河北燕郊部分商品房產(chǎn)權(quán)縮水三河副市長稱有房產(chǎn)證就有合格產(chǎn)權(quán)
“只要有合格房產(chǎn)證就應(yīng)該有合格的產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上寫的什么性質(zhì)就是什么性質(zhì)。”2月8日上午，河北省廊坊三河市副市長劉增祿在燕郊福成五期小區(qū)承諾：本周內(nèi)絕大多數(shù)小區(qū)都能正常落宗。
2016年年底，由于得知自己小區(qū)的土地性質(zhì)為工業(yè)用地甚至是違章用地，直接影響到辦理新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》和住宅使用期限，緊鄰北京的三河市燕郊諸多業(yè)主開始維權(quán)。2月7日，三河市政府發(fā)布通告，認(rèn)定福成五期等5個小區(qū)可以辦理不動產(chǎn)登記。
盡管新辦理的不動產(chǎn)證維持了原房產(chǎn)證上住宅用地用途、產(chǎn)權(quán)70年等內(nèi)容，但問題尚未得以完全解決，業(yè)主辦理不動產(chǎn)證還有諸多限制，當(dāng)?shù)卣矝]有明確具體的全盤解決措施，而事件反映出的當(dāng)?shù)赝恋厥褂脕y象更被社會關(guān)注。
70年住宅產(chǎn)權(quán)縮水
2008年，在北京從事律師工作的劉大偉通過預(yù)售程序，在燕郊購買了福成五期的一套商品房，并在2010年拿到了房產(chǎn)證。2014年，他又在該小區(qū)購買了一套二手房，在當(dāng)?shù)胤抗懿块T過戶后拿到了房產(chǎn)證。2016年年底，劉大偉想將房子出售，就在他向相關(guān)部門咨詢不動產(chǎn)登記政策下的房屋買賣事項(xiàng)時，卻意外得知自己的房子竟然沒有落宗，并且房子的實(shí)際產(chǎn)權(quán)也并非房產(chǎn)證上寫的70年。
2016年12月1日，三河市啟動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策，燕郊一些居民持房產(chǎn)證去更換新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。在此過程中，諸多與劉大偉一樣的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己小區(qū)的土地還沒有落宗，土地性質(zhì)也并非住宅用地，有的是工業(yè)用地，有的甚至是違章用地、綠化用地，由此導(dǎo)致無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證。
據(jù)了解，土地未落宗即宗地沒有具體落實(shí)，有兩方面意思：一是土地使用權(quán)人有土地使用數(shù)量支配權(quán)，但還沒有具體落實(shí)地塊或宗地；二是此宗還沒有落實(shí)具體的使用權(quán)人。住宅的土地沒有落宗，就不能貸款買房，銀行也會判定沒落宗的房子沒有價(jià)值，無法進(jìn)行抵押，更不能申請登記不動產(chǎn)權(quán)。
購買了將近10年的住宅，手中的房產(chǎn)證也寫明是70年的大產(chǎn)權(quán)，可現(xiàn)在房子的使用期限縮短為四五十年，甚至有些業(yè)主的房產(chǎn)證有可能成為“廢紙”，這讓涉及到的福成五期和燕潮家園、祥馨日昇、電子城小區(qū)、地礦家屬院小區(qū)、東方御景等十多個小區(qū)的數(shù)千名業(yè)主坐不住了。
允許業(yè)主有限辦證
從2016年年底起，燕郊眾多“跨省族”業(yè)主們繼續(xù)在北京、燕郊之間匆匆往返穿梭的同時，開始不斷向政府部門討要說法。
今年1月23日，三河市國土資源局不動產(chǎn)登記中心回復(fù)前來“維權(quán)”的業(yè)主，對部分小區(qū)由于相關(guān)法律法規(guī)、政策原因限制，暫時停止辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，市政府已經(jīng)成立工作組對相關(guān)問題逐個進(jìn)行調(diào)查，市政府將根據(jù)調(diào)查結(jié)果爭取上級有關(guān)政策支持，參照其他市縣的成功做法制定解決辦法，待相關(guān)辦法出臺后，再行辦理不動產(chǎn)相關(guān)登記手續(xù)。
2月7日夜間，三河市發(fā)布《致廣大業(yè)主的公開信》表示，三河市委、市政府明確了“積極作為、依法行政、有序推進(jìn)、綜合施治”的原則，正在對全市房地產(chǎn)進(jìn)行全面調(diào)查摸底，經(jīng)反復(fù)查找歷史資料，目前已認(rèn)定燕郊福成五期、福澤頤園14-15號樓、燕潮家園、祥馨日昇、電子城小區(qū)可以辦理不動產(chǎn)登記。其他小區(qū)的資料正在逐一核查中，結(jié)果將陸續(xù)公布，本周內(nèi)將出臺具體的解決辦法和工作方案。
2月8日，三河市副市長劉增祿先后來到福成五期小區(qū)和燕郊不動產(chǎn)登記中心，向業(yè)主承諾解決問題并現(xiàn)場督辦不動產(chǎn)證辦理。
然而，燕郊不動產(chǎn)登記中心的辦理還存在一些問題和限制。對于土地尚未落宗的小區(qū)，該中心表示時間仍不確定，一些小區(qū)土地性質(zhì)和年限尚不能查詢。劉增祿向業(yè)主表示，不管是否賣房屋，都可以到不動產(chǎn)登記中心辦理登記，但該中心工作人員告訴業(yè)主，由于尚未接到正式文件通知，目前只辦理交易房屋的不動產(chǎn)登記，不買賣不予登記。
處理追責(zé)事項(xiàng)繁多
“發(fā)生問題的原因在于開發(fā)商私自更改了土地性質(zhì)，在工業(yè)用地、綠化用地甚至是違章用地上建設(shè)了住宅，從而導(dǎo)致在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時，才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的土地性質(zhì)已發(fā)生了變化。”河北省國土資源廳一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人告訴記者，為了謀取利益，開發(fā)商不按規(guī)劃開發(fā)、私自變更宗地屬性的問題在一些地方并不鮮見。
這位負(fù)責(zé)人表示，燕郊緊鄰北京，近年來房地產(chǎn)發(fā)展極快，出現(xiàn)這種問題并不奇怪。奇怪的是，土地尚未落宗，性質(zhì)尚未完成變更，業(yè)主們就拿到了合法合規(guī)的房產(chǎn)證，并且據(jù)當(dāng)?shù)卣块T的回復(fù)，這在當(dāng)?shù)剡€是普遍現(xiàn)象，這就有些奇怪了。
“一邊是開發(fā)商擅自改變土地使用性質(zhì)和公關(guān)，一邊是規(guī)劃、國土、房管等政府部門的默許。”河北律師張亮直言，燕郊此次事件反映了當(dāng)?shù)赝恋厥褂玫幕靵y與隨意，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要求國土、房管等部門聯(lián)網(wǎng)，問題于是在這一政策施行后凸現(xiàn)出來。
張亮介紹，在正常情況下，工業(yè)用地變更為住宅用地，需要在符合城市整體規(guī)劃的前提下，由開發(fā)商補(bǔ)交土地出讓金，再走相關(guān)申報(bào)審批程序；如果土地非建設(shè)用地，則需要收回，重新走“招拍掛”程序，進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)劃和審批。目前三河市對事件“特事特辦”，但仍然有諸多后續(xù)問題要處理，法定程序上不能逾越，處理起來不會簡單。
“非住宅用地開發(fā)為住宅小區(qū)、發(fā)放正式房產(chǎn)證的現(xiàn)象是由開發(fā)商違建和政府管理部門等失職造成的，不應(yīng)該由普通百姓承擔(dān)損失。只要取得正式房產(chǎn)證就應(yīng)該承認(rèn)其產(chǎn)權(quán)，但還應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商和國土部門、房屋管理部門等有關(guān)部門追究責(zé)任。”國家行政學(xué)院博士后陳雪表示，這一事件也反應(yīng)了我國實(shí)行不動產(chǎn)登記后，對房屋和土地關(guān)聯(lián)的重要性，更要求行政部門依法依規(guī)行使權(quán)力。
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