經(jīng)?？吹接腥苏f“你不知道，現(xiàn)在有錢人真多，房子就是剛需，某某小區(qū)十幾萬一平很多人瘋搶。
剛好家里有人搞貸款的，揭開一個(gè)大多數(shù)人不知道的真相：很多樓盤的價(jià)格是怎么做起來的?房產(chǎn)商自己買自己的房。以下說說操作流程：
比如是房產(chǎn)商A，開盤了100套房，每套售價(jià)100萬，那就是1億的資金量，對(duì)吧，現(xiàn)在一開盤，我直接把價(jià)格報(bào)到200萬，暫時(shí)沒人買怎么辦?ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經(jīng)理的老丈人，用他們的身份以200萬的價(jià)格買下來，由房產(chǎn)公司付首付，并還房貸，同時(shí)，另外簽一份合同，把房子抵押給房產(chǎn)公司老板控股的法人單位。
然后，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因?yàn)檫@些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評(píng)估認(rèn)為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個(gè)資金再拿來還房產(chǎn)公司A的月供，公司就可以有大量的現(xiàn)金流，然后坐等房子慢慢賣。
你以為銀行不知道這件事嗎?銀行的人都知道，但為什么不管?因?yàn)榉抠J是銀行最主要和穩(wěn)定的利潤來源，如果不給貸，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務(wù)，拿不到獎(jiǎng)金。
中間有幾年銀行貸款卡的比較嚴(yán)，加上當(dāng)時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也還過得去，銀行還愿意把錢貸給企業(yè)主。從去年開始，實(shí)體企業(yè)蕭條，銀行日子難過，房產(chǎn)公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們的貸款?
而且，南方一些手里還有點(diǎn)錢的老板，工廠也不干了，變賣出來一些資金，干什么好呢?工廠賠錢，高科技咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩(wěn)妥。
于是兩方合力，就成了房產(chǎn)泡沫，這也是為什么深圳瘋漲，也許是深圳工廠主多，套現(xiàn)買房的也多。你現(xiàn)在去深圳的一些新開樓盤，價(jià)格特別離譜，動(dòng)不動(dòng)十幾萬一平，但是很快就要售罄，并且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是“業(yè)主”本人住，房產(chǎn)公司A會(huì)租出去，租戶的租金也不會(huì)打給“業(yè)主”本人。
這些高檔樓盤租金貴，不容易租出去，就只好空著，然后告訴來買二手房的人，“業(yè)主”是大老板，手上很多處房產(chǎn)，對(duì)價(jià)格不敏感。偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，然后房子就非理性地上漲了。
前些年不限購，曾經(jīng)出現(xiàn)過一個(gè)土著窮老頭名下掛了一堆房產(chǎn)的事，那會(huì)兒身份資料還挺便宜，因?yàn)闆]有限制，后來限購，這種有購房資格但買不起房的人(很多是本地屌絲，或者離異無房的)就被炒起來了，通常一個(gè)本地人可以掛兩套房產(chǎn)(如果是單身)。
有些人問，說不對(duì)啊，我剛看的二手房，也是這種天價(jià)啊，那是怎么回事呢?接下來解釋下這種情況。
前面說了，房產(chǎn)公司A賣出的1101的房，業(yè)主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B，再然后抵押給銀行了，所以張三只是個(gè)“影子業(yè)主”，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三只是個(gè)傀儡，實(shí)際的房東是法人公司B。
我有一年想買房的時(shí)候曾經(jīng)接觸過一對(duì)小夫妻(當(dāng)時(shí)還沒限購)，本地土著，大專學(xué)歷，一接觸就知道是處于社會(huì)底層那種，并且倆人都是市民，沒有拆遷房的機(jī)會(huì)，而且房子也不是回遷房。
當(dāng)時(shí)我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們?cè)谶@個(gè)小區(qū)還有好幾套，你可以看看，我當(dāng)時(shí)就有點(diǎn)納悶，因?yàn)檫@是個(gè)新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應(yīng)該也不會(huì)太好。果然，最后他倆拿出的房本，都是副本，并且一次只給拿出一本，還得提前約時(shí)間。
另外分享一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：
為了衡量一線城市房價(jià)有多瘋狂，來看一組公開數(shù)據(jù)：
2月份，北京二手房均價(jià)40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價(jià)405.32萬元(不考慮各種稅費(fèi)、中介費(fèi))。這相當(dāng)于董事長、總經(jīng)理平均薪酬的8.5倍(北京董事長、總經(jīng)理平均年薪47.6萬元)，即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經(jīng)理(總裁)才能在北京買一套房子。
2月份，上海二手房均價(jià)40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價(jià)402.67萬元(不考慮各種稅費(fèi)、中介費(fèi))。這相當(dāng)于董事長、總經(jīng)理平均薪酬的9倍(44.6萬元)，即不吃不喝9年，這些董事長、總經(jīng)理(總裁)才能在上海買一套房。
2月份，深圳二手房均價(jià)46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價(jià)461.3萬元(不考慮各種稅費(fèi)、中介費(fèi))。這相當(dāng)于董事長、總經(jīng)理平均薪酬的8倍(57萬元)，即不吃不喝8年，這些董事長、總經(jīng)理(總裁)才能在深圳買一套房。
也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
而去年的A股市場，有40%的企業(yè)凈利潤低于1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)被樓市擠壓了。
再談個(gè)問題，既然大城市的房價(jià)水分多，那二線三線四線的房子可不可以買?
這里說明下，中國一線城市房價(jià)的泡沫，是靠集合二三四線樓市之力撐起來的，其結(jié)果是掏空了中小城市的資金池。
至于可不可以買，我就說一點(diǎn)：你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當(dāng)成投資一買N套。
但是有人還是會(huì)說，我身邊真的有很多有錢人啊，他們是真的有買房啊，比如：那幫搞金融的、土豪老板。
這個(gè)論調(diào)有點(diǎn)類似于“高手都在民間”，你問在哪兒呢?反正在民間。
我從來不否認(rèn)有錢人階層的存在，問題是，什么叫有錢人買房的多?你說我們學(xué)校有50個(gè)考上武漢大學(xué)的，多不多?看起來挺多，可是如果我們學(xué)校有1萬應(yīng)屆生呢?還多嗎?考慮這類問題，一定得有個(gè)比例的概念。
所以，你說有錢人“多”，一定得考慮兩點(diǎn)，一是這個(gè)群體手里的資金能力是否足夠消化這么龐大的樓市，二是他們這么多錢是哪兒來的?
首先，咱們得把王健林馬云這種人摘出去，這不屬于日常討論范圍，這種人再有錢，數(shù)量畢竟太少了，而且他們要買也是豪宅，跟普通剛需不搭調(diào)，影響不了樓市基本面，因?yàn)轳R云的財(cái)產(chǎn)可能是你的一百萬倍，但他不可能買100萬套房子。
其次，咱們得把收入偏低的群體，因?yàn)檫@種家庭，一線樓市怎么瘋漲都和他們無關(guān)，他們主要住在自己三四線城市的老家20年前的老房子里。
以下進(jìn)入干貨階段，高能預(yù)警：
1、你認(rèn)識(shí)現(xiàn)在全款買房的人嗎?一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的。
說一下我比較了解的情況吧。
我認(rèn)識(shí)兩個(gè)最近剛買了房的，一個(gè)是揚(yáng)州人，家里做環(huán)保設(shè)備生意的，廠子開了十幾年了，算是個(gè)小富二代，家里資產(chǎn)差不多上億，在揚(yáng)州有多處房產(chǎn)，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚(yáng)州賣了一套大的房。
另外一個(gè)家里是開診所和超市的，比較有錢，然后去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然后一起幫忙還貸。
這兩家人應(yīng)該是目前樓市比較典型的真實(shí)購房者，他們買房的籌資方式應(yīng)該代表了主流情況。
不夸張地說，資產(chǎn)5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什么?因?yàn)樯倘艘錾猓默F(xiàn)金流占資產(chǎn)的比例是有限的，如果一個(gè)人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現(xiàn)金，那他家的資產(chǎn)最起碼得好幾億。
這就是為什么一些中型企業(yè)企業(yè)主要獨(dú)立在一線城市購置房產(chǎn)，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。
這就是我前面說的，一線城市房價(jià)掏空二三四線。
比如你家在寧波金華紹興溫州開了個(gè)獨(dú)資廠，效益還行，工廠年銷售額5000萬(這就算挺大規(guī)模了)，一年下來能有多少可自由支配的純利潤?也許不超過100萬，因?yàn)槟氵€要投入再生產(chǎn)，還有生產(chǎn)中的押款。而這100萬，有時(shí)候還得跟兄弟姐妹分，因?yàn)榻愕闹圃炱髽I(yè)主，很多都是幾個(gè)孩子。
當(dāng)這樣的富裕階層家庭在二三線買房時(shí)，可以輕松全款，但如果要買深圳1000萬一套的，就捉襟見肘了，只能是賣了老家的兩套房，加上現(xiàn)金付個(gè)首付。
看到?jīng)]，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什么二三四線房價(jià)很多往下走，一線還高企的原因。那誰在買二三線企業(yè)主50萬100萬一套的房產(chǎn)呢?三線城市殷實(shí)的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產(chǎn)，加上首付。
同時(shí)提醒一下大家，除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然后拿這些房子去銀行抵押，當(dāng)然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了。
很簡單，第一，把樓盤做成N期，一期放兩棟樓不就行了，看見沒，那些不是沒人買，是買了但還沒蓋好呢。
第二種，把房子租出去，比如你看到現(xiàn)在很多新出來的什么房產(chǎn)公寓，拿下一整棟樓，統(tǒng)一裝修風(fēng)格了往外租的，幕后的業(yè)主都是房產(chǎn)商自己。
最后說一段，我對(duì)未來房價(jià)的預(yù)測(cè)吧，大體上會(huì)跌，理由如下：
1、老齡化，即使放開了二胎，現(xiàn)在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個(gè)人口結(jié)構(gòu)就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢?
2、大的供需關(guān)系，基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買的早的人已經(jīng)定居了，現(xiàn)在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至于沒地方住，他們中的絕大多數(shù)人，無論怎么努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨干，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會(huì)回家的，能留下來的，千里挑一吧。
3、經(jīng)濟(jì)增速放緩。過去那么多年，為什么國人都篤信房價(jià)上漲，很簡單，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上行，連續(xù)增長二三十年，這也是所有經(jīng)濟(jì)體都遭遇到的規(guī)律。對(duì)于未來經(jīng)濟(jì)的走向判斷們還是持謹(jǐn)慎態(tài)度。
凡事，都有個(gè)盡頭，樓市也一樣。
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