mǎi)受人順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)的一項(xiàng)保全制度,一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記,出賣(mài)方就無(wú)法再設(shè)定抵押并辦理抵押權(quán)登記,也不能再另行處分房屋,大大降低了出賣(mài)方惡意損害買(mǎi)受人利益的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),由于預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)具有排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分,買(mǎi)受人請(qǐng)求停止處分的,法院理應(yīng)支持。如果符合物權(quán)登記條件,還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步解除查封,停止執(zhí)行。建議買(mǎi)房人充分利用法律賦予的權(quán)利,為自己筑起一道防火墻。
執(zhí)行法官侯成成說(shuō),“只要買(mǎi)房人和開(kāi)發(fā)商在簽訂合同后去房屋管理部門(mén)做預(yù)告登記,就能夠在房產(chǎn)證到手之前,對(duì)抗法院的查封。”
及時(shí)過(guò)戶防意外
俗話說(shuō),打官司就是打證據(jù),要注意收集、保留足以證明房款支付和實(shí)際占有的合法有效證據(jù),如發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、票據(jù)存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費(fèi)憑證等,盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。
同時(shí),注意可能影響證據(jù)效力的細(xì)節(jié)問(wèn)題,房款發(fā)票或收據(jù)上的付款人要與合同約定的買(mǎi)受人保持一致,不要對(duì)發(fā)票內(nèi)容進(jìn)行涂改,不要將房款輕易打入非出賣(mài)方賬戶,如開(kāi)發(fā)商員工的個(gè)人賬戶等,避免證據(jù)瑕疵導(dǎo)致證明力下降。
除法律規(guī)定的特殊情形外,房屋所有權(quán)只有在依法登記后才發(fā)生法律效力,房屋一天不過(guò)戶到自己名下,就存在被法院作為他人財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在房屋交易中,買(mǎi)房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接,更要充分重視房屋物權(quán)的變更登記,在具備過(guò)戶條件時(shí)及時(shí)辦理變更登記,以防節(jié)外生枝產(chǎn)生難以挽回的損失。(顏斐)
統(tǒng)計(jì)顯示,2014年至今年10月底,市二中院在執(zhí)行程序中共受理涉及買(mǎi)房人異議的案件為588件,占全部案外人異議案件總數(shù)的91.6%。
晨報(bào)說(shuō)案2
二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)看細(xì)節(jié)
細(xì)查賣(mài)方身份證明和所有車(chē)輛憑證
簽訂合同注意“定金”與“訂金”
近年來(lái),二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的興起及其不規(guī)范化使二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)糾紛數(shù)量激增。買(mǎi)家的掉以輕心、賣(mài)家的利欲熏心、二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)平臺(tái)的事不關(guān)己,使二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)急需凈化。針對(duì)若干案件中凸顯的二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題,近日海淀法院對(duì)二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)提高謹(jǐn)慎的環(huán)節(jié)做出了提示。
十來(lái)樣手續(xù)全檢查
車(chē)主的身份證
機(jī)動(dòng)車(chē)輛登記證
機(jī)動(dòng)車(chē)輛行駛證
購(gòu)置稅完稅證明
新車(chē)購(gòu)買(mǎi)時(shí)發(fā)票或車(chē)輛過(guò)戶交易發(fā)票
養(yǎng)路費(fèi)交納證明
有效期內(nèi)的年檢合同標(biāo)志
車(chē)船使用稅的完稅證明
車(chē)輛保險(xiǎn)單
商檢證明(僅限進(jìn)口車(chē))
環(huán)境證明(環(huán)保標(biāo)志)
法人代碼登記證或介紹信(限法人)
以上這些都要仔細(xì)看好,必要的時(shí)候應(yīng)當(dāng)去車(chē)管所查詢進(jìn)行確認(rèn),做到萬(wàn)無(wú)一失。
詳細(xì)約定關(guān)鍵環(huán)節(jié)
法官建議市民在簽訂購(gòu)車(chē)合同時(shí),應(yīng)及時(shí)要求對(duì)方提供詳細(xì)的車(chē)輛狀況說(shuō)明,或者找權(quán)威的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)定協(xié)商,然后體現(xiàn)在合同中。例如,原車(chē)保證無(wú)大事故、無(wú)大的機(jī)械隱患等。是否交付該車(chē)行駛證、購(gòu)置附加費(fèi)憑證及發(fā)票,年檢憑證、原車(chē)發(fā)票及購(gòu)買(mǎi)的車(chē)輛保修以及保障期限這些關(guān)乎買(mǎi)方重大利益的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在合同中重點(diǎn)標(biāo)注。
此外,雙方的違約責(zé)任及購(gòu)買(mǎi)二手車(chē)的付款時(shí)間和方式,例如是先付款后過(guò)戶,還是先付部分車(chē)款,過(guò)戶后補(bǔ)齊余款,無(wú)論選擇哪種付款方式,都要在合同里詳細(xì)描述。
定金訂金性質(zhì)不同
法官表示,買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)二手車(chē)之前,對(duì)于二手車(chē)方面的相關(guān)法律法規(guī)及政策應(yīng)當(dāng)心中有數(shù),以免購(gòu)車(chē)后違反法律法規(guī)而無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)車(chē)目的。
例如,北京等地規(guī)定了限購(gòu)政策,購(gòu)買(mǎi)者必須具備小客車(chē)指標(biāo)等,買(mǎi)家如若對(duì)該政策不了解,最后有可能竹籃打水一場(chǎng)空。另外,二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)中約定的定金和訂金性質(zhì)截然不同,交易雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。“定金”是一種法律上的擔(dān)保方式,目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí),對(duì)定金必須以書(shū)面形式進(jìn)行約定,同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。
法官特別提示,給付定金一方如果不履行債務(wù),無(wú)權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù),需向另一方雙倍返還定金。債務(wù)人履行債務(wù)后,依照約定,定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。
而“訂金”目前我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定,它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì),可視為“預(yù)付款”,當(dāng)合同不能履行時(shí),除不可抗力外,應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。在簽訂二手車(chē)合同時(shí),對(duì)于買(mǎi)方支付金額的性質(zhì),應(yīng)當(dāng)由雙方以條款的形式固定下來(lái),防止扯皮耍賴。(黃曉宇)
堂下問(wèn)答
開(kāi)欄的話:法律是底線,是規(guī)矩,也是保障大家正常生活的基礎(chǔ)工具。各種法律法規(guī)乃至規(guī)章制度浩如煙海,平常或許用不上,關(guān)鍵時(shí)刻還真就得指望它。工作和生活中,難免要跟法律和法條打點(diǎn)交道,北京晨報(bào)《講法堂》記者每周一在這里為晨報(bào)讀者解答點(diǎn)困惑,有事兒您吱聲,我一定支招,有專業(yè)問(wèn)題我?guī)湍l,實(shí)在不行,還能找更專業(yè)的法官和律師在這里幫您答疑解惑。
詢問(wèn):我已經(jīng)從一家私企退休了,以前單位一年還給我發(fā)600元供暖費(fèi),可近幾年單位卻取消了這項(xiàng)福利,能否通過(guò)起訴討要?
記者:根據(jù)《關(guān)于冬季職工宿舍補(bǔ)貼發(fā)放辦法的通知》,發(fā)放取暖補(bǔ)貼的范圍是全民所有制的企業(yè)、事業(yè)單位和國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體等單位的固定職工。您的單位有權(quán)自主決定是否向職工發(fā)放冬季取暖補(bǔ)貼,不違反相關(guān)法律法規(guī)。
詢問(wèn):我家的室溫經(jīng)常達(dá)不到18°,是不是可以拒交供暖費(fèi)?
記者:一分錢(qián)不給估計(jì)說(shuō)不過(guò)去。按規(guī)定,住戶在供暖溫度不達(dá)標(biāo)時(shí),應(yīng)及時(shí)報(bào)修并保存好相關(guān)證據(jù)材料,并向有關(guān)行政管理部門(mén)投訴,依法維權(quán),而非以拖欠供暖費(fèi)的方法處理問(wèn)題。如果證據(jù)充足,對(duì)供暖費(fèi)數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)減免。
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