21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道梳理最新數(shù)據(jù)和調(diào)研發(fā)現(xiàn),銀行表內(nèi)開(kāi)發(fā)貸增速繼續(xù)下降,2016年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸規(guī)模甚至出現(xiàn)4.9%的負(fù)增長(zhǎng)。表外理財(cái)資金輸血房地產(chǎn),則在實(shí)際中碰到了“通道難尋”和“非標(biāo)額度緊張”的問(wèn)題。
監(jiān)管趨嚴(yán)下,房地產(chǎn)融資降溫顯成效。
“我們現(xiàn)在只做開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,建筑商融資,其他的相關(guān)融資都不做了。”某股份行華中地區(qū)人士表示。
去年9月,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專題報(bào)道分別從銀行、海內(nèi)外債券、信托、理財(cái)機(jī)構(gòu)等方面挖掘房地產(chǎn)企業(yè)融資情況。公開(kāi)數(shù)據(jù)和21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)研結(jié)果顯示,就銀行而言,截至去年6月末,表內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸規(guī)模增長(zhǎng)明顯減緩,個(gè)別銀行和區(qū)域出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。理財(cái)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域則在半年內(nèi)新增了5500萬(wàn)元。“表內(nèi)冷,表外熱”,是為彼時(shí)趨勢(shì)。
時(shí)隔近半年,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道梳理最新數(shù)據(jù)和調(diào)研發(fā)現(xiàn),銀行表內(nèi)開(kāi)發(fā)貸增速繼續(xù)下降,2016年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸規(guī)模甚至出現(xiàn)4.9%的負(fù)增長(zhǎng)。表內(nèi)自營(yíng)投資和表外委托貸款投房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求趨嚴(yán)。表外理財(cái)資金輸血房地產(chǎn),則在實(shí)際中碰到了“通道難尋”和“非標(biāo)額度緊張”的問(wèn)題。
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸負(fù)增長(zhǎng)
“我們現(xiàn)在只做開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,建筑商融資,其他的相關(guān)融資都不做了。”某股份行華中地區(qū)人士表示。所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,就是寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押物發(fā)放的貸款。
去年11月初,銀監(jiān)會(huì)向16個(gè)熱點(diǎn)城市所在銀監(jiān)局下發(fā)文件,要求開(kāi)展金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查。在開(kāi)發(fā)貸方面,要求檢查是否嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)資質(zhì),項(xiàng)目是否符合最低資本金比例要求,對(duì)資金本金來(lái)源真實(shí)性認(rèn)真檢查,以及是否存在銀行資金違規(guī)用于購(gòu)地等問(wèn)題。
華南地區(qū)某股份行中層向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,該行去年12月就下發(fā)了通知,要求根據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”原則,嚴(yán)控借款主體授信資金用途。特別是兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的集團(tuán),要防止非房地產(chǎn)板塊授信資金挪用進(jìn)入房地產(chǎn)板塊。
“要求是對(duì)房地產(chǎn)上下游企業(yè)的授信和資金流向要有把握”。該股份行人士表示:“發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的,要馬上停止出賬。”
今年1月16日,上海銀監(jiān)局就土地融資開(kāi)出了自去年下半年全國(guó)嚴(yán)查以來(lái)的首份罰單——針對(duì)銀行融資用于支付土地金和拍賣保證金,罰金高達(dá)478萬(wàn)元。
有股份行華東地區(qū)對(duì)公人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露,去年當(dāng)?shù)嘏某鲆粋€(gè)地王項(xiàng)目,拍賣會(huì)后當(dāng)?shù)乇O(jiān)管明確不得給其配套融資。“合同都談了,最后銀行寧愿違約也沒(méi)做下去”。
銀行表內(nèi)開(kāi)發(fā)貸的熱度已明顯下降。
央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2016年底,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額7.11萬(wàn)億元,比2015年底的6.47萬(wàn)億元增長(zhǎng)了9.9%,而總貸款增速為13.5%。其中,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比還出現(xiàn)下降,降幅達(dá)4.9%。
從上海的數(shù)據(jù)來(lái)看,該趨勢(shì)也非常明顯。央行上??偛拷y(tǒng)計(jì)顯示,2016年全年,上海地區(qū)本外幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸減少了764.2億元,同比多減704億元。其中,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和住房開(kāi)發(fā)貸全年分別減少417.7億元和473.7億元,同比分別多減113.3億元和420.6億元。
表外理財(cái)資金“通道難尋”
銀行自營(yíng)投資和理財(cái)投資資金投向房地產(chǎn)也面臨收緊的態(tài)勢(shì)。其中一個(gè)重要影響因素,來(lái)自通道方的收緊;另外,理財(cái)資金“非標(biāo)”額度緊張也是原因之一。
一名基金子公司人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,房地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)之前基本上也不能做了,而私募資管計(jì)劃4號(hào)文發(fā)文之后,更是“徹底歇菜”。
根據(jù)私募資管備案4號(hào)文,對(duì)于證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃,投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的,基金業(yè)協(xié)會(huì)宣布暫不予備案。
具體來(lái)看,包括但不限于五種方式,一是委托貸款;二是嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品;三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收(受)益權(quán);四是以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán);五是根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。
其中,市場(chǎng)目前對(duì)于“名股實(shí)債”方式的需求較大。從房企的角度,也希望通過(guò)“名股”的方式融資。這在會(huì)計(jì)上一定程度處理成資本,而非負(fù)債,從而控制自己的負(fù)債率。4號(hào)文對(duì)此的限制,目前有銀行人士表示,還在研究合規(guī)對(duì)策。
“基金子公司作為通道(投地產(chǎn)),我們肯定不愿意冒險(xiǎn)。而且接觸到銀行理財(cái)資金,也有反饋非標(biāo)額度不夠,目前沒(méi)有足夠資金來(lái)投。”上述基金子公司人士表示。
有股份行資管人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)內(nèi)容的豐富,對(duì)部分銀行的影響可能較大。根據(jù)最新分類標(biāo)準(zhǔn),帶回購(gòu)條款的股權(quán)性融資,即包括股票質(zhì)押回購(gòu),部分名股實(shí)債基金,都會(huì)被納入“非標(biāo)”范疇,原本理財(cái)投資非標(biāo)取上年度資本金4%和理財(cái)規(guī)模35%孰低者的限制,就會(huì)顯得更加嚴(yán)厲。
“說(shuō)實(shí)話,理財(cái)近三個(gè)月都在疲于流動(dòng)性管理,能把進(jìn)出資金照顧到,實(shí)現(xiàn)順利兌付就行,投資端,配什么好的資產(chǎn),基本沒(méi)有精力顧及了。”某銀行資管部人士表示。
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