北京將執(zhí)行新的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)要求，具體內(nèi)容包括：房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率九折、自2月8日（含）起網(wǎng)簽生效的二套房貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)25年等。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是銀行房貸政策收緊的信號(hào)，值得關(guān)注。整體看，2017年北京及其他主要一二線城市的房?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期越來(lái)越明顯，特別是在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢(shì)和幅度會(huì)加大。
昨天，多家中介和銀行向媒體證實(shí)，自2月8日（含）起網(wǎng)簽生效的二套房貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)25年，而此前二套房貸最高貸款年限是30年。
雖然這一規(guī)定對(duì)購(gòu)房人的實(shí)質(zhì)影響并不大，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是房貸收緊的一個(gè)信號(hào)，對(duì)樓市會(huì)有明顯影響。
貸款年限減少會(huì)增加月供
此前在北京地區(qū)，銀行對(duì)二套房執(zhí)行的最長(zhǎng)貸款期限是30年，新政將期限縮短至25年，最直接的影響就是在貸款總額不變的情況下，貸款人的月供將增加。
以商業(yè)貸款300萬(wàn)元為例，二套房貸款利率在基準(zhǔn)利率上浮10%即5.39%的利率，按照等額本息的還款方法，貸款30年，月供為16827元；貸款25年，月供則增加至18226元，每月要多還1400元。根據(jù)監(jiān)管要求，貸款人的月供額不得超過(guò)工資的一半。
新政執(zhí)行后，其實(shí)對(duì)貸款人的收入要求變相提高。如果貸款人的月工資水平不變，能申請(qǐng)到的貸款總額會(huì)相應(yīng)下降。
舉例來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)300萬(wàn)貸款，如果年限是30年，貸款人的家庭月收入至少要33654元，而現(xiàn)在最多貸款25年，貸款人的家庭月收入就必須提高至36452元。
在月收入不變，還是33654元的情況下，貸款人最多只能申請(qǐng)277萬(wàn)元貸款，這意味著購(gòu)房人的首付要多準(zhǔn)備23萬(wàn)元。
實(shí)質(zhì)影響不大
不過(guò)，有銀行人士告訴北青報(bào)記者，這一政策的實(shí)質(zhì)影響并不大。雖然房貸最高年限理論上是30年，但還有貸款者年齡+還款年限不超過(guò)退休年齡的附加規(guī)定。
同時(shí)，二手房受建筑年限和建筑結(jié)構(gòu)等影響，很少達(dá)到30年。例如，有銀行對(duì)二手房貸款年限的計(jì)算公式是用40年減去該房的土地注冊(cè)年份。這樣算下來(lái)，能貸到25年都少見，一般也就貸款20年左右。
此外，中國(guó)人一般都喜歡提前還款，很少有人會(huì)等到年限到期才還完款。二套房的購(gòu)房者還款能力更強(qiáng)，周期相對(duì)更短。因此，從實(shí)際操作角度講，二套房貸款最高年限從30年降至25年對(duì)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)影響并不大。
房貸收緊信號(hào)將影響樓市走勢(shì)
盡管如此，業(yè)內(nèi)人士仍普遍認(rèn)為，這是銀行房貸政策收緊的信號(hào)，值得關(guān)注。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一政策是對(duì)二套房市場(chǎng)的管控，貸款條件的苛刻會(huì)對(duì)二套房市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。二套房貸款政策的收緊，可以將有限的貸款資源給予首套房市場(chǎng)，引導(dǎo)購(gòu)房更加理性，通過(guò)增加購(gòu)房成本的方式，可以抑制炒房投資需求。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然這一政策調(diào)整相比“認(rèn)房又認(rèn)貸”，提高首付，減少優(yōu)惠，對(duì)市場(chǎng)的影響小很多，但其透露的趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)依然有明顯影響。“這代表了在一月利率折扣減少后的繼續(xù)收緊，銀行未來(lái)貸款額度收緊，價(jià)格上浮，放款放緩是常態(tài)。”張大偉說(shuō)。
“信貸是決定短期房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素。”張大偉認(rèn)為，從目前來(lái)看，信貸收緊趨勢(shì)下短期房?jī)r(jià)調(diào)控壓力大。判斷2017年北京或者全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)主要看資金價(jià)格和是否認(rèn)房又認(rèn)貸。如果認(rèn)房又認(rèn)貸，可以預(yù)期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房?jī)r(jià)的跌幅甚至?xí)咏?014年。
整體看，2017年北京及其他主要一二線城市的房?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期越來(lái)越明顯，特別是在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢(shì)和幅度會(huì)加大。 文/本報(bào)記者 程婕
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北京地區(qū)首套房貸利率最低上升至9折
去年年末，媒體爆料北京地區(qū)15家銀行元旦后集體將首套房貸利率下限從85折上浮至9折，當(dāng)時(shí)各銀行和房地產(chǎn)中介都予以否認(rèn)。然而新年之后，這一傳聞竟悄然成為事實(shí)。日前，北青報(bào)記者從北京多家銀行獲悉，元旦之后，他們的首套房貸利率最低已經(jīng)變?yōu)?折。
根據(jù)最新的房貸利率，如果商業(yè)貸款300萬(wàn)元、貸款期限30年、采取等額本息還款方式，房貸利率從八五折提升至九折后，貸款300萬(wàn)元月均還款額增加432元，還款總利息將增加15.6萬(wàn)元。
業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，銀行資金價(jià)格的快速上行導(dǎo)致利潤(rùn)空間的壓縮；個(gè)人房貸雖是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但銀行也不愿賠本賺吆喝；另一方面，調(diào)控政策也是此輪房貸利率上調(diào)的重要因素。去年全年各大銀行釋放的房貸數(shù)量過(guò)高，后續(xù)或?qū)⒅饾u調(diào)控?cái)?shù)量，并運(yùn)用資金價(jià)格規(guī)避非理性需求。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，去年的88折、85折甚至某些銀行的8折，今后將難再出現(xiàn)，普遍都將提高到9折以上。他認(rèn)為，房貸收緊是主流趨勢(shì)，升至9折只是開始，后續(xù)隨著資金價(jià)格的上升和樓市調(diào)控的深入，有可能提高至9.5折，甚至到基準(zhǔn)利率，接近2014年四季度的狀態(tài)。從過(guò)去房地產(chǎn)歷史看，在信貸收緊的時(shí)候房?jī)r(jià)漲幅均將非常明顯地抑制。
不過(guò)，張大偉認(rèn)為，相比首套貸款利率的提高，首付比例和首套二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)對(duì)樓市調(diào)控的作用更大。認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)一旦出臺(tái)，沖擊更大。
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