在即將結束的2016年，國內房地產市場讓人看了一場驚心動魄的“懸疑劇”，投資者們猜中了開頭，摸不清結尾。

房地產住宅市場曾在2013年至2015年間一度陷入萎靡，2016年則一掃陰霾，成交量價都迎來強勢反彈。但市場的復蘇引起了政府關注，各地陸續(xù)出臺新政給樓市降溫，年底更有堪稱史上最嚴政策落地。限制政策將在一定時期內繼續(xù)存在，因此銷售市場進入緩慢發(fā)展期。不過，住宅銷售市場的“寒冬”對于租賃市場來說恰是“暖春”，購房首付比例的提高迫使很多人改變原有的購房計劃，將他們推入租賃市場。其中，服務式公寓作為租賃市場的重要組成，來自本地租戶的需求已經有所增加，且大部分租金由租戶所在公司承擔。

2016年住宅銷售市場的行情表現(xiàn)令人難以置信。領先城市的房價突飛猛漲，繼而漲勢蔓延至二線甚至低線城市。部分市場原先供應過剩的局面得到扭轉，成交量刷新紀錄，超出新增供應，使未售庫存得以迅速消化。然而，“陽光”未能普照所有城市。受本地經濟疲軟拖累，東北地區(qū)很多城市仍難以擺脫房價下跌的趨勢。四季度伊始，一些房價上漲顯著的城市集中出臺調控政策，部分城市成交量減半有余，且房價停止上漲。

第一太平戴維斯中國首席執(zhí)行官兼董事長劉德?lián)P認為，這些調控措施短期內不太可能取消，但應該會根據(jù)市場實際狀況作出調整。整體成交預期將維持清淡氣氛，同時價格可能出現(xiàn)下調。政府要求從嚴審查土地及住宅首付資金來源，并設定土地競拍價格上限，增加新開發(fā)項目的限制條件，以期降低土地價格，繼而壓低成品住宅售價。

由于部分領先城市房價高企，同時寫字樓市場疲軟，很多投資者退而求其次，考慮投資50年產權的商住兩用房。這類商住房的售價較低，最低時可能只有同等品質住宅的一半。不過，商住與純住宅畢竟有所區(qū)別：商住房使用權限短，到期后如何操作尚無明文規(guī)定，且不能落戶，水電費用更高，但優(yōu)勢在于一般不限購。

近期，若干城市密集出臺限制政策，有效抑制了當?shù)胤績r漲勢，差別化政策避免了全國一刀切，但這同時導致調控環(huán)境日益復雜且充滿變數(shù)。業(yè)內人士認為，建議制定系統(tǒng)性更強的政策框架，允許市級政府通過得到反復驗證的方法限制或提振當?shù)厥袌?，從而給投資者、監(jiān)管機構、開發(fā)商及廣大業(yè)主提供更清晰的政策導向，既可確保政策制定的靈活性，同時也能維持地方市場調控的透明度與可比性。目前政府在這方面已有所行動，如全面落實營業(yè)稅改征增值稅（2016年5月），以及房地產權證逐步替換為不動產權證。政府還有其他長遠規(guī)劃，在全國范圍內執(zhí)行不動產統(tǒng)一登記制度、落實房產稅，以降低地方政府對土地出讓收入的依賴。土地出讓價格易于波動，且可能誤導市場行為。

鑒于房價上漲至歷史最高水平，政府再一次對新建住宅項目中的小戶型以及經濟適用房比例作出要求。盡管調控政策下不確定氣氛籠罩市場，但學區(qū)房將繼續(xù)領跑住宅市場。自用買家群體規(guī)模龐大，為需求以及價格提供支撐。

不同城市的市場基本面仍存在顯著差別。不過一二線城市近期落實調控，或給部分低線城市提供了改善行情的“喘息”機會，但過去市場經驗表明，如果領先城市市場放緩，全國市場也會整體同步放緩。

近來領先城市的房價上漲多來自普通住宅市場，豪宅板塊的漲勢相對溫吞。因此相對而言，豪宅市場售價偏低。知名社區(qū)的豪宅項目或能順利度過市場放緩期，且價格不會受到明顯沖擊，如上海（樓盤）原法租界的花園洋房，單價高達50萬人民幣每平方米。新項目則沒那么幸運——歷史經驗表明，當市場出現(xiàn)降溫時，新興住宅區(qū)的高端項目也會受到整體行情趨弱、新增供應入市的利空影響。

國內超級豪宅市場依然處于發(fā)展初期。最新的胡潤富豪報告稱，中國擁有568位億萬富翁，同比增加了90位，人數(shù)多于美國。雖然一部分財富最終將會流出境外，但仍會有較大比例留在中國境內，流入上海、香港、北京（樓盤）、深圳（樓盤）等一線城市尋覓優(yōu)質物業(yè)。面向國內買家的海外住宅銷售近期也遭遇一系列阻礙，如資本控制收緊、人民幣走軟、當?shù)厥袌鰧惩赓I家限制等。盡管如此，中國買家對海外置業(yè)作為長遠投資機會的信心并未消褪。人民幣持續(xù)走弱，意味著海外資產變相漲價，同時資本外流面臨限制，然而在特定貨幣的匯率刺激下，境內投資者仍對一些海外市場懷有濃厚興趣。

雖然眼下人民幣兌美元貶值，但隨著長遠投資逐見成效，人民幣將最終走強。境外投資繼續(xù)以驚人的速度增長，一定程度上得益于中國保險公司及主權財富基金對境外地標資產的收購。首批海外“試水”的其他投資者及開發(fā)商則可能放緩節(jié)奏，因為他們發(fā)現(xiàn)境外投資與開發(fā)比原先想象的更復雜、更棘手。隨著國內市場繼續(xù)發(fā)展成熟，這些投資者或許能在國內發(fā)現(xiàn)更合適的投資機會，如陳舊項目改造以及資產重新定位。

雖然中國面臨多重挑戰(zhàn)，但市場也在繼續(xù)演變，為開發(fā)商、投資者及運營商帶來發(fā)展機遇——如果他們能夠發(fā)現(xiàn)并抓住機會的話。