土地市場開局“冰火相融”
大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低,房企積極補充土地,押注長三角等活力區(qū)域
盡管近一兩個月土地市場整體降溫,但大型房企拿地的熱情絲毫不減,尤其是轉(zhuǎn)向長三角拿地的趨勢明顯。
2017年開年大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低,比如深圳、上海等城市地塊成交溢價率均明顯低于2016年的平均水平。未來,在嚴格的政策約束下,出現(xiàn)高溢價地塊的概率將遠不如去年。
不過,對于房企而言,在2016年收獲歷史上銷售面積與銷售金額最大年份后,補充土地的積極性十分高漲,布局熱點城市、押注長三角等活力區(qū)域,搶跑意味十分明顯。
1 溢價率走低
開年全國各地土地供應面積明顯回落。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,1月份,一、二線城市土地供應下滑顯著,環(huán)比跌幅分別為55%和77%,預計2月份土地供應量仍將維持在較低水平。
與之相應的,土地平均溢價率也維持在較低水平。從對溢價率的遏制來看,政策的效果較為明顯。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計,2016年南京土地平均溢價率為76%,今年初至2月12日,溢價率已降至59%。鄭州的溢價率從32%降至15%;北京從38%降到14%;廣州從37%降到11%。
不過,上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進認為,從后續(xù)市場預期看,一、二線城市抑制地價的壓力依然存在,后續(xù)依然有反彈的可能,尤其是很多大城市后續(xù)土地出讓節(jié)奏會加快,部分房企還會有繼續(xù)拿地的可能。
如其所言,進入2月中旬后,部分高溢價地塊再次出現(xiàn)。2月14日上午,南京雞年的首場土拍,南京主城中華門外一優(yōu)質(zhì)地塊,更是經(jīng)過2個多小時395輪競價的拉鋸戰(zhàn),拍到了最高限價98億。
在2月10日的長沙土地市場新春首拍中,熱點地塊再次上演火爆行情。30余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相“搶地”,最高競拍達137輪,六個地塊成交總價31.6億元,一塊地溢價率171.8%。
2 土地新政頻出
大部分城市為了避免高價地都針對土地加大了限制條件,出現(xiàn)高價地或高溢價地塊的概率越來越低。目前至少有北京、廣州、深圳等共17個城市在土地出讓中實施限價。
其中,除杭州、鄭州等地對溢價率進行限定,其余城市主要對價格進行限定,鄭州、武漢還配有“熔斷”機制。
2月13日,天津市市區(qū)國土資源分局網(wǎng)站掛出消息,宣布推出天津市土地出讓新機制:報價到達上限,拼“自持面積”。這一政策已經(jīng)在實際土地出讓操作過程中正式實施。2月8日,天津土地交易中心連續(xù)掛出兩宗北辰區(qū)經(jīng)營性用地出讓公告,即采取上述拍賣方式。
與之相似的是,在北京,“限房價、競地價、限持有”的租售并行方式有可能成為土地出讓的新常態(tài)。土地供應的極度稀缺,使得很多房企也在未形成明確商業(yè)模式的前提下拿下自持地塊。
此外,房企拿地融資等方面監(jiān)管全面收緊。2月13日,中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》,對私募資金投資16個熱點城市房地產(chǎn)進行嚴格監(jiān)管。
在此之前,上交所、深交所和央行也分別發(fā)文或表態(tài),對房企發(fā)債、房地產(chǎn)行業(yè)的細分與分類監(jiān)管、土地貸款等進行強化監(jiān)管。
3 長三角熱區(qū)
盡管近一兩個月土地市場整體降溫,但大型房企拿地的熱情卻絲毫不減。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,1月份,包括萬科、保利在內(nèi)的20大房企,拿地金額依然達到了1117.26億元。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示,在市場增長放緩周期下,希望彎道超車的房企會加緊拿地。值得注意的是,房企轉(zhuǎn)向長三角拿地的趨勢更加明顯,多家房企從去年下半年開始加大長三角土地投資,比如碧桂園、中海、融創(chuàng)。
根據(jù)中原近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年1月,賣地超過100億的城市有5個。其中,隸屬于長三角區(qū)域的合肥、杭州,與泛長三角區(qū)域的溫州,位列第2、3、5名。
與之對應的當然是房企在長三角區(qū)域土地的擴充。來自億翰智庫研究中心數(shù)據(jù)顯示,萬科自2016年下半年,在珠三角拿地幾乎占據(jù)總體50%,而到了一月份,萬科新增約316萬平方米,其中長三角地區(qū)就有接近百萬平方米。碧桂園1月份土地儲備中,長三角區(qū)域以85萬平方米占1月土儲的62%。
有意思的是,不少房企在2016年的增長點都集中于長三角區(qū)域:萬科2016年上海大區(qū)完成1200億銷售;而碧桂園江蘇區(qū)域以367億元拔得頭籌,滬蘇區(qū)域年度業(yè)績達308億元,較2015年增長175%。
歐陽捷認為,長三角15個城市的土地購置面積僅占全國的9%,人和資本是流向長三角的,這一區(qū)域具有強勁的房地產(chǎn)潛力。
接下來,房企有望加大對長三角的傾斜力度。碧桂園甚至在華東設(shè)立5個區(qū)域公司,包括上海、滬蘇、江蘇區(qū)域公司,及滬浙、浙江區(qū)域公司。新城集團董事長王振華曾在年初明確提出了“千億戰(zhàn)略”,其中,長三角區(qū)域貢獻率或在6成以上。
此外,不少閩系房企外遷總部至上海,以上海為中心的長三角區(qū)域,成為閩系房企戰(zhàn)略布局的重點,如正榮集團、
陽光城等企業(yè)。
4 曲線拿地
面對越來越少的優(yōu)質(zhì)地塊,房企面臨更為嚴峻的現(xiàn)實是無地可拿,因此,收購、兼并成為很多房企青睞的曲線拿地方式,如融創(chuàng)入股金科、融科智地、萊蒙國際。
在一、二線城市拿地更是如此。萬科近日于北京新獲取的朝陽區(qū)紅領(lǐng)巾橋地塊,是通過與北京時尚控股有限責任公司合作而獲得。同策研究中心總監(jiān)張宏偉指出,目前在北上廣深一線城市拿地的成本太高了,直接在二級市場拿股份,不僅可以賺取差價收益,還可以并表,改善公司財務(wù)結(jié)構(gòu)。
在三、四線城市及潛力區(qū)域,并購拿地也愈演愈烈。最近,融創(chuàng)再出大手筆,在廊坊永清縣收購一項目,建筑面積約100萬平米,該項目的開發(fā)商為永清美景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此外,融創(chuàng)還在張家口高鐵站旁拿下一項目。
并購拿地愈演愈烈,甚至超越招拍掛,成為一部分擴張型房企的主要拿地模式。融創(chuàng)近幾年三分之二的土地儲備,都是通過并購的方式拿到的,
陽光城去年并購總額超過200億元,去年新獲的80%左右的土儲來自并購。
這些低價土地為房企快速擴張?zhí)峁┝吮U稀V行沤ㄍ兑幻治鰩熗嘎?
陽光城去年前十月的股權(quán)收購樓面價僅為1758元/平米。廣發(fā)證券的研報顯示,
陽光城收購所獲取的項目資源理論毛利率達到了56%,而同期招拍掛渠道獲取的項目平均毛利率僅有16.4%。
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