今年頻繁冒出的“地王”讓各地政府忙于推出更為嚴(yán)厲的限制措施，以響應(yīng)抑制房價(jià)和地價(jià)過快上漲的宏觀調(diào)控要求。
武漢在本周取消了一塊已經(jīng)掛牌近一月的高總價(jià)地塊的出讓，當(dāng)?shù)卣谝环莨嬷袑⒋朔Q為“為落實(shí)國家關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策”。這是武漢在近期已經(jīng)做出多項(xiàng)舉措來限制“地王”誕生之后采取的最直接有效的方法。
當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)人士稱，這塊起拍總價(jià)超過126億元的地塊只要能夠出讓，勢必成為武漢總價(jià)最高的“地王”，在全國預(yù)計(jì)也排在前三的位置，政府面臨著很大的壓力。武漢在上月已經(jīng)出讓了一宗總價(jià)高達(dá)110.65億元的地塊，是今年全國總價(jià)第四高的地塊。
隨著監(jiān)管部門擔(dān)憂地價(jià)的快速飆升將繼續(xù)傳導(dǎo)至樓市，引發(fā)房價(jià)的快速上漲，多個(gè)城市以及職能部門在下半年陸續(xù)加大了對購買土地的限制，各地祭出的手段也紛繁多樣。
在取消本次土地出讓之前，武漢已經(jīng)推出了多項(xiàng)措施，包括設(shè)定土地上限價(jià)格、在價(jià)格觸頂后改為評(píng)比建設(shè)方案、報(bào)建公共建筑面積等方式，但依然難阻擋企業(yè)拿地的熱情，多宗地塊的實(shí)際價(jià)格屢創(chuàng)新高。
據(jù)人民財(cái)經(jīng)了解，實(shí)際上，今年來已經(jīng)有十余個(gè)房地產(chǎn)市場火熱的城市在探索包括提高土地競拍門檻、增加企業(yè)拿地成本、管控企業(yè)資金來源、增加土地供應(yīng)等多個(gè)途徑，試圖緩解地價(jià)過快上漲和“地王”不斷出現(xiàn)的壓力。
比如，北京在近期推出的幾宗地塊中采用了“限房價(jià)、競地價(jià)”的土地出讓方式，通過設(shè)置土地價(jià)格上限、由企業(yè)競拍愿意自己持有的住宅面積比例多少來確定競得人，從而將地價(jià)限制在一定范圍內(nèi)。
而在上海、廣州、南京等地，除了設(shè)定價(jià)格上限、增加土地出讓中的非價(jià)格約束條件之外，還加大了查處企業(yè)拿地資金來源的力度，要求競拍企業(yè)必須使用自有資金，不得采用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計(jì)劃配資等杠桿資金。
一些城市還嘗試了提高土地出讓金中的首付比例、縮短企業(yè)繳納土地出讓金時(shí)間、要求拿地后必須是現(xiàn)房才能銷售、搖號(hào)決定地塊歸屬等方式。部分城市一度還推出了“熔斷”機(jī)制，即報(bào)價(jià)超過政府設(shè)定的上限價(jià)格后自動(dòng)取消交易。
多管齊下 全面調(diào)控
對土地價(jià)格的限制通常是為了防止房價(jià)的過快上漲。由于高價(jià)土地的樓面價(jià)格通常高于周邊在售的房價(jià)，形成房價(jià)和地價(jià)倒掛的局面，這常常引發(fā)市場對未來房價(jià)的預(yù)期。行業(yè)人士分析，這意味著房產(chǎn)商要能回本甚或賺錢，未來地塊入市的房價(jià)必須要大幅上漲甚至翻倍，周邊的房價(jià)也因此會(huì)大幅抬升。
自9月底以來，房價(jià)上漲較快的20多個(gè)城市已經(jīng)陸續(xù)推出了諸如限購、限貸等措施提高購房門檻，抑制市場過熱。如上海、杭州、天津、武漢等地甚至多次加碼樓市調(diào)控政策。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長、校講席教授陳杰認(rèn)為，目前各地政府把穩(wěn)定房價(jià)作為頭等大事和一項(xiàng)政治任務(wù)，尤其今年房價(jià)上漲過猛的城市政府希望在本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場降溫方面做出表率、成為排頭兵，深怕因?yàn)闃鞘锌刂撇涣Χ鹬醒氲膯栘?zé)。
“這些地方政府也是想以此表明一個(gè)姿態(tài)，這次是確實(shí)下定決心要調(diào)控，要言出必行、執(zhí)行到位，不是作秀裝樣子，不達(dá)目的不罷休。”陳杰撰文表示，“否則，政府面對房價(jià)反彈不聞不問、裝聾作啞，就可能前期高壓政策都前功盡棄，政策公信力徹底失去，那么房價(jià)很可能一發(fā)不可收拾。”
由于中央層面并未出臺(tái)具體的調(diào)控政策，因而本輪房地產(chǎn)調(diào)控的思路正是因城施策，強(qiáng)調(diào)各地根據(jù)自身的發(fā)展情況采取適宜的措施。這也為各地探索不同的抑制房價(jià)、地價(jià)措施提供了自由的環(huán)境。
但整體調(diào)控要求的嚴(yán)厲性則要求各地政府、主管部門多管齊下，從不同的層面對市場加以限制。從上半年國資委口頭通知央企、國企少拿甚至不拿“地王”到證監(jiān)會(huì)重申房地產(chǎn)企業(yè)再融資所得不得用于購地，再到部分地方銀監(jiān)局要求商業(yè)銀行禁止給“地王”項(xiàng)目放貸、證監(jiān)會(huì)和交易所收緊房企發(fā)債融資等多部門的各項(xiàng)舉措，無不體現(xiàn)著此次調(diào)控的全面和嚴(yán)厲。
資金充裕 供應(yīng)偏少
實(shí)際上，本輪土地價(jià)格的快速攀升除了與房價(jià)的飆升互相影響、互相循壞之外，企業(yè)資金充裕和土地供應(yīng)偏少直接導(dǎo)致了地價(jià)的上漲。
人民財(cái)經(jīng)根據(jù)金融服務(wù)提供商Wind測算的數(shù)據(jù)顯示，在今年前11個(gè)月中，其跟蹤的100個(gè)大中城市，土地供應(yīng)數(shù)量明顯少于去年同期。
以一線城市為例，今年1-11月份，國內(nèi)一線城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量為147幅，而去年同期則為212幅；住宅用地面積方面，今年前8個(gè)月國內(nèi)一線城市住宅用地供應(yīng)面積776.8萬平方米，而去年同期則為1401萬平方米。從這組數(shù)據(jù)來看，一線城市住宅供應(yīng)面積僅略超過去年同期的一半。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，地價(jià)高企的核心問題在于，一、二線城市的土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。由于三、四線城市庫存大、風(fēng)險(xiǎn)大，企業(yè)并不愿意在這些城市冒險(xiǎn)投資。接下來的問題就是，即使熱點(diǎn)的二線城市土地也沒法搶到，開發(fā)商也很少會(huì)愿意前往三、四線城市，而是轉(zhuǎn)向其他沒那么熱的二線城市，進(jìn)而又推高了其他城市的地價(jià)。
一家央企房地產(chǎn)商武漢分公司負(fù)責(zé)土地投資的人士說，在前期武漢出的一塊土地中，他們公司出價(jià)1.8萬元/平方米，但沒有成功，最后成交的樓面價(jià)達(dá)到2萬元/平方米。他說，就算價(jià)格再高也要拼一拼，如果不拿，武漢項(xiàng)目部的幾十個(gè)人就吃閑飯了。拿了地之后，就能通過引進(jìn)合作方、資金方等多種渠道，分?jǐn)傞_發(fā)壓力。
分析人士指出，開發(fā)商能夠拿到土地，也和他們手中的資金狀況大為相關(guān)，說到底，“地王”考驗(yàn)企業(yè)的資金實(shí)力。由于近兩年社會(huì)資源大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了他們?nèi)谫Y最為便利的窗口。
自去年初房企在境內(nèi)市場獲準(zhǔn)發(fā)債融資以后，房地產(chǎn)行業(yè)的債券發(fā)行數(shù)量出現(xiàn)井噴。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，僅在今年前8月，上市房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行量就達(dá)990只，超過2015年全年總數(shù)。到9月中旬，募集金額已經(jīng)是2015年同期的三倍以上。
實(shí)際上，銀行貸款以及通過各種渠道流進(jìn)房地產(chǎn)的資金也在增長。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)通過銀行貸款、理財(cái)資金、債券市場這三個(gè)渠道獲得的累計(jì)融資額，已超11萬億元。
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