分析認(rèn)為，樓市調(diào)控使本輪房?jī)r(jià)上漲拐點(diǎn)已現(xiàn)。2016年火熱的市場(chǎng)和充裕的流動(dòng)性，已經(jīng)透支了許多城市尤其是三四線城市的需求。如果未來沒有產(chǎn)業(yè)、人流、交通的支撐，一線外溢的需求將會(huì)萎縮，部分環(huán)一線城市面臨房?jī)r(jià)的回歸。
2016年的中國樓市如高速列車般飛馳了9個(gè)月，而后緊急改道，踩下剎車。
國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2016年前11個(gè)月，中國商品房銷售額達(dá)102503億元，達(dá)到破紀(jì)錄的“十萬億”，其中住宅銷售額約8.7萬億元，同比增長(zhǎng)39.3%，相比前十月銷售額增速略有回落。
這天量的銷售額中除了一線城市的火熱，還有來自一線城市周邊區(qū)域的貢獻(xiàn)。環(huán)北京的河北廊坊、燕郊，臨近深圳的廣東東莞、惠州，以及毗鄰上海的浙江嘉興等城市，今年都錄得了破紀(jì)錄的銷售。
但這樣的行情在未來一年里或難再現(xiàn)。2016年火熱的市場(chǎng)和充裕的流動(dòng)性，已經(jīng)透支了許多城市尤其是三四線城市的需求。如果未來沒有產(chǎn)業(yè)、人流、交通的支撐，一線外溢的需求將會(huì)萎縮，部分環(huán)一線城市面臨房?jī)r(jià)的回歸。
外溢需求回落
2016年的樓市火熱始于一線城市，在限購等政策出臺(tái)后又陸續(xù)蔓延至周邊城市，上海、北京、深圳周邊地區(qū)房?jī)r(jià)一度大漲。但進(jìn)入10月份，在“因城施策”的調(diào)控背景下，這些城市樓市開始進(jìn)入下行通道。
以上海周邊的嘉興為例，從嘉興站坐高鐵到上海虹橋不過四十分鐘，途經(jīng)嘉興市下的嘉善縣，受上海購房需求外溢影響，嘉興市從整體房?jī)r(jià)上看已排進(jìn)二線城市水準(zhǔn)。
嘉興市一名房地產(chǎn)行業(yè)研究人士告訴記者，近年來一直有上海的外溢客戶在嘉善置業(yè)，從今年初開始，這樣的趨勢(shì)尤為明顯，外來購房者比例已經(jīng)超過本地購房者，而且房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。
相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月嘉興房?jī)r(jià)為7401元/平方米，到了11月份，房?jī)r(jià)上漲至8827元/平方米，從年初到11月，漲幅達(dá)19.3%，由于數(shù)據(jù)還包括了鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤與部分拆遷房，中心城區(qū)的實(shí)際價(jià)格更高。
12月21日，嘉善縣政府推出限購措施，在該縣中心城區(qū)內(nèi)暫停向擁有一套及以上住房的非該縣戶籍居民家庭出售新建商品住房，并明確限購范圍為魏塘、羅星、惠民三街道和大云鎮(zhèn)部分區(qū)域。這讓嘉善縣成為繼昆山之后，長(zhǎng)三角都市圈今年第二個(gè)進(jìn)行樓市調(diào)控的縣級(jí)行政單位，也是浙江省今年第一個(gè)進(jìn)行限購的縣。
實(shí)際上在半個(gè)月前，嘉興市已經(jīng)推出了限購政策，該市房地產(chǎn)交易開始降溫。嘉興市住房保障局商品房合同備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，12月第三周（12月12日-12月18日）嘉興樓市共成交各類商品房454套，環(huán)比前一周的508套下降10.63%。住宅備案均價(jià)為7440元/平方米，環(huán)比前一周的8912元/平方米下滑明顯，下降16.5%。
無獨(dú)有偶，一線城市周邊房?jī)r(jià)回落的還有珠三角地區(qū)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份一線城市房?jī)r(jià)“領(lǐng)頭羊”深圳新房成交價(jià)格環(huán)比下跌0.3%，而臨深片區(qū)的城市房?jī)r(jià)回落較為明顯。
臨近年關(guān)的業(yè)績(jī)沖刺階段，東莞市的在售項(xiàng)目普遍出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)處理，以及送車位、促銷等形式的降價(jià)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，降價(jià)幅度在5%-15%不等，部分樓盤甚至出現(xiàn)了僅6萬起首付可買房。
東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，近期開盤的東莞樓盤銷售率不太高，多在2-4成，并且深圳客已經(jīng)大幅度減少。在12月第三周（12月12日-12月18日）東莞市新增住宅1325套，環(huán)比上升98.95%，預(yù)計(jì)后市的住宅供應(yīng)將會(huì)持續(xù)。
一名深圳資深投資者認(rèn)為，國慶調(diào)控潮后近三個(gè)月，深圳住宅只有三個(gè)樓盤全新開盤，開發(fā)商看好深圳的長(zhǎng)期走勢(shì)，都在扛著。而臨深、環(huán)滬、環(huán)京地區(qū)最近一兩年的漲幅比過去5年的漲幅總和還要大，投資投機(jī)需求太盛，接下來面臨的極有可能又是五年不漲的局面，加上供應(yīng)量大，開發(fā)商可能在明年展開“看誰跑得快”活動(dòng)。
環(huán)一線樓市回歸
Wind數(shù)據(jù)顯示，一線城市的房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率在4月份達(dá)到頂峰后，受制于隨后頻繁的房地產(chǎn)調(diào)控以及收緊的房貸政策，沒有進(jìn)一步升高。二三線城市房?jī)r(jià)卻一直在攀升，二線城市的房?jī)r(jià)增速更是直逼一線城市；而在9月底開始調(diào)控后，熱點(diǎn)二線城市有所降溫，但需求卻向毗鄰這些城市的三線城市溢出。
比如11月，廈門房?jī)r(jià)環(huán)比下跌了0.2%，但毗鄰廈門、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的泉州卻環(huán)比上漲了2.1%，位居70個(gè)城市榜首；在南京、無錫、上海降溫的同時(shí)，蘇中地區(qū)的古城揚(yáng)州卻上漲了1.9%，位居第二。
類似的情況還有珠三角核心城市深圳、廣州附近的惠州和韶關(guān)，京津附近的秦皇島，鄭州鄰城洛陽等。這也說明，在這些熱點(diǎn)城市調(diào)控收緊的同時(shí)，部分資金外溢到周邊的三四線城市。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院在年度報(bào)告中指出，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策不到位，則房地產(chǎn)泡沫可能由一線城市蔓延至二三線城市。隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化日益加大，政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策必須因城施策、差異化對(duì)待。
易居（中國）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，從四季度的情況來看，近期調(diào)控已經(jīng)起到一定效果，一些市場(chǎng)仍然火爆或之前政策力度一般的城市或通過“一城一策”來調(diào)節(jié)。
在12月21日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，提出要宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策支持合理自住購房，并嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。“房子是用來住的、不是用來炒的”基本定調(diào)了2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
這使得在“23城嚴(yán)政”后仍出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的城市不斷在政策上加碼。11月房?jī)r(jià)漲幅排名位居全國第五的武漢，在12月21日推出了今年下半年的第三次限購，對(duì)東西湖區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)部分區(qū)域限購。
當(dāng)晚，鄭州市也自10月開啟限購之后，第二次升級(jí)限購政策，在規(guī)定的限購區(qū)域?qū)?80平方米（含）住房納入限購范圍。非鄭州戶籍需提供本市連續(xù)2年以上（含）個(gè)稅或社保證明。
安信證券分析師陳天誠認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議顯示地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路依舊以穩(wěn)定為主，遇到過度下調(diào)將看到政策寬松。而金融杠桿的收緊以及利率上行的預(yù)期，使得明年地產(chǎn)基本面向下。
中信證券分析師陳聰則指出，假設(shè)當(dāng)前政策貫穿2017年，則2017年商品房銷售將出現(xiàn)明顯下降。居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期以及個(gè)人負(fù)債成本的提高將會(huì)進(jìn)一步影響2017年的房地產(chǎn)行業(yè)。
深圳一家大型開發(fā)商人士認(rèn)為，類似東莞這樣的城市確實(shí)承接著深圳的外溢需求，但這種需求必須是建立在產(chǎn)業(yè)和人口的遷移之上，還需軌道交通予以輔助。“房子是用來住的”定調(diào)對(duì)三四線城市尤其適用，如果只是單純的炒作投資，對(duì)這些臨近一線的三四線城市并不是好事；過度透支需求，將帶來未來幾年的市場(chǎng)萎縮。
國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，11月一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比基本持平，二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅進(jìn)一步回落，以杭州、廈門等為代表的前期熱點(diǎn)城市迎來了拐點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樓市調(diào)控使得本輪房?jī)r(jià)上漲拐點(diǎn)已現(xiàn)，環(huán)一線城市周邊地區(qū)房?jī)r(jià)回落是大概率事件。
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