監(jiān)管部門針對16個(gè)房價(jià)上漲過快熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)“大排查”時(shí)限將至，多位地方銀監(jiān)部門人士對中國證券報(bào)記者透露，相關(guān)結(jié)果正在進(jìn)行最后匯總，排查過程中發(fā)現(xiàn)，理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域問題較為突出。

江浙一位銀監(jiān)部門人士表示，“實(shí)際上這16個(gè)熱點(diǎn)城市此前每季度都被要求上報(bào)房價(jià)、房貸等數(shù)據(jù)，但這一次的檢查內(nèi)容尤其多、要求也尤為嚴(yán)格。”

專家認(rèn)為，監(jiān)管部門對于房價(jià)上漲過快城市的政策收緊意圖明顯，未來不排除將其他房價(jià)過熱城市列入檢查范圍。在監(jiān)管不斷升級的趨勢下，資金“繞道”理財(cái)、信托等違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)料遭“封堵”，房地產(chǎn)領(lǐng)域資金鏈四面楚歌。

監(jiān)管排查力度大

實(shí)際上，早在9月中旬，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林就表示要加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸壓力測試和風(fēng)險(xiǎn)測試。不久之后的銀監(jiān)會(huì)三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)再度提出要嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括嚴(yán)控銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

地方銀監(jiān)人士告訴中國證券報(bào)記者，16個(gè)被“點(diǎn)名”城市的房價(jià)、房貸數(shù)據(jù)一直按季度報(bào)送給相關(guān)部門，但是最近的這次檢查要點(diǎn)包括房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策的執(zhí)行情況、與房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)的管控情況、涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)貸款的管理情況、理財(cái)資金投資管理情況、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營情況等。正因如此，地方銀監(jiān)部門尤為重視此次的“大排查”。

中國證券報(bào)記者近日在房價(jià)過熱集中的長三角、珠三角地區(qū)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，自今年10月以來，這些區(qū)域銀監(jiān)部門針對商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管、現(xiàn)場檢查明顯增多。

一家國有大行廣州分行人士對記者表示，“在最新的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后，銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人住房按揭貸款的政策明顯收緊了不少，目前我行除了一類房地產(chǎn)開發(fā)商，基本不放開發(fā)貸了。另外，監(jiān)管部門對于個(gè)貸的首付情況、真實(shí)收入證明等現(xiàn)場檢查力度也明顯大了很多。”該人士進(jìn)一步表示，所謂一類開發(fā)商即資產(chǎn)規(guī)模、年銷量等排名至少全國前二十的房地產(chǎn)開發(fā)商。

類似的監(jiān)管收緊情況在長三角地區(qū)也不鮮見，且一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況，處罰也是絕不手軟。10月下旬，蘇州銀監(jiān)局就開出了一張針對“消費(fèi)貸款被借款人挪用于支付首付款”的罰單，罰款人民幣三十萬元。

11月底，廣東銀監(jiān)局于11月30日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)交叉金融產(chǎn)品業(yè)務(wù)、與非持牌金融機(jī)構(gòu)合作業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的通知》，有分析人士稱，該《通知》下發(fā)或與監(jiān)管層排查理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)。

專家認(rèn)為，監(jiān)管部門對于房價(jià)上漲過快城市的政策收緊意圖已相當(dāng)明顯，不排除接下來將其他房價(jià)過熱城市列入檢查范圍。

封堵違規(guī)“繞道”資金

多位銀行業(yè)內(nèi)人士對中國證券報(bào)記者表示，資金“繞道”銀行理財(cái)、信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，早已不是什么秘密，只是今年形勢尤為火爆。

銀行業(yè)理財(cái)?shù)怯浲泄苤行拇饲鞍l(fā)布的《中國銀行業(yè)理財(cái)市場報(bào)告(2016年上半年)》顯示，上半年累計(jì)有18.99萬億元理財(cái)資金通過配置債券、非標(biāo)資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等方式投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。截至6月底，投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的理財(cái)資金余額為16.03萬億元；從具體行業(yè)看，投向房地產(chǎn)業(yè)的理財(cái)資金約2.09萬億元，居第二位，占比13.06%，僅次于占14.21%的土木工程建筑業(yè)。與去年相比，流入房地產(chǎn)業(yè)的銀行理財(cái)資金規(guī)模占比在今年上半年快速上升。

專家和銀行業(yè)內(nèi)人士透露，實(shí)際進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的理財(cái)資金、信托資金更多，其中不少有違規(guī)嫌疑。一位全國股份制銀行杭州分行負(fù)責(zé)人告訴記者，“一般來說，中小開發(fā)商是不可能直接拿到開發(fā)貸的。但是只要通過券商這類第三方機(jī)構(gòu)，就可以發(fā)起理財(cái)資管計(jì)劃，然后通過層層包裝，資金最后都進(jìn)了房企的‘腰包’。另外一種渠道，就是通過房地產(chǎn)信托直接融資，成本還會(huì)更低一些。”

不過，在近期監(jiān)管態(tài)勢收緊的情況下，有銀行業(yè)內(nèi)人士坦言“業(yè)務(wù)越來越難做，四季度的業(yè)務(wù)量可能大減”。隨之而來的，就是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張甚至斷裂。

用益金融信托研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份集合資金房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量27個(gè)，發(fā)行規(guī)模138.99億元，與前幾個(gè)月兩三百億元發(fā)行規(guī)模相比，大幅縮減。成立情況更不樂觀：11月份集合房地產(chǎn)信托成立數(shù)量27個(gè)，規(guī)模62.01億元，11月份第二周甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)信托零成立的罕見情況。10月份，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模103.79億元，環(huán)比下降了約50%，房地產(chǎn)信托融資已然步入“寒冬”。

房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)“博弈”

中國證券報(bào)記者了解到，包括廈門、杭州等在內(nèi)的銀監(jiān)部門今年以來都在積極引導(dǎo)商業(yè)銀行審慎對待房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

但是多位長三角、珠三角銀行業(yè)內(nèi)人士坦言，最近一兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振的情況下，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)尤其是個(gè)貸業(yè)務(wù)就成為了各家商業(yè)銀行的“必爭之地”。銀監(jiān)會(huì)國有重點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)事會(huì)主席于學(xué)軍此前透露，截至9月末，江蘇省房地產(chǎn)相關(guān)貸款占該省今年新增貸款比重達(dá)到55%，其中南京、蘇州占比達(dá)到70%以上，且有部分地區(qū)占比超過100%。于學(xué)軍說，“這不是孤例，也帶有一定普遍性。”

在瘋狂投放個(gè)貸之后，對于資產(chǎn)質(zhì)量及風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)銀行業(yè)內(nèi)人士卻諱莫如深。一位國有大行廣州分行授信審批部負(fù)責(zé)人坦言，“作為風(fēng)控部門，說不擔(dān)心是騙人的。目前的情況是大家都一樣，今年各銀行的業(yè)績增長基本都靠個(gè)貸支撐，其實(shí)大家都在‘博’。”當(dāng)記者問及“博什么”時(shí)，該人士說，“大家都在博會(huì)不會(huì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)在各銀行情況都差不多，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)肯定就是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這就不是某個(gè)人的責(zé)任了。”

在交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平看來，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資存在一定潛在風(fēng)險(xiǎn)。前三季度房地產(chǎn)市場價(jià)升量增，房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資和銀行表內(nèi)外融資均有較快增長，個(gè)人按揭貸款的增長也不斷提速，房地產(chǎn)市場的杠桿率進(jìn)一步增高。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況看，行業(yè)前三季度盈利并未實(shí)現(xiàn)與銷售的同步增長，高杠桿帶來的財(cái)務(wù)成本壓力也并未得到根本解決。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春直言，我國的房地產(chǎn)市場存在泡沫，一、二線城市的泡沫較為嚴(yán)重，而且呈不斷擴(kuò)大趨勢。目前一線城市房價(jià)收入比已經(jīng)超過20倍，35個(gè)大中城市中有32個(gè)城市超過3-6倍的合理區(qū)間上限。從國際主要城市的比較看，中國房價(jià)收入比指標(biāo)居全球之首，也從一個(gè)角度說明了中國的房地產(chǎn)市場存在較為嚴(yán)重的泡沫。