導讀

房地產(chǎn)可預見的未來是，隨著市場集中度加劇，超級大集團將會出現(xiàn)。

發(fā)布房企銷售排行榜是房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計機構每年的慣例。盡管各家機構在排行榜榜單名次上略有不同，但仍然能反映行業(yè)整體趨勢特點。

根據(jù)有關機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年中國房地產(chǎn)市場在前緊后松的政策影響下呈現(xiàn)出前高后低的發(fā)展態(tài)勢，全國商品房成交量價均創(chuàng)歷史新高。2016年，共有131家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團，較2015年增加27家，銷售總額共計5.7萬億元，市場份額已超45%，強者恒強態(tài)勢更加突顯，百億房企漸成未來房地產(chǎn)市場競爭的主力。

鴻坤地產(chǎn)集團執(zhí)行董事毛大慶近期感慨稱，今年房地產(chǎn)銷售超過了歷史銷售紀錄。“我非常懷疑這個數(shù)據(jù)可能不會再來了，可能也是中國達到的歷史最高點。”

毛大慶預計，2016年年底總銷售面積數(shù)據(jù)為15億平方米，平均下來一個人買一平方米。市場集中加劇，銷售額在200億之后的公司很可能以后沒有市場。

百億軍團增至131家

房地產(chǎn)行業(yè)在2016年迎來了前所未有的“豐收年”，這令不少房企欣喜不已。據(jù)毛大慶的觀察，前十強以銷售額千億為限，前100公司銷售額門檻大概在150億。

根據(jù)統(tǒng)計顯示，2016年，在業(yè)績高速增長的刺激下，百億企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生較大變化：131家百億房企的銷售額分布明顯分為五個陣營（3000億以上、1000億-3000億元、500億-1000億元、300億-500億元、100億-300億元），企業(yè)數(shù)量分別為3家、9家、13家、29家和77家，各陣營企業(yè)數(shù)量均較上年有所增加，部分企業(yè)銷售業(yè)績翻番；3000億元以上的超級陣營脫穎而出，恒大、萬科、碧桂園寡頭壟斷特征加劇，3家房企市場份額已近10%。

值得注意的是，在各個陣營中，銷售排名歷來是房企“兵家必爭之地”。尤其是行業(yè)老大之爭。在三家銷售額達到3000億的房企中，今年各家統(tǒng)計機構均將恒大列為銷售排行榜第一。

恒大欲取代萬科成為行業(yè)老大的野心已有多年。就在2016年最后幾天，恒大為了沖刺銷售額，其多個城市項目仍然在加緊賣房。對于恒大超越萬科的野心，萬科相關人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，萬科目前官方尚未披露2016年全年銷售額，2016年12月銷售情況也沒有披露。

由于在統(tǒng)計數(shù)據(jù)這方面受到樣本等多方面因素影響，排名也難以做到十分精準。百億企業(yè)在業(yè)績快速增長的同時亦充滿危機感，力求及時搭乘此輪上漲行情的順風車。

旭輝集團副董事長林偉在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，在房地產(chǎn)行業(yè)，沒有規(guī)模是萬萬不行的。而規(guī)模與利潤差是對應的關系。

強烈的規(guī)?；瘮U張訴求

在房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模背后則代表著企業(yè)在融資、營銷等成本方面優(yōu)勢。在土地成本高企的情況下，這些優(yōu)勢在很大程度決定了房企擴張能力。因此，如今還留在市場上競爭的房企，規(guī)模意識更為加劇。

這一點，從2016年房企的土地儲備就可以看出。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，千億以上房企拿地金額大幅上漲，但仍保持合理投資比例。恒大、萬科等房企拿地金額占同期銷售額、樓面價占同期銷售均價的比重均控制在50%以下；300億-1000億房企因強烈的規(guī)?；瘮U張訴求，拿地積極且成本較高。龍湖、招商等房企拿地兇猛，拿地金額占同期銷售額、樓面價占同期銷售均價的比重均在50%以上。100億-300億房企拿地較少，且主要通過招拍掛公開市場高價拿地。

房企的融資成本基本與規(guī)模對等。分陣營來看，超級陣營（3000億以上）發(fā)債規(guī)模最高，第一陣營發(fā)債利率均值最低，大型央企發(fā)債優(yōu)勢凸顯。根據(jù)統(tǒng)計，超級陣營發(fā)債企業(yè)發(fā)債規(guī)模168.5億元，平均利率5.74%，主要是因為恒大兩筆發(fā)債利率達到6.8%、6.98%，拉高了超級陣營的平均利率；第一陣營發(fā)債平均利率最低，為4.10%，主要是因為綠地、保利等大型央企具有發(fā)債優(yōu)勢，三家房企7筆公司債除“16保利04”利率4.19%外，均在3.8%以下。

此外，部分迅猛發(fā)展的百億企業(yè)還借助永續(xù)債改善資產(chǎn)負債結(jié)構、滿足資金需求，這部分企業(yè)存在長期償債風險。統(tǒng)計顯示，截至2016年11月底，共有18家企業(yè)擁有永續(xù)債，共計1796.8億元，較2015年末增加40.7%。另外，研究組對部分百億企業(yè)（發(fā)債額+銷售額）/拿地金額、發(fā)債額/拿地金額的累計值進行統(tǒng)計，結(jié)果顯示部分百億房企存在資金鏈緊張的情況。其中，銷售額與發(fā)債額兩項總和仍與企業(yè)拿地金額規(guī)模相當?shù)钠髽I(yè)，資金緊張，如經(jīng)營不當將遭遇償債風險。經(jīng)分析顯示，建發(fā)（廈門建發(fā)集團有限公司）、信達和融信等百億房企的比值均低于1.3，銷售額與發(fā)債額度加總才能勉強覆蓋招拍掛拿地支出，謹需防范資金風險。

房地產(chǎn)可預見的未來是，隨著市場集中度加劇，超級大集團將會出現(xiàn)。

萬科集團董事長王石在近期一次公開場合表示，預計萬科第四個10年，甚至在6年內(nèi)的營業(yè)額將達到1萬億元；恒大董事局主席許家印表示，要在2020年總資產(chǎn)超3萬億元，房地產(chǎn)年銷售額超過6000億元。

大象起舞的局面還在于千億軍團也在擴張。根據(jù)統(tǒng)計顯示，1000億-3000億企業(yè)共9家，除了綠地、保利、中海、萬達4家“資深”千億級企業(yè)外，還有融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、華潤、金地5家新晉企業(yè)均首破千億。