3月來(lái)，包括杭州、南昌、崇禮、北京等地都出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容，其中北京出臺(tái)了自住房的補(bǔ)充政策，其他城市升級(jí)了限購(gòu)調(diào)控。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資客在掃蕩一二線后，又開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。即便在去庫(kù)存任務(wù)仍然很重的三四線城市，房?jī)r(jià)已開(kāi)始上漲，幅度約10%左右。
“一二線城市樓市火爆，然后誘發(fā)三四線城市恐慌性購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)一二線限購(gòu)限貸，也將擠出資金和需求向三四線城市涌入。”某大型房企一位項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者，布局三四線城市的開(kāi)發(fā)商原本在業(yè)界看來(lái)將滯銷(xiāo)，但去庫(kù)存的政策效果不錯(cuò)，預(yù)計(jì)今年銷(xiāo)售額會(huì)大增。
去庫(kù)存加速
長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市在調(diào)控后，投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)移到周邊的三四線城市。
據(jù)常州投資者告訴記者，上海南京無(wú)錫蘇州合肥的有錢(qián)人很多，房?jī)r(jià)幾萬(wàn)都敢買(mǎi)，常州5000元/平米左右對(duì)他們來(lái)說(shuō)很便宜，都是一人買(mǎi)幾套，不去住就等漲價(jià)賣(mài)。
“這段時(shí)間南京周邊三線城市常有中介到南京來(lái)拉人去看房，到鎮(zhèn)江，首付5萬(wàn)能拿一套房。”據(jù)一位南京投資客告訴記者。
廣西柳州的一位購(gòu)房者告訴記者，當(dāng)?shù)氐氖赘侗壤浅５?，杠桿很高，比如購(gòu)買(mǎi)一套100萬(wàn)的房子，首付20萬(wàn)，購(gòu)房者資金不足的，開(kāi)發(fā)商先墊付16萬(wàn)，年底還清就行，這就相當(dāng)于首付只要4萬(wàn)，就可以買(mǎi)這100萬(wàn)的房子，杠桿高，投資客買(mǎi)的多。
山東一位投資者也對(duì)記者說(shuō)，他平常生活在臨沂市，但準(zhǔn)備去蒙陰縣投資一套房子，當(dāng)?shù)厍澳攴績(jī)r(jià)還只有四千多，現(xiàn)在漲到六千多了，股票不賺錢(qián)，貨幣貶值快，房子年年漲，不買(mǎi)房不知道投資什么。
隨著投資客的進(jìn)入，三四線城市去庫(kù)存的速度，超出預(yù)期。記者查詢湖南、江西、四川和廣東的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年除了幾個(gè)貧困市縣，其它去庫(kù)存的效果都很明顯。不過(guò)去庫(kù)存也存在分化，住宅去庫(kù)存速度，明顯高于商業(yè)用房。
2016年，廣東商品房待售面積總量有所下降，商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存分化明顯，其中住宅待售面積顯著減少，商業(yè)地產(chǎn)則明顯增加。全年全省商品房待售面積比上年減少135萬(wàn)平方米以上，下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅待售面積同比下降近12%，而辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房的待售面積則同比分別增長(zhǎng)19.6%、10.9%和12.8%。
如三線城市粵西湛江，在政策寬松下，湛江新盤(pán)持續(xù)熱銷(xiāo)。截至2月底，湛江樓市總庫(kù)存量為28887套，其中住宅存量為16397套，而去年全年，湛江新建商品房網(wǎng)簽23259套，今年1月湛江商品房網(wǎng)簽2669套，其中住宅2447套，按此速度，去化周期不到1年。
除此之外，以湖南為例，有數(shù)據(jù)顯示，截止到2016年末，湖南商品房待售面積2901.46萬(wàn)平米,同比下降12.3%,比2015年末減少408.08萬(wàn)平方米。
因?yàn)槊總€(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)能力不同,湖南各市州房地產(chǎn)去化周期差異巨大。其中,去化周期最長(zhǎng)的地區(qū)為湘西自治州,長(zhǎng)達(dá)63個(gè)月，主要是商業(yè)用房銷(xiāo)售緩慢，住宅去化周期是23.9個(gè)月。湖南省各市大部分都是十多個(gè)月的庫(kù)存周期，超過(guò)20個(gè)月的只有張家界和湘西，但永州市只有2.4個(gè)月。
四川省住建廳廳長(zhǎng)何健在兩會(huì)上表示，四川經(jīng)過(guò)去年一年的“去庫(kù)存”，全省房地產(chǎn)消化周期已經(jīng)由2015年末的12.4個(gè)月，下降到2016年末的8.7個(gè)月。
據(jù)何健介紹，主要通過(guò)鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房、棚改貨幣化安置兩種方式推動(dòng)商品房去庫(kù)存。2016年成都以外地區(qū)的新增購(gòu)房者，50%為農(nóng)民，少數(shù)縣市的比例超過(guò)80%。
棚改已成為三四線城市去庫(kù)存的一條路徑。
以湘潭為例，2016年湘潭市城區(qū)征收國(guó)有土地上房屋簽約112萬(wàn)平米，是上年的5倍；征收集體土地上房屋簽約111萬(wàn)平米，是上年的3倍；2016年湘潭棚戶區(qū)改造所帶來(lái)的購(gòu)房者比例超過(guò)了60%。今年仍有大量的棚改，帶來(lái)新的需求。
2016年湘潭新建商品房住宅累計(jì)銷(xiāo)售17450套，月均成交量達(dá)到近1500套，刷新了2010年湘潭樓市創(chuàng)下的16520套。今年1月份湘潭商品房住宅成交1260套，同比上漲超八成；2月份成交1500套，同比上漲超過(guò)110%，傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季意外豐收。
房?jī)r(jià)已先行上漲
一個(gè)奇怪的現(xiàn)象是，有的四線城市庫(kù)存周期仍然較長(zhǎng)，價(jià)格卻已先行。
例如廣東省最落后、去庫(kù)存任務(wù)較慢的東翼、西翼和山區(qū)商品房均價(jià)分別增長(zhǎng)8.3%、9.0%和4.3%，粵東西北地區(qū)中均價(jià)前三位分別是汕頭市（7904元/平方米）、湛江市（6056元/平方米）和潮州市（5479元/平方米）。
比如湖南的張家界，商品房去庫(kù)存周期32.8個(gè)月，住宅也還有29.1個(gè)月，但新房?jī)r(jià)格已從去年8月的3500元/平米，12末就已漲到4200元/平米，上漲20%。據(jù)當(dāng)?shù)刭?gòu)房者稱(chēng)，庫(kù)存還有24個(gè)月的湘潭房?jī)r(jià)，2016年房?jī)r(jià)漲幅也在12%-15%左右。
安徽蚌埠的一位投資客告訴記者，去年9月開(kāi)始漲，到目前上漲10%左右。等著房?jī)r(jià)上漲30%就賣(mài)掉。
湖北襄陽(yáng)的一個(gè)地產(chǎn)商告訴記者，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)去年就開(kāi)始漲了，最好的位置漲幅大概在2000元/平米，新樓盤(pán)從8000多漲到一萬(wàn)多，6000多的漲到8000多。
“這一波拆遷太厲害了，老城區(qū)幾乎要分批拆完，而且都是現(xiàn)金補(bǔ)償，這就給市場(chǎng)帶來(lái)一大批需求。”該地產(chǎn)商說(shuō)，他去年也因?yàn)椴疬w還租房住了一段時(shí)間，另外有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人，在市內(nèi)工作，會(huì)買(mǎi)在差一點(diǎn)的位置。
但實(shí)際上，很多城市房?jī)r(jià)去年國(guó)慶就在回升。在湘潭上班的彭小姐告訴記者，去年購(gòu)房后，現(xiàn)在升值十多萬(wàn)，這比他們兩人一年工資加起來(lái)還多。
據(jù)記者了解，原材料的漲價(jià)也是推手之一，水泥、鋼筋、磚頭的價(jià)格自去年第四季度到現(xiàn)在這段時(shí)間，都有不小幅度上漲。比如在廣東湛江，沙子去年11月2000元一車(chē)，現(xiàn)在2900元一車(chē)。上半年開(kāi)發(fā)商還可以分?jǐn)偵蠞q的建筑材料成本，但下半年就不愿再分?jǐn)偅ú娜菨q價(jià)之后進(jìn)貨，所以房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)漲幾百塊一平米。
不過(guò)，政策寬松，一二線樓市火爆帶來(lái)的上漲預(yù)期，以及需求外溢，是三四線房?jī)r(jià)上漲的主要因素。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，最近開(kāi)始逐漸出現(xiàn)調(diào)控政策，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年9·30以來(lái)，一線和部分二線城市被基本抑制價(jià)格過(guò)快上漲，很多后起之秀開(kāi)始面臨政策加碼風(fēng)險(xiǎn)。目前看，這些政策對(duì)市場(chǎng)會(huì)有一定影響，預(yù)計(jì)環(huán)北京及部分熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策可能繼續(xù)全面升級(jí)，這有助于三四線城市加速去庫(kù)存。
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