“大哥，是去看房的嗎？要抓緊嘍”、“您之前預約過嗎？之前賣的已經(jīng)售罄，如果看上了就盡快下手，在售的所剩也不多了”、“還有合適的戶型嗎，我想再看下”……一股略顯緊張的購房氣息似乎打破了原本平靜的市場氛圍。
節(jié)后，一則關于“近日京滬正在醞釀針對商辦類住宅的新一輪調控”的傳言不脛而走。這讓春節(jié)期間原本平淡無奇的樓市，又漾起一絲漣漪。
當前，官方對此不置與否，姑且不論這則消息是否空穴來風，不過根據(jù)上述在售樓處的所見所聞，卻佐證了當前商住項目確實又呈現(xiàn)回暖跡象。同時加之上海對于商住項目的新政讓北京的商住限購成為了大概率事件。
限購聲又起
實際上，關于“商住限購”的傳言已不止一次出現(xiàn)。
去年5月5日，北京市住建委發(fā)布《關于加強通州區(qū)商務型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》，明確限購商住產(chǎn)品后，門頭溝暫停商住項目網(wǎng)簽，而順義區(qū)的商住項目樣板間也一度暫停對外開放。市場一度風傳，北京“商住房”將迎來全面限購，這在當時也引發(fā)了市場搶購風潮。
8月17日，北京市國土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會和北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會召開了商住房專題會議。當時，高層透露出的態(tài)度極其堅決，“不再新增商住”、“商辦用地暫停上市”。此后，兩個部門相繼展開針對商辦類住宅的整頓，各項目連夜下刊廣告、封存物料、不許設置樣板間等。鑒于此，北京的商住市場瞬間降下溫來。
據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，“9·30新政”之后，北京商住公寓成交量再也沒超過2000套，北京中原市場研究部認為，商住公寓成交量大幅下滑，與政府目前嚴加審查商住項目，監(jiān)管力度加大有關。另外，新政釋放的信號，也讓一部分投資客開始觀望。
去年年末，據(jù)有媒體報道稱北京開發(fā)商均收到《北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會關于加強商業(yè)、辦公類項目規(guī)劃管理的通知》。在通知中，北京市要求開發(fā)商限期整改違規(guī)“商改住”產(chǎn)品。2016年12月31日前未整改到位的，將禁止違規(guī)企業(yè)法人和企業(yè)法人代表參與北京市土地市場交易。
今年1月14日，北京市委常委、副市長陳剛在參加豐臺區(qū)代表團審議時表示，今年北京仍會對“商改住”進行清理整治。他在講話中透露，北京市已經(jīng)停止了對這類性質土地的供應。
1月26日，首都之窗公布了《北京市“疏解整治促提升”專項行動2017年工作計劃》，詳細列舉了全市今年的疏解整治任務。對于“商改住”項目，《計劃》提出，要研究清理整治存量“商改住”項目政策措施，并建立長效管控機制，嚴格控制“商改住”項目增量。
值得注意的是，這是官方對于“商改住”最近的一次表態(tài)。
最快兩會？
在主基調確定后，剩下的只是時間問題而已。
上海方面，自1月起共有128個項目被暫停銷售，而這些暫停銷售的項目，全部是商辦公寓類產(chǎn)品。也就是說不限購的商住房在上海基本全部被暫停銷售，不過，上海的商辦用地沒有停止供應。
那么反觀北京，這個限購時間表大概會是何時呢？
“限購從去年9月份就開始喊了，有段時間網(wǎng)簽都停了。930新政后，北京市所有樓盤都要進行檢查。關于限購，誰也說不準，短時間來說應該不會出臺政策，都是在開發(fā)商內部瘋傳。”一位商住項目的負責人告訴記者，之前可能是“新官上任三把火”，目前項目所在的門頭溝地區(qū)還沒有什么動作。“但是全國兩會期間，可能會出臺房地產(chǎn)行業(yè)相關的政策，那個時候政府可能會明確一些走向和走勢。”
據(jù)記者了解，商住房產(chǎn)品在門頭溝所占比例較大，像目前在售的華潤悅景灣、華遠華中心、中昂時代廣場、西長安壹號、遠洋新天地等，從目前的樓盤去化來看，都是非?？捎^的。
在記者實地了解當?shù)厣套№椖夸N售情況時，一家國字號房企項目置業(yè)經(jīng)理向記者透露，尤其是節(jié)后這段時間，來看房和置業(yè)的人數(shù)逐漸增多，平均一周能賣掉十幾套，好的項目一天就能十幾套左右。
“去年市場好的時候，熱點樓盤真的是不愁賣，像我們一期3000套房源全部售罄，賣的那么火的時候，老板還堅持保留房源，等到今年再出貨。”
實際上，對于限購的消息，各個商住項目的工作人員私底下也了解過。“最開始我也是聽旁邊項目的銷售先傳開的，節(jié)后確實來看房的人越來越多，也是想趁著限購前趕快出手。”
客戶經(jīng)理小劉告訴記者，就在不久前，有個客戶一下子就購買了他們項目10套房，就是想趕著這撥兒，生怕錯過時機。
業(yè)內觀察
相對于價格高企的普通商品房，商住類產(chǎn)品頗受需求市場的青睞，已是不爭的事實，而價格也是逐漸升高。
2016年，北京商辦類住宅中成交比重最高的還是單價2萬-3萬元價格段，而進入2017年，已經(jīng)上移至5萬-8萬元/平米。
在亞豪機構市場總監(jiān)郭毅看來，在北京商辦調控趨緊的預期之下，商辦類產(chǎn)品則開始出現(xiàn)“平價走量”的趨勢，預計這一特征也將延續(xù)至二季度。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為，應該不會出臺新政，該出的政策基本已經(jīng)出過了，只是已有政策會執(zhí)行嚴格點而已。
高力國際相關負責人表示，在當前房價高企的狀況下，商住房因總價低滿足了部分剛需的需求，但商住房畢竟是一種違規(guī)產(chǎn)品，前不久，北京市住建委發(fā)出通知稱，2017年完成1.5萬套自住型商品住房供地，同時也會加大住宅用地的供應，通過這些手段，相信剛需市場的需求會得到一定程度的緩解。在這樣的情況下，商住的日子恐怕不好過。
“北京現(xiàn)在已經(jīng)停止此類產(chǎn)品的供地了，也就是賣一個少一個。所以說，就算限購出臺也沒有什么影響，該賣還得賣。”一位項目銷售負責人如是說。
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