房地產(chǎn)商業(yè)模式正在發(fā)生“裂變”。

今年以來，不少地產(chǎn)企業(yè)轉型加速，涉足城市更新、特色小鎮(zhèn)、共享空間、長租公寓等房地產(chǎn)延伸業(yè)務。開發(fā)商們不僅積極參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)，從前期到后期到物業(yè)管理、開發(fā)建設直至家裝等，還大跨度地進軍金融、醫(yī)療健康、教育等板塊。

業(yè)內人士認為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)“拿地-蓋房-賣房”的商業(yè)模式正在發(fā)生改變，以房地產(chǎn)為基礎的商業(yè)模式創(chuàng)新跟以往的重資產(chǎn)運作模式完全不同，試點地產(chǎn)創(chuàng)新領域、掘金未來存量市場將成為行業(yè)趨勢。

行業(yè)壟斷加劇多數(shù)開發(fā)商面臨轉型

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，刷新歷史成交新高。

易居(中國)企業(yè)集團CEO丁祖昱日前在“2017年首屆地新引力創(chuàng)新峰會”上表示，去年前三季度樓市成交的“瘋狂”未來很難再現(xiàn)，因此2016年15.7億平方米的成交體量或將成為未來中國樓市的“天花板”。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2016年中國房企銷售TOP100》榜單，2016年行業(yè)前三甲——恒大、萬科和碧桂園的銷售金額均超過3000億元。不僅如此，三家“巨無霸”房企均提出未來銷售金額“要破萬億”。榜單顯示，行業(yè)集中度進一步提升。雖然前12家房企銷售均躋身“千億軍團”，但第1名和第12名的銷售金額差高達2700多億元。

丁祖昱分析稱，從千億房企的集中度來看，2016年前三名占據(jù)住宅市場份額的8.7%，前4-9位占據(jù)11.4%。“從目前的趨勢來看，前三名即將超過‘第二軍團’。到2020年，萬科、恒大和碧桂園均可成為萬億級房企，市場份額約占中國住宅市場的30%。此外，2017年還有3家房企將沖擊3000億元大關，也就是說今年或有6家企業(yè)成為3000億房企；另外至少還有3家企業(yè)沖擊千億大關，到2020年，千億軍團或將擴容至20家。”丁祖昱預計，“中國住宅市場十余億平方米的成交體量‘天花板’很難打破，由于60%的市場份額將被排名前20的規(guī)模房企瓜分，其他開發(fā)商將很難在原有的商業(yè)模式上生存。”

易居(中國)企業(yè)集團執(zhí)行總裁張燕分析認為，目前20個熱點城市的樓市成交份額約占全國的47%至48%，未來規(guī)模房企將繼續(xù)深耕排名前20的城市，并將對一二線城市樓市形成壟斷之勢。

萬科集團高級副總裁張海判斷，在傳統(tǒng)開發(fā)路徑日益逼仄的情況下，原有的投資開發(fā)思路必須要轉換，未來的開發(fā)商要么退出房地產(chǎn)行業(yè)，要么著重做細分市場。

房企試點相關創(chuàng)新領域

業(yè)內人士認為，雖然傳統(tǒng)開發(fā)模式進入“瓶頸”，但房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點仍舊“不少”。隨著未來中國傳統(tǒng)房地產(chǎn)增量市場空間越來越小，不少房企開始試點地產(chǎn)相關創(chuàng)新領域。

張海透露，萬科已參與商業(yè)和城市更新，三年內要做15萬套長租公寓。此外，萬科還涉足醫(yī)養(yǎng)健康、教育和智能家裝，以及金融和文化旅游等領域。

綠地控股也將“特色小鎮(zhèn)”模式納入發(fā)展戰(zhàn)略。綠地控股董事長張玉良告訴記者，綠地將重點選擇有大城市購買力溢出效應、有產(chǎn)業(yè)導入支撐的一二線重點城市遠郊及周邊，投資啟動特色小鎮(zhèn)大盤項目，計劃重點圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個題材，形成開發(fā)模型和產(chǎn)品系列。此外，綠地還計劃全面鋪開長租公寓、服務式公寓等運營型產(chǎn)品。

張燕表示，2016年共享空間領域中的聯(lián)合辦公和長租公寓市場的發(fā)展速度“十分驚人”。“雙創(chuàng)政策催生了很多創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)企業(yè)的出現(xiàn)，整個辦公趨勢也正向小型化、移動化和交互化演進。”

不少專家認為，長租公寓將成為未來“不可忽視”的一股力量。目前，不少規(guī)模房企已開始兩種模式進入該領域：一是打造自有長租公寓的品牌，如萬科“泊寓”、龍湖“冠寓”和旭輝“領寓”等已在市場興起；二是通過與專業(yè)化租賃機構合作進入長租公寓市場。

旭輝董事長林中稱，2016年以來，國務院陸續(xù)出臺相關政策以構建購租并舉的住房制度，中國公寓租賃市場已迎來“黃金發(fā)展期”。旭輝領寓國際社區(qū)將涵蓋服務式公寓、白領公寓和青年公寓等產(chǎn)品，從而覆蓋不同的客群需求。

丁祖昱認為，開發(fā)商將成為專業(yè)化租賃機構未來重要的競爭合作對象。“目前部分熱點城市在土地出讓的時候，要求須有15%以上住宅的自持，這就意味著越來越多的開發(fā)商將自持物業(yè)。”

細分領域將成地產(chǎn)行業(yè)“新藍海”

專家認為，“地新”板塊是傳統(tǒng)房企在深耕主營業(yè)務之后，轉型進入其他創(chuàng)新領域；而“引力”板塊則更多的是在房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈中的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。2017年房地產(chǎn)“引力”亮點將有哪些？

據(jù)克而瑞咨詢調查報告，超過60%的主要投資人均看好房地產(chǎn)創(chuàng)新領域的投資，這種觀點與當前資本市場的資金流向趨勢和方向一致。

國際投資機構美國華平投資集團董事總經(jīng)理吳凱盈透露，華平在中國地產(chǎn)業(yè)的投資重點和布局與中國經(jīng)濟發(fā)展和居民消費升級密切相關。“十年前，想要在中國房地產(chǎn)市場上獲得高額收益就要投資住宅開發(fā)公司。2005年-2007年，華平投資了一系列以住宅地產(chǎn)為主的中國開發(fā)商，如廣東富力、綠城地產(chǎn)等。但近年來我們發(fā)現(xiàn)，由于中國土地拍賣價格飛漲，甚至超過住宅銷售均價，投資住宅市場的利潤開始微薄，因此該市場的最佳投資時機幾乎已經(jīng)消失。”

“2008年開始，隨著中國的消費升級和中產(chǎn)階層人群的迅速增長，華平將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)零售和服務業(yè)，并相繼投資了紅星美凱龍、西安大唐商業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)公司，以及銀泰百貨和國美等零售連鎖品牌。”吳凱盈說。

克而瑞副總裁張兆娟表示，從目前標桿房企的轉型路徑來看，醫(yī)療、養(yǎng)老、健康和休閑體育等是開發(fā)商的重點涉足領域。如恒大集團和泰禾集團均開發(fā)醫(yī)藥業(yè)務領域，魯能集團亦在集團整體戰(zhàn)略中提出發(fā)展泛健康產(chǎn)業(yè)。“泛健康產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略助推了魯能集團從2015年房企排名40多位直接躍升到2016年的20余位。”

教育領域也是不少開發(fā)商不惜重金打造的市場。除了萬科、碧桂園等“巨無霸”房企之外，世茂集團和海亮集團等中等規(guī)模房企也一直在致力于教育行業(yè)投資，海亮集團的教育板塊甚至已在美國上市。

智能家居、物流倉儲、數(shù)字地產(chǎn)等板塊也成為不少開發(fā)商關注的“新藍海”。以物流倉儲行業(yè)為例，隨著電子商務行業(yè)迅速崛起，中國物流行業(yè)進入快速發(fā)展期?，F(xiàn)代化倉儲卻持續(xù)短缺，物流行業(yè)成為許多資本青睞的資產(chǎn)類型。數(shù)據(jù)中心也日益成為資本投資房地產(chǎn)重點關注的資產(chǎn)類型。由于云計算和大數(shù)據(jù)技術的廣泛采用，催生了“數(shù)字地產(chǎn)”的需求，目前該領域也已被精明的投資者納入考慮范圍。