日光、炒號、搖號、限購、假離婚、雙限……2016年南京樓市上演著一幕幕攻防戰(zhàn)，主管部門口袋里的調(diào)控大招也一一抖落。步入隆冬的南京，房市雖整體趨冷，但房子依然是人們噓寒問暖時離不開的話題。投資者的狂熱、剛需客的無奈、未“上車”的疑慮，這些代表著2016年南京購房者們的三類心緒。而對于眾多外來工薪族來說，買得起一套房子安居南京則是他們共同的夢想。

早“上車”的幸運(yùn)兒

2016年元旦，南京揚(yáng)子江隧道和緯七路過江隧道免費(fèi)通行，這對在江北買了房的方明山是個好消息。2015年11月，方明山買了一套威尼斯水城16街區(qū)的房子，單價接近1萬元/平方米。江北是南京8大板塊中房價相對較低地區(qū)，吸引了眾多像方明山這樣的外來剛需客。有點(diǎn)類似于北京天通苑的天潤城和威尼斯水城，是江北的兩個大型街區(qū)，占地近8800畝，穿江而過的地鐵3號線，運(yùn)載著從江北前往主城區(qū)的上班族們。其中，天潤城站和柳州東路站是這兩大街區(qū)對應(yīng)的地鐵站點(diǎn)，每天早上都人滿為患。

“現(xiàn)在的話，就不一定能買得起嘍。”方明山一臉苦笑，他坦言自己能幸運(yùn)地早上車，得益于他在房地產(chǎn)行業(yè)工作的一位同學(xué)善意提醒，這位同學(xué)告訴方明山，南京的房價在飛速上漲，建議他趁早買房。

比如威尼斯水城于2016年春節(jié)后（2月27日）推出的新房價格略微上漲，在11500元-12500元/平方米之間，期間加推的價格不斷上漲，到年末最后一次加推（11月19日）價格已漲到2.1萬元，漲幅達(dá)到68％，而這只是南京房價高漲的一個縮影。

在南京一家銀行工作的小程，在老家過完春節(jié)后回南京上班，發(fā)現(xiàn)房價已經(jīng)開始不斷上漲，認(rèn)為自己得趕緊“上車”。小程花了兩周時間集中看房后，于2月下旬果斷出手，在城東板塊買了一套中南世紀(jì)雅苑的新房，單價2.1萬元/平方米，總價180多萬元，目前該樓盤在售單價達(dá)到2.49萬元/平方米。

“我家出30萬元，女朋友家出25萬元。”彼時的南京不在限購城市之列，小程本可只交25％的首付款，但考慮到自己剛畢業(yè)拿著不高的月收入，還是選擇讓家里多幫襯點(diǎn)。在瘋狂的樓市面前，小程說買房就得需要一點(diǎn)“沖動消費(fèi)”，糾結(jié)半天后回頭看，會發(fā)現(xiàn)房價又漲了一輪。

“當(dāng)時就覺得，身邊的人都在買房，內(nèi)心也很焦急。”同在銀行工作的施女士，在年初看到房價上漲的趨勢后，便開始急于買房，她于4月份在棲霞區(qū)堯佳路上城風(fēng)景小區(qū)，買了一套140多平方米的二手房，總價260萬元左右。施女士說真正從看房到買房就花了3天時間，認(rèn)為自己很幸運(yùn)，“因?yàn)槿绻偻韼讉€月出手，資金壓力就非常大了”。

賣房的成了上帝

“三個月前我買得起新房，等我把南京的房子逛了一遍，發(fā)現(xiàn)買不起了。”6月底，在遼寧一家電視臺工作的小陳跳槽到南京后，就開始關(guān)注南京房價。小陳本打算買新房，首付預(yù)算也還湊合，但因?yàn)楫?dāng)時沒出手，“迫不得已，最后從新房改成二手房。”

自2015年3月以來，南京樓市連續(xù)多月上漲，加上不斷吃緊的新房庫存和地王迭出，造就了“房價永遠(yuǎn)上漲”的預(yù)期。或因高企的新房價格，或因買不到新房，一些購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場，但彼時供需不平衡的南京樓市，已成為赤裸裸的賣方市場，在賣房人面前，買房人毫無“顧客就是上帝”的存在感。“當(dāng)天中介打電話告訴我來看房，才坐上地鐵3站路，中介就告訴我要看的房子漲了15萬元，等我到房東家的時候，中介告訴我房子要漲30萬元。”小陳訴說道，她在看房多次遭遇過二手房房東臨時“跳價”。一次十分夸張的“搶房”場面，更是讓小陳記憶猶新，“一套戶型特別好的房子，有20多個買房人和10多家中介同時在看，烏泱泱的，一屋子全都是人。”

與小陳的經(jīng)歷類似，王今也是今年6月底辭去在合肥的工作，來到男友工作的城市——南京，因男友常年出差沒時間看房，選房買房的重任就落到她身上。在南京的工作安定下來后，王今每天利用上班的空閑時間，在網(wǎng)上研究南京的樓市。

“大概明白了九龍湖、百家湖是江寧比較好的板塊，河西是富人區(qū)，根本不會去想象。橋北和江浦離工作地點(diǎn)太遠(yuǎn)，所以選擇城南。”對南京的“樓市地圖”一無所知的王今，在買房前還專門買了一張城市地圖，看到新房價格和自己的首付預(yù)算的落差后，“感覺一下子就把我們隔離出去了、踢出局了。”

王今也遭遇了太多類似小陳的看房經(jīng)歷， “65平方米的拆遷安置房，房東報(bào)價70萬元，臨簽約前，房東突然要價110萬元。”8月底，王今看中了一套位于麒麟門的二手房，她認(rèn)為房東是看了行情大漲，明擺著想先不出手。

“雙限”之后的大逆轉(zhuǎn)

9月25日，南京正式發(fā)布樓市限購令，暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新房和二手房，暫停向擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新房。在國慶期間的10月5日晚，南京又發(fā)布了“雙限”新政，規(guī)定擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次貸款買房首付不低于80％，對于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，南京本市戶籍成年單身人士（含離異）在南京限購1套住房。

“雙限”政策雖然打擊了投資投機(jī)性需求，但難免會誤傷一些剛需客。該政策還規(guī)定：對非本市戶籍居民家庭申請購買首套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在南京累計(jì)繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)）繳納證明。

小陳雖然屬于首套房的購買需求，不在限購限貸之列，但因?yàn)閯倎砟暇┎痪?，未繳滿1年社保。擔(dān)心新政實(shí)施后喪失購房資格，小陳在政策實(shí)施前夜，倉皇地網(wǎng)簽了一套位于玄武區(qū)的二手公寓。“買這個房子真的是迫不得已，面積比較小，不帶戶口。”王今說，雖然是住宅性質(zhì)，也有70年產(chǎn)權(quán)，水電也是民用的，但物業(yè)是商用的物業(yè)費(fèi)很高。

老家山西的郝鵬飛也于6月份來南京工作，面臨著與小陳類似的境遇。也想早點(diǎn)買房安居的他，經(jīng)過同事的推薦，在臨近南京的鎮(zhèn)江購買了一套新房。“打完折后5900多元一平方米，總價72萬元，121平方米，4室2廳，首付才兩成，14萬元。”他說，其新房所在的樓盤位于鎮(zhèn)江高鐵南站，坐高鐵到南京只要十多分鐘，他盼望著未來“寧鎮(zhèn)揚(yáng)同城化”后，南京會有地鐵修到鎮(zhèn)江。

“雙限”調(diào)控加碼兩個多月后，南京樓市趨冷明顯，認(rèn)購量和成交量齊跌，一些樓盤開始“賣不動”，打折優(yōu)惠的小道信息開始在朋友圈里流傳。被稱為南京“富人區(qū)”的河西板塊，新房價格賣到三四萬，一直是當(dāng)?shù)卣迌r的主要目標(biāo)區(qū)域，但“雙限”后新推的樓盤仍受到追捧。

“10月之前打電話問新房都說沒房，還求著他們記下我的電話，10月份之后他們主動打電話。”王今認(rèn)為10月5日出臺的調(diào)控政策，使賣方市場逐漸向買方市場傾斜。本來打算買二手房的王今算了一筆賬，“一些不滿兩年的二手房，稅費(fèi)將近10個點(diǎn)，再加上2.4個點(diǎn)的中介費(fèi)，出的現(xiàn)錢也不少。”

買房預(yù)算不高的王今，認(rèn)為買二手房的現(xiàn)金流不比買一套新房少多少，加上“雙限”后，可供剛需者選擇的機(jī)會增多，綜合考慮之后，她與男友在12月初，認(rèn)購了一套位于南京祿口機(jī)場附近的新房，這也是他們未來的婚房。