住宅成交下滑明顯:影響將持續(xù)6-9個月?

2016年11月28日 15:21
來源:21世紀經(jīng)濟報道
11月25日,中國金茂在上海虹口競買了一塊商辦用地,成交總價25.55億,樓板價45153元/平方米,溢價率18.82%。至此,該公司今年拿地已約200億元,幾乎每一幅地總價都在20億以上。
中國金茂這一價格幾乎是去年同區(qū)域地塊價格的1倍。住宅用地市場亦如此,11月25日廣州一場土拍,同一區(qū)域地價已刷新此前22日的價格。
而在前期樓市調(diào)控之下,各地新房和二手房市場的整體成交量環(huán)比均有所回落,且非調(diào)控城市與調(diào)控城市成交降幅基本一致。分析認為,22城的調(diào)控已令全國主要城市的市場行情受到波及。
有業(yè)內(nèi)人士認為,房企在調(diào)控周期內(nèi)增加土儲,對住宅供應(yīng)市場的傳導(dǎo)要在1-1.5年之后才有所體現(xiàn)。對于當(dāng)前多地已出現(xiàn)成交量腰斬、房價卻沒有下跌的現(xiàn)象,中原地產(chǎn)市場研究部分析師盧文曦指出,土地市場對住宅市場會有傳導(dǎo)性影響,但這要在明年才有所體現(xiàn)。他以上海自2003年以來土地供應(yīng)逐步走低的事實說明,房價將難下調(diào)。
樓市持續(xù)降溫
從近幾年來的土地成交與新房供應(yīng)不難看出,兩者成正比。
來自中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示,上海市2013年土地成交847萬平方米,2014年成交660萬平方米,2015年成交406萬平方米,2016年前11月成交273萬平方米;相對應(yīng)地,2014年供應(yīng)1247萬平方米,2015年供應(yīng)1202萬平方米,2016年前11月706萬平方米。
顯然,當(dāng)年土地成交量少,第二年的新房供應(yīng)量便也隨之減少,反之亦然。11月中上旬,全國主要城市成交量繼續(xù)下調(diào),54城合計簽約15.36萬套,連續(xù)2個月環(huán)比下調(diào)。而房地產(chǎn)中介的銷售業(yè)績基本是9月的一半。
21世紀經(jīng)濟報道記者通過咨詢中介旗下門店及開發(fā)商,發(fā)現(xiàn)新政影響下,一二線城市成交量跌幅環(huán)比9月同期超過4成,市場快速降溫。11月相比10月繼續(xù)降溫。
在調(diào)控一個月后,部分城市在限購末班車效應(yīng)的集中簽約釋放后,市場逐漸開始出現(xiàn)調(diào)控導(dǎo)致的成交下調(diào)。統(tǒng)計顯示,一線城市中上旬成交量下調(diào)23.5%。
一名業(yè)內(nèi)人士表示,2014年市場也出現(xiàn)過調(diào)整跡象,由于“調(diào)整時間太短”,加上房企資金充裕,房價回落的可能性很低。“除非市場低迷一年以上。”
調(diào)控影響持續(xù)6-9個月
在全國范圍內(nèi)資產(chǎn)荒的背景下,一二線房地產(chǎn)市場以其資產(chǎn)穩(wěn)定效用,吸引大量投資資金進入,從而推高土地價格和住宅市場價格。但如今,這種上漲開始面臨調(diào)控壓力。
有分析認為,逐漸失去財富效應(yīng)后,投向一二線房地產(chǎn)的資金可能出現(xiàn)外流。在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下,海外融資難度也在加大。
過去人民幣升值的數(shù)年里,居民財富和可支配收入會隨著人民幣的升值而增加,住宅作為一種高價消費品,吸引了大量消費者,在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)難以增加的情況下,房地產(chǎn)需求的增加會拉高房價。上述業(yè)內(nèi)人士指出,這會明顯放大流動性效應(yīng)和財富效應(yīng)。當(dāng)市場預(yù)期人民幣升值時,國外資金也會大量流入我國房地產(chǎn)市場。
但他又指出,一旦人民幣匯率開始波動,特別是調(diào)控壓力下,買房趨勢開始變化。
從統(tǒng)計局公布的70大城市數(shù)據(jù)看,10月下半月開始出現(xiàn)7個之前明顯上漲城市價格下調(diào)。調(diào)控令非理性市場快速降溫。
前述人士表示,從2015年3月30日開始的資金潮導(dǎo)致樓市持續(xù)火熱,已在2016年“9·30”新政開始的22個城市嚴格調(diào)控下降溫,10月份即是一個短期拐點。
綜合多家機構(gòu)與業(yè)內(nèi)人士看法,預(yù)計本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6-9個月。20個城市房價將出現(xiàn)10%以上的價格下調(diào)空間。
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