2016年北京二手房市場成交井噴。自2015年底開始爆發(fā)的二手房成交熱潮，至2016年3月達(dá)到頂點(diǎn)，單月成交高達(dá)3.2萬套。此后，受到價(jià)格高企、優(yōu)質(zhì)房源減少等因素影響，北京二手房成交一度出現(xiàn)回落。而從7月份開始，市場成交再次上行，為全年成交創(chuàng)新高夯實(shí)了“基礎(chǔ)”。伴隨著“9·30新政”的到來，二手房市場成交逐步下滑。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)272431套，較2015年全年增加了38%，并超越2009年的266854套，創(chuàng)下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。
自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代，創(chuàng)造新的歷史成交紀(jì)錄是大勢所趨，北京的存量房池子目前約有800萬套以上，現(xiàn)在3%左右的換手率與發(fā)達(dá)國家相比并不高，未來交易規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大。
交易持續(xù)走高？
成交量呈M走勢
2016年，北京二手住宅市場成交呈M形變化趨勢。共經(jīng)歷了一季度和三季度兩輪爆發(fā)，二季度市場經(jīng)歷了短暫的市場盤整。而在四季度，由于受到樓市調(diào)控影響，市場進(jìn)入新一輪降溫周期。
仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，2016年北京二手市場整體走勢，與2016年全國一二線城市的整體走勢基本相同。
我愛我家市場研究院介紹，一季度，在一系列利好政策的影響下，北京二手市場延續(xù)了2015年末的持續(xù)升溫態(tài)勢，交易熱度高漲，3月單月交易量突破3萬套，創(chuàng)下2013年以來的新高，形成了全年的第一輪爆發(fā)。
而進(jìn)入二季度，由于3月底深圳、上海等一線城市相繼出臺(tái)了調(diào)控新政，市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)向。再加上此前的持續(xù)高溫本身也造成了市場有效需求的透支，北京二手市場交易量逐步下滑，直至6月降到全年的最低點(diǎn)1.34萬套。
到了三季度，市場在經(jīng)過一定冷卻后，由于擔(dān)心政府調(diào)控和房價(jià)繼續(xù)上行的風(fēng)險(xiǎn)，以及部分二線城市熱度上升的現(xiàn)實(shí)，大批購房人再次入市，助推7、8、9三個(gè)月的二手房成交上行，并于9月再破3萬套。
9·30新政無疑給這場上行畫上了一個(gè)休止符。
自10月份起，北京二手房成交量節(jié)節(jié)下滑，房價(jià)也開始出現(xiàn)局部松動(dòng)，樓市新一輪降溫周期由此開啟。在業(yè)內(nèi)看來，這種趨勢在2017年仍將維持一段時(shí)間。
哪個(gè)區(qū)賣得好？
朝陽成交8.3萬套
在北京眾多區(qū)域中，朝陽區(qū)成為二手房成交的大戶。
根據(jù)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全年，朝陽區(qū)二手房共成交8.3萬套，位列各區(qū)域成交量榜首。此外，海淀、昌平、豐臺(tái)也位居成交前列，分別為34705套、34097套、32116套。
朝陽區(qū)二手房成交的火爆態(tài)勢，從區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)交易大廳就能窺得一二。據(jù)媒體報(bào)道，在樓市火熱的8月份，平均一套朝陽二手房的交易時(shí)間大約在3個(gè)月左右。
同樣在成交量排行靠前的豐臺(tái)區(qū)也出現(xiàn)了類似情況。
據(jù)新京報(bào)報(bào)道，在今年第一個(gè)成交高峰的末尾，豐臺(tái)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心還沒開始辦公就已經(jīng)排起幾十米的長隊(duì)，不少購房者凌晨就開始排隊(duì)，只為了早點(diǎn)辦完過戶手續(xù)。
2016年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量創(chuàng)下北京二手住宅交易量新高。新京報(bào)記者 彭子洋 攝
誰在買房？
過半買家是“80后”
最近幾年，80后逐漸成為北京二手房市場的購買主力。今年上半年，這種趨勢依舊沒有發(fā)生變化。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在上半年的二手房買賣中，80后占54.6%，雖然較去年略微減少了0.5%，但依然是市場主力。
機(jī)構(gòu)分析，隨著90后畢業(yè)進(jìn)入職場，并逐漸擁有經(jīng)濟(jì)能力和購房需求，90后在北京二手房買家中所占比重也表現(xiàn)出上漲趨勢。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，90后買家有6.1%，較2015年增加1.9個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，對(duì)于價(jià)格承受力高的70后正在漸漸縮減占比份額。
在2016年的二手房成交中，二居依舊是成交主力。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2016年前11月，兩居成交占總體成交的38%，在各類戶型中占比最重。其次為一居，占比為20%，最后為三居，占比為17%。
貸款者多嗎？
商業(yè)貸款占比過半
在上一輪信貸利好下，2016年北京二手房成交中使用商業(yè)貸款的比例出現(xiàn)了明顯提升。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，北京全市的二手住宅交易中，使用商業(yè)貸款的占54.1%，較2015年提高9.3個(gè)百分點(diǎn)；全款支付的比例占23.2%，與2015年的22.8%基本持平。2014年到2016年，北京二手住宅交易中使用商業(yè)貸款進(jìn)行支付的占比明顯提高，從40.1%提高到了54.1%，占比已超過一半。
胡景暉認(rèn)為，從2015年初到2016年初，國家多次降準(zhǔn)降息，降低商業(yè)貸款首付比例，貨幣政策整體寬松，樓市按揭貸款支持力度大，作為全國二手房交易的活躍城市，北京二手房市場在其刺激下交易量大漲。
實(shí)際上，在“9·30新政”出臺(tái)后也可以明顯看出，貨幣政策對(duì)樓市的影響更加直接有效。自從北京小幅提高首套商貸比例、大幅提高二套及非普通住宅商貸比例后，二手房市場明顯表現(xiàn)出交易量降低、市場降溫的效果。
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