臨近年末,已經(jīng)開始有各種聲音對于一年市場的變化得失進(jìn)行總結(jié)分析。作為2016年而言,房地產(chǎn)市場無疑是最令人注目的行業(yè)。但相比于那些令人驚嘆的成交數(shù)據(jù)以及不斷涌現(xiàn)的政策而言,更值得關(guān)注的是方向和趨勢。事實(shí)上,特別是在今年最后一個(gè)季度,包括政策在內(nèi),市場出現(xiàn)的一系列變化或許已經(jīng)預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始迎接新的發(fā)展方向。
2016年最明顯的市場特征就是一線和重點(diǎn)二線市場的成交加速,而大多數(shù)三四線市場卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。這也使得有聲音稱“去庫存”的思路已經(jīng)到了應(yīng)該修正的時(shí)候。一線和重點(diǎn)二線市場已經(jīng)不再存在大的庫存問題,還出現(xiàn)了一些供不應(yīng)求的局面。而那些需要去庫存的城市卻仍然得不到去化的好方法。
如果結(jié)合近期一些政策的方向就可以發(fā)現(xiàn)。針對這個(gè)問題已經(jīng)有一定的措施在推進(jìn)。從各地嚴(yán)控市場“紀(jì)律”開始,再到北京的“自持”地出現(xiàn)。盡管沒有明顯的政策出臺(tái)說明,但是這一過程卻是令人充滿想象。
目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場最大的問題就是一線市場在供應(yīng)方面的“失衡”。這個(gè)指的是真正需要住房的,由于房價(jià)壓力要買房非常艱難。而擁有買房能力卻僅把住房當(dāng)作投資手段。這對于推高房價(jià)又形成非良性的循環(huán)。但是如果僅依靠限購限貸的方式以外力控制市場銷售方向,起碼在過去幾年的實(shí)踐里可以看到效果并非預(yù)期那么理想,這就為以后市場的走向提出挑戰(zhàn)。
近段時(shí)間無論是大型企業(yè)以及政策的方向似乎都在努力地解決這個(gè)問題。萬科總裁郁亮在接受專訪時(shí)就曾表示,對于房企希望是“常吃常有”。而“如果房價(jià)暴漲暴落,對所有人都是傷害,對我們也不例外。”而政府更是希望房地產(chǎn)行業(yè)能在一個(gè)良性的環(huán)境當(dāng)中推進(jìn)。結(jié)合這個(gè),再看看土地“自持經(jīng)營”以及萬科等大牌房企正在著手推進(jìn)的“自營項(xiàng)目”就可以明白。未來一線市場當(dāng)中更多出現(xiàn)的并不是住宅買賣,反而是“住宅租賃”。
特別是在一線城市當(dāng)中,如果“長租”能成為一個(gè)比較固定的模式,并非通過私人,而是通過企業(yè)的模式去運(yùn)行。也許不僅可以解決年輕人的居住問題,甚至可以解決城市工作家庭的置業(yè)困境。可以想象,當(dāng)“70年宅地”變成了“70年租房”,盡管名號(hào)改變,但事實(shí)似乎沒多好變化。
如果能成為現(xiàn)實(shí),最完美的狀態(tài)就是,大城市房產(chǎn)以租為主,而三四線城市則以買賣為主。這種可以稱為是“工作租房,回家置業(yè)”。但要實(shí)現(xiàn)這種狀態(tài),最關(guān)鍵的是機(jī)制,而且是觀念的轉(zhuǎn)變。如何使企業(yè)將眼前的即時(shí)利潤轉(zhuǎn)化為長期的可觀收益,將產(chǎn)品供應(yīng)轉(zhuǎn)變成為服務(wù)輸出,這個(gè)轉(zhuǎn)變可能并非一時(shí)就能實(shí)現(xiàn)。如果越來越多的高質(zhì)量“長租式項(xiàng)目”在市場出現(xiàn),相信市場的接受度會(huì)快速提升。
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