不同于往年的銷售沖刺，臨近年底，眾多北京房企已經(jīng)開始放慢推盤節(jié)奏。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這一方面源于前九個(gè)月的旺盛銷售，房企年底得以輕裝收尾；一方面也是因?yàn)樽罱膬r(jià)格管控和購(gòu)房者觀望情緒加重，房企放慢節(jié)奏，以備來(lái)年再戰(zhàn)。  

項(xiàng)目放慢供應(yīng)腳步

“該賣的都賣得差不多了，今年絕對(duì)是不愁業(yè)績(jī)的一年。”北京一改善型樓盤工作人員向記者表示。

確實(shí)，與去年熱火朝天的推盤不同，今年年末不少在京房企選擇了放緩節(jié)奏或保持順銷。記者在采訪中了解到，恒大、融創(chuàng)、保利等房企在京項(xiàng)目均表示年內(nèi)不會(huì)再有大的推盤動(dòng)作。

另一方面，有業(yè)內(nèi)人士表示，年末相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格管控更為嚴(yán)格，部分價(jià)格上漲過快項(xiàng)目已“無(wú)房可售”，年內(nèi)也不會(huì)被“輕易放行”。

實(shí)際上，在目前以中高端項(xiàng)目為主導(dǎo)的北京市場(chǎng)，開發(fā)商主動(dòng)或被動(dòng)延期所導(dǎo)致的供應(yīng)縮減，已經(jīng)直接作用于市場(chǎng)的成交表現(xiàn)上。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月北京市新房(不含保障房)成交6208套，環(huán)比下降34%；成交總金額為258.77億元，環(huán)比下降26.4%。北京新房市場(chǎng)成交量已經(jīng)連續(xù)兩月下滑，創(chuàng)下今年除春節(jié)所在的2月以外的全年月度網(wǎng)簽量新低。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，自“9·30新政”開始，北京樓市供需雙方預(yù)期均發(fā)生改變，需求方經(jīng)歷了多次調(diào)控房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)之后，對(duì)于調(diào)控引發(fā)房?jī)r(jià)走低并不抱太大希望，尤其是在目前以中高端產(chǎn)品為主的純商住宅市場(chǎng)，購(gòu)買需求后置很大程度上受制于供應(yīng)的不足；而從供應(yīng)方情況來(lái)看，則是主動(dòng)延期帶來(lái)了供應(yīng)市場(chǎng)的深度觸底。在主管部門對(duì)項(xiàng)目預(yù)售和現(xiàn)售價(jià)格的管制下，開發(fā)商無(wú)法以此前預(yù)計(jì)的價(jià)格取證入市，基于對(duì)自身項(xiàng)目和產(chǎn)品的信心，主動(dòng)延后上市進(jìn)程，將希望寄托在未來(lái)價(jià)格管制松動(dòng)的可能上。

中高端項(xiàng)目繼續(xù)小幅試水

目前市場(chǎng)上仍有部分項(xiàng)目在相繼放量。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，12月北京住宅市場(chǎng)已有4個(gè)純商品房住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可，分別為天潤(rùn)香墅灣1號(hào)、北科建泰禾·麗春湖院子、翡翠長(zhǎng)安以及景粼原著，共新增682套。而11月也僅有7個(gè)純商品房住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可，新增684套。

“目前積極入市的多為近期試水成功的項(xiàng)目。”郭毅認(rèn)為，在這之中，翡翠長(zhǎng)安首期在9月下旬入市，調(diào)控并未對(duì)其后續(xù)簽約產(chǎn)生太大影響。截至目前，首期入市產(chǎn)品網(wǎng)簽率已超八成；景粼原著項(xiàng)目是調(diào)控后首個(gè)取證的純商品房住宅項(xiàng)目，取證價(jià)格最高超13萬(wàn)元/平方米，截至目前已簽約18套；11月入市的北科建泰禾·麗春湖院子更是在開盤當(dāng)天即告售罄。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，中高端需求受資金挾制的影響相對(duì)較小，也更易通過賣舊買新來(lái)解決資金和購(gòu)房資格的問題。同時(shí)中高端改善客群對(duì)于居住品質(zhì)改善的要求較高，產(chǎn)品和服務(wù)相對(duì)較弱的二手房并不是他們的首選，因此一些綜合素質(zhì)較高的中高端項(xiàng)目依舊不缺乏人氣，因此會(huì)選擇在市場(chǎng)淡季持續(xù)推盤。

盡管如此，市場(chǎng)整體休整的局面并不會(huì)改變。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，北京純商品房住宅月均新增預(yù)售項(xiàng)目達(dá)14個(gè)，而在“9·30新政”之后純商住宅的預(yù)售量大減，10月僅4個(gè)項(xiàng)目取證，11月僅有3個(gè)純商住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可，“純商品房住宅供應(yīng)減少的趨勢(shì)將至少延續(xù)到明年一季度。”郭毅如是說(shuō)。

■ 房企個(gè)案

恒大

在京拿地耗資 -

在京銷售業(yè)績(jī) 300億元

(以上數(shù)據(jù)由記者統(tǒng)計(jì)整理，截至目前，最終以開發(fā)商公布為準(zhǔn)。后同)

超額完成目標(biāo) 沒有新盤，保持順銷

恒大在北京市場(chǎng)上依然表現(xiàn)得較為強(qiáng)勢(shì)。在東壩、黃村打造的項(xiàng)目已相繼入市，并且得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的2016年1月至11月末，北京花園洋房、住宅和別墅的銷售情況中，恒大華府、恒大江灣和北京恒大城三個(gè)項(xiàng)目，總共成交173套房源。

而據(jù)記者了解，截至目前，恒大在北京市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)達(dá)到300億，早已突破年初既定的目標(biāo)。即便超額達(dá)標(biāo)，恒大在北京市場(chǎng)仍在積極推售項(xiàng)目。“北京沒有新盤，目前要做的就是把在售的項(xiàng)目繼續(xù)推出來(lái)。”一位接近恒大的人士對(duì)記者表示。

在北京土地市場(chǎng)上，與前兩年以高溢價(jià)出手拿地的表現(xiàn)不同，今年恒大顯得比較低調(diào)，記者查詢北京市國(guó)土局網(wǎng)站土地成交信息，并未查詢到恒大的土地成交記錄。而據(jù)記者了解，恒大此前在北京沙河、豆各莊、東壩、來(lái)廣營(yíng)、黃村以及房山長(zhǎng)陽(yáng)等地均有所布局，因此在北京仍然還有一定的土地儲(chǔ)備，不過由于拿地時(shí)競(jìng)價(jià)情況較為激烈，自住房占據(jù)了其中一定比例。

雖然恒大近日來(lái)宣稱其全國(guó)范圍內(nèi)銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)超過萬(wàn)科，但在北京市場(chǎng)上，受限于項(xiàng)目數(shù)量與土地儲(chǔ)備的關(guān)系，恒大同萬(wàn)科仍然存在著一定的差距。

萬(wàn)科

在京拿地耗資 109億元

在京銷售業(yè)績(jī) 236.9億元

不談業(yè)績(jī)目標(biāo)按自己的節(jié)奏走

今年萬(wàn)科在京項(xiàng)目頻頻亮相發(fā)聲，表現(xiàn)活躍。由于此前在門頭溝、昌平北七家等區(qū)域打造的項(xiàng)目基本完成，開始推盤入市，再加上北京市場(chǎng)上萬(wàn)科的原有項(xiàng)目，萬(wàn)科在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)著相當(dāng)份額。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科今年在京共14個(gè)項(xiàng)目在售，無(wú)論從項(xiàng)目數(shù)量還是從體量上來(lái)說(shuō)，都在品牌房企里名列前茅。其中業(yè)績(jī)最高的五礦萬(wàn)科如園今年以來(lái)共取得27.55億元銷售金額。

“萬(wàn)科北京公司是不談業(yè)績(jī)目標(biāo)的，我們的各個(gè)項(xiàng)目有著自己的銷售節(jié)奏，今年年底也不會(huì)再有大規(guī)模的推盤。”據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)北京公司方面透露，截至目前，萬(wàn)科北京區(qū)域已實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)銷售(含自住房)236.9億元。

在土地方面，一直謹(jǐn)慎、保守且鮮有出手的萬(wàn)科卻在今年底引發(fā)了業(yè)內(nèi)的集體討論。12月1日，萬(wàn)科耗資109億元，一舉拿下位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號(hào)、 19號(hào)兩宗住宅全自持地塊，不少業(yè)內(nèi)人士都對(duì)這一類全自持地塊的盈利模式表示關(guān)注。對(duì)此，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬(wàn)科總經(jīng)理劉肖表示，破題的題眼在于眾籌。

龍湖

在京拿地耗資 52億元

在京銷售業(yè)績(jī) 近100億元

年底不會(huì)沖刺能拿到預(yù)售證就賣

龍湖今年入市的高端項(xiàng)目不少。于今年下半年相繼入市的景粼原著和首開龍湖天瑯，都是目前龍湖在北京市場(chǎng)上打造的新產(chǎn)品。伴隨著“9·30新政”帶來(lái)的壓力，這些項(xiàng)目并不如往年一樣，在國(guó)慶、年底等時(shí)間節(jié)點(diǎn)大規(guī)模推盤。“今年大家都沒有年底沖業(yè)績(jī)的邏輯，看誰(shuí)能拿到預(yù)售證誰(shuí)賣就行了。”龍湖集團(tuán)北京公司有關(guān)人士向記者表示。

除市區(qū)高端項(xiàng)目外，龍湖今年在北京遠(yuǎn)郊市場(chǎng)上也取得了不錯(cuò)的成績(jī)。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，位于古北水鎮(zhèn)旁的龍湖長(zhǎng)城源著項(xiàng)目今年以來(lái)共實(shí)現(xiàn)銷售1096套，銷售額達(dá)10.97億元。而龍湖年初制定約100億元的銷售額，目前已近乎完成。有關(guān)人士表示，這只是龍湖自銷部分，如果加上合并部分，銷售業(yè)績(jī)會(huì)高于這一任務(wù)目標(biāo)。

在土地市場(chǎng)上，龍湖繼續(xù)在京南區(qū)域進(jìn)行布局。11月14日，經(jīng)過203輪競(jìng)價(jià)，以 37.8億元拿下房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)地塊。據(jù)龍湖集團(tuán)北京公司方面表示，這是他們第一次進(jìn)入房山長(zhǎng)陽(yáng)這一片區(qū)，未來(lái)將在此地塊上打造一個(gè)“天街”系產(chǎn)品。除此之外，今年6月2日，龍湖還以14.1億元在海淀北部新區(qū)拿下一宗商業(yè)用地。

中國(guó)金茂

在京拿地耗資 -

在京銷售業(yè)績(jī) 32.44億元

已獲大筆成交預(yù)計(jì)年內(nèi)無(wú)房源可售

金茂今年在北京可謂收獲頗豐。據(jù)了解，雖然在北京市場(chǎng)上僅有亦莊金茂悅這一個(gè)主推項(xiàng)目，但據(jù)網(wǎng)易數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目截至11月底共成交了32.44億元，位居目前北京住宅成交排行第二位。

有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然今年金茂失去了前幾年?yáng)|北南三個(gè)方位的樓盤聯(lián)動(dòng)，但借助去年以來(lái)改善型購(gòu)房需求的集中持續(xù)釋放，項(xiàng)目高層+類別墅的多樣產(chǎn)品模式收獲了大筆成交。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中國(guó)金茂北京區(qū)域?yàn)槿珖?guó)三大區(qū)域銷售貢獻(xiàn)了近30%的銷售額。而截至今年前10月，中國(guó)金茂已完成98%的全年銷售目標(biāo)。

記者了解到，目前亦莊金茂悅暫無(wú)房源出售。據(jù)項(xiàng)目工作人員介紹，今年內(nèi)項(xiàng)目預(yù)計(jì)不會(huì)再推出新房源。

不過另一方面，金茂北京方面已經(jīng)開始為明年的市場(chǎng)預(yù)熱。就在不久前，金茂和中鐵建聯(lián)手的北京金茂府項(xiàng)目正式亮相。

該項(xiàng)目是去年8月底，中國(guó)金茂聯(lián)合中鐵建經(jīng)過64輪激烈競(jìng)拍，以50.25億元競(jìng)得北京豐臺(tái)區(qū)石榴莊地塊，從而引發(fā)業(yè)內(nèi)的持續(xù)關(guān)注。

■ 市場(chǎng)情況

本月僅9項(xiàng)目計(jì)劃入市，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目搶跑

進(jìn)入年末淡季，計(jì)劃入市的樓盤也有所縮減。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，12月北京住宅市場(chǎng)僅有9個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中包括臺(tái)湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府等4個(gè)純新盤，以及包括五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地、北京城建·上河灣等在內(nèi)的5個(gè)老項(xiàng)目后期。

從當(dāng)前計(jì)劃入市項(xiàng)目特征來(lái)看，急于在年底入市的項(xiàng)目以郊區(qū)居多，9個(gè)項(xiàng)目全部位于五環(huán)以外，其中六環(huán)外項(xiàng)目超半數(shù)，并以中小戶型為主。例如臺(tái)湖銀河灣主打53平方米一居以及82平方米兩居。另外，首創(chuàng)禧悅府、通用博園等項(xiàng)目中90平方米以內(nèi)中小戶型占比也較大。

目前北京商品住宅存量超過八成位于五環(huán)外，六環(huán)外占比也達(dá)到將近四成。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，當(dāng)前新房供給尚以中大戶型產(chǎn)品為主，面向剛需剛改客群的中小戶型住宅產(chǎn)品較為稀缺，因此面積偏小、定位于中端置業(yè)需求的項(xiàng)目，在預(yù)期未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大的背景下，選擇在年末小戶型供應(yīng)的斷檔期入市也是尋求踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏的機(jī)會(huì)點(diǎn)，在淡市回籠資金，儲(chǔ)備能量。

另外，由于郊區(qū)項(xiàng)目定價(jià)相對(duì)偏低，因此在現(xiàn)階段取證成功的可能性也相對(duì)較高，也是這類項(xiàng)目得以入市的原因之一。郭毅認(rèn)為，隨著年末中小戶型、中低價(jià)位商品住宅的集中入市，將會(huì)對(duì)北京商品住宅的整體均價(jià)水平產(chǎn)生一定的下拉作用，屆時(shí)，北京新房市場(chǎng)有望出現(xiàn)成交均價(jià)的結(jié)構(gòu)性的下滑。

B09-B10版采寫/新京報(bào)記者 方王洋 陳禹銘 李捷