你是否了然2016年中國樓市到底發(fā)生了什么，這一切到底為何發(fā)生，對(duì)中國的未來意味著什么，未來房?jī)r(jià)又會(huì)是什么樣？
過去的十幾年，房子是增值最快的資產(chǎn)，買了房的人賭對(duì)了這個(gè)大趨勢(shì)；2013年后，一二線與三四年城市開始分化，買了一二線城市房的人則賭對(duì)了這個(gè)大趨勢(shì)。
今年，如脫韁之馬急速上升的房?jī)r(jià)更是讓萬家燈火中增添了幾家歡喜幾家憂，買房人則要用更多時(shí)間來攢錢，有的人以前舉全家之力勉強(qiáng)湊齊首付，在這一輪牛市之后舉全家之力也難湊齊首付了，而手里有一二線房子的人資產(chǎn)升值，房子賣出瞬間完成財(cái)富的轉(zhuǎn)移。
今年，“地王”拍地的瘋狂再次刷新了人們的眼球，“面粉”超過“面包”價(jià)竟成常態(tài)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價(jià)同比上漲72.2%，二線城市漲幅達(dá)到86.7%，遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)上漲幅度。
這場(chǎng)地王潮中最有力的推動(dòng)者要數(shù)國資房企、央企，他們聯(lián)手上市公司，拿下了逾八成“地王”。
投資客也是推動(dòng)這場(chǎng)樓市熱的主力。先是狂買一線城市房產(chǎn)，3月末上海深圳相繼出臺(tái)樓市限購限貸政策后，很多投資客轉(zhuǎn)而沖入一線周邊城市及二線熱點(diǎn)城市，又帶動(dòng)這些地區(qū)房?jī)r(jià)飛漲。
十一國慶7天假期里，19個(gè)城市密集發(fā)布樓市收緊政策，11月杭州、深圳、武漢、上海、天津等再進(jìn)一步出臺(tái)收緊政策，顯示出最高監(jiān)管層對(duì)樓市打壓“不達(dá)目的不罷休”的態(tài)度。
那未來房?jī)r(jià)又會(huì)是什么樣？下面這篇西峯老師的報(bào)告將全面專業(yè)的給出答案：
如下圖，中國大陸城鎮(zhèn)居民的住房自有率達(dá)到了87%，農(nóng)村更高達(dá)96%，未來還有空間繼續(xù)提升嗎？相對(duì)于一些發(fā)達(dá)國家，美國現(xiàn)在也不過只有65%，英國66%，德國因?yàn)檎峁┝舜罅康墓卜课葜?，只?3%。
不得不思考，為什么在這么高的住房自有率的情況下，我們已經(jīng)說到地產(chǎn)的黃金年代過已經(jīng)去的情況下，地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)大幅提升？過去到底發(fā)生了什么？
說到房產(chǎn)市場(chǎng)變化，我們不得不說從2014年開始，政府對(duì)房產(chǎn)的態(tài)度從持續(xù)打壓變成了一定程度上的支持，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下滑了，很多地方房子庫存太高，賣不出去了。所以政府的態(tài)度從打壓變成了支持，最近看到他的態(tài)度現(xiàn)在又開始慢慢轉(zhuǎn)向一定程度的抑制。
以深圳為例，在過去一段時(shí)間里面，房?jī)r(jià)的變化是怎么樣的？
南山同比增幅是74%，福田是87%，鹽田是78%，寶安是55%，羅湖是40%，龍崗是78%。整個(gè)深圳的漲幅大概在50%左右，坦白說，這是我從業(yè)以來看到的最快的單個(gè)城市的漲幅。
上一輪漲得最快的地方是上海，是2009年的上海，當(dāng)時(shí)正好是2008年金融危機(jī)之后，中國政府出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，所以上海出現(xiàn)了一個(gè)快速的房?jī)r(jià)上漲。但是這一輪深圳的漲幅是超過上一輪漲得最快的上海。
上海從土地市場(chǎng)來看，我們看到也有一些變化，如圖，2010年，上海的市場(chǎng)很熱，土地市場(chǎng)也很熱，所以成交的土地單價(jià)達(dá)到了9000塊，當(dāng)時(shí)的漲幅是50%，2011年市場(chǎng)下來了，土地成交單價(jià)是7000塊左右，漲幅只有17%。
2012年市場(chǎng)照樣很熱，土地還是只有7500左右，漲幅是15%。2013年市場(chǎng)已經(jīng)開始走熱了，所以成交單價(jià)到了11000左右，溢價(jià)率到了35%。
2014年市場(chǎng)走弱，所以土地的平均成交均價(jià)幾乎沒有變化。到2015年，成交額比2014年漲了50%，溢價(jià)率達(dá)到38%。
大家看到一個(gè)比較有意思的現(xiàn)象，上海政府很聰明，在市場(chǎng)熱的時(shí)候多賣一些土地，2010年很熱，我多賣一點(diǎn)，市場(chǎng)不好我就少賣一點(diǎn)，市場(chǎng)再不好我再少賣一點(diǎn)，市場(chǎng)熱了我再多賣一點(diǎn)。
唯一的例外是2015年，市場(chǎng)很好，但是我賣出的土地依然只有前一年比較弱的時(shí)候的六成左右。為什么？原因在于2013年底出臺(tái)了《新城鎮(zhèn)規(guī)劃》，其中要求特大型城市控制土地規(guī)模。
所以大家都聽到了，在北京也好，在上海也好，我們開始趕人了，另外一個(gè)方面就是控地了。
在土地市場(chǎng)、在住房市場(chǎng)快速上漲的情況下，我控制了土地供應(yīng)，情況會(huì)怎么樣？所以我們就看到情況就是“地王”頻出，這是上海過去一段時(shí)間土地成交的狀況，我們可以看到哪怕在遠(yuǎn)郊區(qū)都出現(xiàn)了快速的上漲。
而在市中心，我們可以看到，融信拿的這塊靜安區(qū)中心社區(qū)這一塊地塊，名義樓盤價(jià)是10萬塊，但是拋去不能賣的，包括保障性住房，實(shí)際估算下來成交價(jià)在14萬，而周邊的樓盤當(dāng)時(shí)的成交價(jià)也不過就在八九萬左右，這確實(shí)是一個(gè)非常驚人的變化。 同時(shí)，在可售住宅和去化周期方面，市場(chǎng)也發(fā)生了劇烈的變化，在市場(chǎng)最冷的時(shí)候，2014年的年底，我們看到上?？墒鄣淖≌拇媪窟_(dá)到92000套，現(xiàn)在不足當(dāng)初的一半。
2014年底、2015年初的時(shí)候，我記得當(dāng)時(shí)我們跟上海政府開了一個(gè)“怎么樣解決房地產(chǎn)低迷，怎么樣把房子賣出去”的會(huì)。
當(dāng)時(shí)我記得有一位房企的老總作了這么一個(gè)表述，他說不管大家怎么看，反正我覺得這個(gè)房市是到頭了，所以他做的一個(gè)舉動(dòng)，他說我把我自己住的房子賣掉了，我去炒股。
我不知道他炒股的收益怎么樣，但是他賣掉的那套房子大概在后面應(yīng)該漲了不止50%，另外一個(gè)很大房企的營銷總監(jiān)當(dāng)時(shí)也說，我從業(yè)20年，這是我見過的最冷的冬天。但是沒想到，大家都萬萬沒想到的情況是在最冷的冬天之后，市場(chǎng)就迎來了一個(gè)快速的上漲。
這個(gè)是2007年到2015年上海樓市的平均走勢(shì)，黃線是它的月成交價(jià)格，黃色虛線是12個(gè)月的平均移動(dòng)價(jià)格。這個(gè)圖表我們可以清晰地看到，每一輪調(diào)控都是有效的。
每一輪調(diào)控都深深地打擊了未來3-6個(gè)月的成交，可能也進(jìn)而引起了當(dāng)時(shí)的一個(gè)短期價(jià)格。不過從長(zhǎng)期來看，調(diào)控幾乎對(duì)成交價(jià)格是無效的，它并不能改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。
知道了現(xiàn)狀、知道了過去，我們其實(shí)最關(guān)心的其實(shí)是未來。
跟大家聊一聊未來會(huì)是怎么樣，因?yàn)槲覀兠恳淮慰吹降亩唐诓▌?dòng)，每一次我們看到短期的成交變化，每一次我們看到短期的政策的調(diào)控似乎當(dāng)我們?nèi)プ返臅r(shí)候都已經(jīng)太晚了，所以今天我想跟大家分享一下影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的五個(gè)因素。
第一個(gè)因素，是經(jīng)濟(jì)。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大家收入增加了，財(cái)富增加了，所以房?jī)r(jià)上漲了，名義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和實(shí)際增長(zhǎng)之后的一個(gè)差異。大家可以看到在1995年，中國全國GDP大概在6萬億左右，2015年中國的GDP是67萬億，整整增長(zhǎng)了11倍。
在這里邊我們會(huì)發(fā)現(xiàn)有一樣差異，就是我們被媒體灌輸，過去20年平均增長(zhǎng)率10%，是什么？是GDP的實(shí)際增長(zhǎng)率，但是如果考慮到通脹，它的名義增長(zhǎng)率大概在15%左右，大家不要小看這10和15的差異，經(jīng)過20年的復(fù)合就是巨大的增長(zhǎng)差異。
我們可以看到在1995年人均的可支配收入是4000塊左右，而在2014年，這個(gè)數(shù)字達(dá)到了29000左右，也是20年，20年增長(zhǎng)了大概也是7倍左右。
我們可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢過GDP。在過去很多年里面，很多城市，它的房?jī)r(jià)未必可以跑贏GDP的增長(zhǎng)，但是它可以跑贏收入的增長(zhǎng)，這也就是為什么房?jī)r(jià)漲得更快的一個(gè)原因。
類比美國，隨著GDP的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)一樣是上漲，到2008年我們可以看到它的房?jī)r(jià)增速背離了GDP的增長(zhǎng)，所以它的房市崩潰了?，F(xiàn)在兩者又趨于相同。中國其實(shí)也是差不多。
第二個(gè)因素，是利率。
這里說起1998年到現(xiàn)在，中國的人民銀行給的基礎(chǔ)利率走勢(shì)，跟我們很多的直覺相反，我們可以看到在高增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)因素背景下，基礎(chǔ)利率高于7%的年份只有三個(gè)月，大部分年份中國的利率在6%上下波動(dòng)，什么意思呢？
在過去20年，中國GDP平均大概是15%、14%的增長(zhǎng)，但是基礎(chǔ)利率是7%。
這意味著只要你借到錢，基本上就能賺到錢。
更何況房?jī)r(jià)可以在基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上是可以打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基礎(chǔ)利率上下利息借到錢？國企，一部分上市公司，知名的外企，普通的民企能夠借到這么便宜的錢嗎？借不到。
我們來看一下，藍(lán)線是溫州的民間綜合借貸利率，黃線是央行的基準(zhǔn)利率，我們可以看得非常非常清楚，藍(lán)線遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于黃線，基本上整個(gè)藍(lán)線的利率是大概在20%左右徘徊。
什么意思？大家可以想一想，如果我們?nèi)ソ栉覀兊男庞每?，它的年化利率月息大?.5%，年化是18%左右，跟民間的借貸利率相仿。
而房貸是在下面這條黃線，甚至更低，也就是說你能借到房貸差不多是一個(gè)普通人分享利息紅利的唯一辦法。在高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體里面，能以這么低的利息借到錢基本上是大概率能夠賺到錢的。
第三個(gè)因素，是土地。
前面兩個(gè)我們談到經(jīng)濟(jì)、利率，這基本是全國普適性的，他們解釋了房?jī)r(jià)的上漲，但是不能解釋房?jī)r(jià)上漲的差異，所以在后面三個(gè)因素，我們會(huì)來聊一聊各地房?jī)r(jià)漲幅不一的原因。
先來看土地。
關(guān)于土地我們最耳熟能詳?shù)?，包括在很多的媒體，包括很多網(wǎng)上我們都談到一個(gè)叫饑餓供地。
為什么北京的房?jī)r(jià)這么高？饑餓供地。
為什么上海的房?jī)r(jià)這么高？饑餓供地。
為什么中國的房?jī)r(jià)這么高？饑餓供地。
哪里學(xué)的？學(xué)香港，這句話有沒有道理呢？有點(diǎn)道理，但是如果我們看一下事實(shí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，說中國整個(gè)國家在饑餓供地，這句話肯定是不對(duì)的，因?yàn)閺耐恋爻鲎岄_始，我們看到整個(gè)土地供應(yīng)是這么上去的，每一年幾乎都出現(xiàn)了大幅上升，但是何來饑餓之說呢？事實(shí)上中國有660個(gè)城市，某些城市可以饑餓供地，但絕大部分城市做不到。
我們以一個(gè)城市作為例子，我們稱之為A城市，A城市來了一個(gè)市長(zhǎng)，他上來之后，一個(gè)中國地級(jí)市市長(zhǎng)平均任職兩到三年。上來之后，秘書告訴他，某市長(zhǎng)，我們看到現(xiàn)在我們歷史上供應(yīng)的土地足夠我們發(fā)展十年之用。
他怎么辦？他有兩個(gè)選擇，第一個(gè)選擇，土地供應(yīng)這么多，我們要不就減少土地供應(yīng)，或干脆我們兩年里面一塊土地都不出。兩年里面一塊土地也不出，市場(chǎng)不就恢復(fù)到8點(diǎn)，還是嚴(yán)重供過于求，不供地有什么問題？不供地就少了一大塊財(cái)政收入。
大家知道，中國的中央和地方的兩級(jí)財(cái)政收入是中央的事權(quán)少財(cái)權(quán)多，地方是事權(quán)多財(cái)權(quán)少，少了土地來供應(yīng)的財(cái)權(quán)，就意味著這個(gè)市長(zhǎng)在上任的兩年里面可能很多事情做不成了。
那邊有一個(gè)企業(yè)，我們要扶植他上市，那邊有一個(gè)橋要修，那邊有一個(gè)新區(qū)要開發(fā)，這里有兩條高速公路要建。哪來錢？沒有錢就沒有政績(jī)，沒有錢，城市面貌就沒法改善。
還有另外一個(gè)選擇就是照常供地，而且對(duì)一般城市來說這個(gè)預(yù)算是每年增長(zhǎng)，今年供的地不是兩年，可能三年才夠用。所以等他卸任以后，新任市長(zhǎng)上臺(tái)會(huì)看到怎么樣？
原來我們的土地已經(jīng)夠十三年用了，我該怎么選擇？所以幾乎所有的市長(zhǎng)只要能夠在賣得出地的情況下都會(huì)做類似的選擇，饑餓供地絕不容易，所以我們可以看到每一次中央調(diào)控都是在勒令各個(gè)地方政府嚴(yán)控土地供應(yīng)。
在中央集權(quán)和大一統(tǒng)的情況下，不但土地供應(yīng)過剩的城市土地供應(yīng)要求緊縮，那些土地供應(yīng)不足的城市，包括北、上、廣、深，包括中心二線城市，它的土地供應(yīng)也受到緊縮，大家查一下過去幾年的調(diào)控就知道了。所以現(xiàn)在我們看到，中央改變了他的調(diào)控方式，各地因地制宜來調(diào)控，這是一個(gè)進(jìn)步。
所以我們總結(jié)一下，饑餓供地有哪些條件？
第一，執(zhí)政長(zhǎng)官要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，這個(gè)不是太難，很多網(wǎng)友都會(huì)，我們饑餓供地，這樣賣的地少，但是收入更多。
第二，叫歷史負(fù)擔(dān)少，這個(gè)就不容易了，因?yàn)槲覠o法決定我的前任賣的土地到底多還是不多。對(duì)于90%以上的地方土地供應(yīng)可能都是過剩的，財(cái)政要有一些盈余，這個(gè)其實(shí)也不容易做到。
最后一個(gè)就是人口要流入。因?yàn)橥恋毓?yīng)減少之后，如果我的人口流出速度超過土地減少的速度，其實(shí)我饑餓供地還是沒有用，對(duì)于中國來說，其實(shí)百分之六七十的地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能夠保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。
所以這種情況下，大部分地方想做到饑餓供地其實(shí)并不容易。但是有些地方可以做到，比如說北京、上海。
給大家看一下上海的情況，這是從上海公開招拍掛以來，2003年以來，上海全部的商業(yè)土地供應(yīng)狀況，大家可以看得非常非常清楚。13年下來，每一年相應(yīng)的住宅的銷售是超過土地供應(yīng)的。
平均一下我們可以看到，每年的住宅銷售的面積大概在1500萬平方米左右，我說的都是樓板面積。每年的住宅類土地供應(yīng)大概在700多萬平方米左右，大概是銷售出去住宅的一半，正好是一半。
這意味著什么？這意味著相應(yīng)的住宅土地供應(yīng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，難怪上海的價(jià)格會(huì)漲得這么快。
大家還有什么疑問？
一定會(huì)有，如果每年賣掉的住宅都是超過他的土地供應(yīng)，請(qǐng)問這些住宅哪里來？秘密在這里，秘密在2003年之前，在2003年之前的10年里上海也有土地供應(yīng)。
跟很多地方一樣，之前的土地供應(yīng)相對(duì)來說比較混亂，比較無序。但是正是這種混亂和無序積累了大量存量的土地，這些土地在規(guī)范市場(chǎng)之后，仍然可以慢慢進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。
但是大家也可以看到一個(gè)推論，這些土地在每年都在消耗，這樣消耗13年以后，它對(duì)市場(chǎng)的影響是越來越弱了。所以大家可以看到，在過去我們縮減土地供應(yīng)，還有這些存量可以幫忙，現(xiàn)在我們縮減土地供應(yīng)，價(jià)格就快速上升了。
第四個(gè)因素，是人口。
我們把整個(gè)中國的城市大概分為幾個(gè)部分。
一線城市，一線城市就是北、上、廣、深，為什么叫一線城市呢？因?yàn)樗梢晕鐓^(qū)的人口流入，比如北京吸引三北地區(qū)的人口流入，哪三北，東北，華北和西北。上海吸引華東，廣州和深圳吸引華南，因?yàn)樗鼈兌加心芰ξ丝诘目鐓^(qū)域流動(dòng)，所以稱為一線城市。
二線城市是指省會(huì)城市以及一些計(jì)劃單列市，它對(duì)本省的人口有很大的吸引力，比如廈門，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更對(duì)福建人有吸引力。在山東，青島對(duì)本省人的吸引力，可能跟濟(jì)南差不多，大連的吸引力跟沈陽差不多。
其他的城市稱之為三、四線城市，它的人口能夠保持不減少，或者是停滯是常態(tài)了。
我們還是以上海作為一個(gè)樣本。從1999年到2015年，這16年間上海整個(gè)人口增加了900萬，900萬人口放到任何一個(gè)世界上都是很大的城市，差不多每年流入將近60萬人口，非常巨量的人口流入。
這種巨量的人口流入也帶來了對(duì)住房的需求。
第五個(gè)因素，是城市格局。
城市格局這是一個(gè)城市規(guī)劃的概念，通常是指山河湖?；蛘叩乩砦恢玫挠绊?。
在這里我們講兩點(diǎn)。
第一個(gè)講城市的行政級(jí)別。
中國叫某某市其實(shí)暗含幾個(gè)含義，第一個(gè)含義是上海、北京叫直轄市，是省級(jí)的，杭州、南京是省會(huì)城市，是地級(jí)的，但是比一般的地級(jí)城市位置要好一點(diǎn)，第三層就是普通的地級(jí)市，最后是縣級(jí)市。
我們會(huì)容易地發(fā)現(xiàn)在同樣的位置或者同樣的條件情況下，房?jī)r(jià)跟城市的行政級(jí)別是密切相關(guān)的。
為什么呢？我們從城市發(fā)展歷史來看，人口往沿海流動(dòng)，人口往大城市流動(dòng)，這是一個(gè)百年來非常正常的地理現(xiàn)象，但是在中國，我們會(huì)看到由于這個(gè)行政安排，大量資源向直轄市集中，大量資源向省會(huì)城市集中，這種改變其實(shí)是改變城市的競(jìng)爭(zhēng)面貌。
一個(gè)省的省會(huì)城市既是本省的教育中心，又是省的經(jīng)濟(jì)中心，交通中心、醫(yī)療中心、文化中心。越來越多的省會(huì)城市把所有省的精華資源集中在本地，所以房?jī)r(jià)相對(duì)較高，也就不難理解了。
我舉一個(gè)河南省的例子來看，整個(gè)河南所有的地方都在流出，只有鄭州人口是流入的，就是因?yàn)槭?huì)的力量。
第二個(gè)我們會(huì)談到城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
所謂城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是指一個(gè)城市一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重，第一產(chǎn)業(yè)通常是指農(nóng)業(yè)，中國大陸的農(nóng)業(yè)比重也很低了，所以講一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要是講第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比重。
我們可以觀察到，在GDP相仿的城市，第二產(chǎn)業(yè)比重較高的房?jī)r(jià)較低，第三產(chǎn)業(yè)比重較高的房?jī)r(jià)較高。
我以上海周邊的一個(gè)城市蘇州為例，大家知道蘇州是很漂亮的城市，人口過千萬，但是實(shí)際是制造業(yè)為主的城市，所以我們看到，雖然它的人均GDP早就超過了上海，但是房?jī)r(jià)只有上海的1/3，為什么？因?yàn)榱魉€上的工人收入很難提高，但如果你自己是從事第三產(chǎn)業(yè)，例如你是房地產(chǎn)業(yè)或者金融業(yè)，人和人的收入就可以拉開。
一個(gè)成功的銀行家是普通員工的10倍甚至100倍，而整個(gè)房子的成交，以上海為例，一年就十萬套新房，大概只有100個(gè)人中間會(huì)有一個(gè)人可以買，所以收入拉開會(huì)推高房?jī)r(jià)。
因?yàn)橹挥凶钯I得起的人才決定房?jī)r(jià)，而不是平均收入，這一點(diǎn)請(qǐng)大家再注意一下。
所以，未來房?jī)r(jià)該如何走，大家就只有心里自己判斷了！
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