北京甲級寫字樓市場

2017年第一季度，北京甲級辦公樓市場共有四個項目竣工交付，合計帶來達15.3萬平方米的新增可租賃面積，令全市甲級辦公樓市場存量升至1，008萬平方米（含自用面積）。

本季度，寫字樓市場迎來集中供應，加之受春節(jié)假期影響，寫字樓租賃活動活躍度有所下降，使得甲級辦公樓整體空置率進一步環(huán)比上升0.5 個百分點至6.1 %。

新增供應加大市場競爭，新入市項目為達到快速去化水平，在租金上給予較大優(yōu)惠，以爭奪大面積優(yōu)質(zhì)客戶，本季度，全市甲級寫字樓租金環(huán)比下降0.2%至人民幣每平方米每月335.1元。

市場預測

預計2017年，北京甲級辦公樓市場還將迎來9個項目的入市，屆時將帶來近67萬平方米（含自用面積）的辦公體量。

同時，麗澤、通州等新興商務區(qū)也有望于今年迎來首批項目的交付，隨著區(qū)域基礎配套設施的完善，將吸引更多企業(yè)的進駐，帶動北京多中心化商務版圖的發(fā)展。

2017年，隨著眾多國內(nèi)外企業(yè)競逐聯(lián)合辦公市場，北京聯(lián)合辦公市場或將面臨洗牌。未來那些能為入駐企業(yè)提供完善的資源對接服務，并且具備穩(wěn)定資金支持的規(guī)?；放破髽I(yè)將成為市場的引領者。

北京零售市場

2017年1-2月，北京市社會消費品零售總額錄得841.72億元，同比上升4.1%。網(wǎng)絡零售額繼續(xù)展現(xiàn)強勁的增長勢頭，同比增幅達25.2%，占社會消費品零售總額的比重達17.6%。

2017年第一季度北京商業(yè)零售市場迎來一個新增商業(yè)項目，即五棵松HIUP購物中心，帶來約5.85萬平方米新增供應。同時，位于五棵松區(qū)域的一百貨項目轉型為購物中心，項目商業(yè)體量為34萬平方米。本季度，購物中心存量增至880萬平方米，而百貨商場的市場存量減少210萬平方米。

第一季度，全市購物中心入住率環(huán)比下降1.7個百分點至93.3%。盡管整體租賃需求保持活躍，但由于年初傳統(tǒng)淡季的影響以及新項目入住水平較低，使得本季度整體入住率有所下滑。

本季度購物中心首層平均租金保持平穩(wěn)水平，錄得每平方米每月人民幣928.8元，環(huán)比上升0.1%。

市場預測

2017年，北京商業(yè)零售市場還將迎來13個中高端購物中心的集中供應，為市場帶來約105萬平方米的商業(yè)面積，多集中在非核心商圈及近郊區(qū)域。

未來大體量供應將令市場面臨更大的競爭，導致各區(qū)域市場和項目間表現(xiàn)進一步分化。同時，業(yè)主方將通過創(chuàng)新租戶組合及增值服務來吸引客流以提振商場表現(xiàn)。

受居民收入增長、以及城市化進程的推動，北京零售市場將保持長期樂觀發(fā)展。然而，隨著“新零售”時代的到來，在市場格局的轉換下，傳統(tǒng)實體商業(yè)模式的轉型將成為必然趨勢。未來眾多零售企業(yè)將更利用多渠道提升客戶體驗和運營效率，重塑零售商業(yè)新模式。

北京住宅租賃市場

2017年第一季度，服務式公寓市場無新增項目入市，市場以吸納現(xiàn)有存量為主。

本季度，全市服務式公寓整體入住率環(huán)比上升1.6個百分點至86.5%，較去年同期上漲2.8個百分點。一方面，春節(jié)假期之后需求逐漸回暖，尤其來自國內(nèi)金融、律師事務所等專業(yè)服務類公司的客人住房需求呈增長趨勢。另一方面，由于輝盛庭服務式公寓于去年年底被收購后退出租賃市場，以周邊現(xiàn)有項目承接了大部分搬遷租戶。

鑒于國內(nèi)企業(yè)高管人士有呈增加的趨勢，使市場整體需求保持穩(wěn)健，并且來自金融行業(yè)的國內(nèi)客人住房預算較為寬裕，承租能力強，因而本季度服務式公寓租金繼續(xù)錄得環(huán)比上漲1.2%至人民幣每平方米每月215.9元。

由于北京二手房市場交易活躍，房價持續(xù)攀高，高端公寓租金隨之上漲，錄得人民幣每平方米每月156.9元，環(huán)比上漲1.8%。

由于高端別墅供應有限，加之三月份進入國際學校開學季，別墅租賃需求有所回升，租金環(huán)比上升1.7%為人民幣每平方米每月119.6元，同比上升1.4%。

市場預測

2017年，預計市場將迎來兩家服務式公寓項目開業(yè)入市，包括兩個雅詩閣集團旗下物業(yè)：雅詩閣山水文園服務公寓和途家盛捷中關村服務式公寓，而原本計劃于上半年入市的盈科中心公寓改造項目改變策略或將進入散售市場。然而，第二季度未有可預見服務式公寓項目入市。

預計第二季度國內(nèi)企業(yè)住房需求將繼續(xù)呈增長的趨勢，加之目前北京高居不下的房價令到不少購房者轉而進入租賃市場，令整體住房租賃需求將保持持續(xù)旺盛，服務式公寓和小業(yè)主公寓租金或將保持穩(wěn)定上漲。

北京住宅銷售市場

一手住宅整體市場

由于住宅用地供應有限，新房市場規(guī)模進一步萎縮。2017年第一季度，北京一手普通住宅市場新增供應繼續(xù)回落，環(huán)比減少46.8%至27.8萬平方米。

受新房項目供應不足，以及樓市調(diào)控的從緊和春節(jié)假期的影響，使得本季度北京新房成交量環(huán)比大幅下降31.8%至73.4萬平方米。截至2月末，一手住宅價格指數(shù)環(huán)比與上季度持平。

第一季度，北京土地市場共迎來7宗住宅地塊成交，其中1宗為自住型商品住房用地。成交的6宗地塊（除自住型商品住房用地以外）均采用“限房價、控地價”模式，但值得注意的是，北京首次設置了“企業(yè)自持商品住房面積預設比例”條款。

一手住宅高端市場

本季度，高端住宅市場僅有1個高端公寓項目和2個別墅項目取得預售證（包括老盤新推），分別為銷售市場帶來194套和176套新增供應。

由于限購升級對改善型需求抑制更為明顯，高端公寓和別墅的成交量均有回落，但價格依然堅挺。高端公寓成交均價與上季度基本持平為人民幣每平方米90，600元。高端別墅成交均價為人民幣每平方米62，600元，環(huán)比上升3.2%。

市場預測

近期北京樓市調(diào)控政策的加碼及各項監(jiān)管舉措的出臺，表明了政府對穩(wěn)定樓市的決心。北京市政府相關負責人也明確指出“2017年北京樓市調(diào)控的目標是保持平穩(wěn)健康發(fā)展，房價環(huán)比不增長”。

2017年受土地供應減量影響，商品類住宅項目供應或將維持低迷，新房市場規(guī)模繼續(xù)收縮。

317新政對購房者提出更高要求，將一定程度上抑制投資性及改善型需求，預計2017年第二季度北京住房成交量將繼續(xù)回落。大量自住房等低價保障房的入市將緩和房價上漲壓力，使整體房價保持平穩(wěn)，但受到地價成本以及土地供應不足影響，純商品住宅類項目的價格并不具備下行壓力。

北京銷售與投資市場

2017年第一季度，甲級寫字樓資本值人民幣為74，600元每平方米，環(huán)比下降1.0%，與去年同期水平相當。鑒于甲級寫字樓平均租金基本保持穩(wěn)定，毛收益率本季度與上季度持平為5.39%。

北京大宗投資市場本季度表現(xiàn)活躍，共迎來7宗大宗成交，總成交金額達人民幣57億元。一方面，投資者通過股權交易等方式購買二手土地資源。另一方面，一些資金充裕、且具備專業(yè)改造及運營能力的開發(fā)商積極投資存量房地產(chǎn)項目。

第一季度，北京一手散售寫字樓市場新增供應5.4萬平方米，環(huán)比和同比分別下降81%和22%的下滑。投資需求有所減弱，令同期成交面積達24.6萬平方米，環(huán)比下降67%，同比下降28%。

2017年第一季度北京市加快住宅用地供地節(jié)奏，并加大了自住型商品房用地的供應。本季度共有14宗土地成交，其中包括7宗住宅用地，總成交金額達人民幣215.8億元，環(huán)比和同比分別下滑34%和3%。

市場預測

北京于3月底出臺商辦類項目限購政策，規(guī)定在建在售商辦項目不得出售給個人，提高對已出售商辦項目個人買家的購房要求。新政極大降低了此類物業(yè)的流通性，預計將使交易量受到大幅抑制，價格也面臨一定的下行壓力，同時加大了商辦類物業(yè)的投資風險。

北京市進一步減少新增建設用地，使北京房地產(chǎn)市場全面進入存量市場。在此背景下，投資者開始將關注目光投向城市更新、存量改造帶來的增值型投資機會。預計2017年，城市更新類投資項目將成為北京投資市場的熱點。

由于優(yōu)質(zhì)土地資源的稀缺，以及地價高企的尷尬讓房地產(chǎn)企業(yè)開始謀求轉型，逐漸由重資產(chǎn)運營模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，轉型為輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)服務商。未來也將有更多的開發(fā)商將目光瞄準存量市場，挖掘存量市場中的投資機會。

二線城市（天津、青島、大連、沈陽）甲級寫字樓市場

天津：2017年第一季度，天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場無新增項目入市，市場總存量依舊保持在109.0萬平方米。天津中心城區(qū)甲級寫字樓市場的租賃需求主要以吸收現(xiàn)有存量為主，使得中心城區(qū)整體空置率環(huán)比下降3.5個百分點至40.0%，同比上升3.2個百分點。金融、證券、銀行類是近期成交主力。天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場平均成交租金相對平穩(wěn)，環(huán)比微跌0.6%至人民幣每平方米每月135.1元，同比下降4.3%。

大連：2017年第一季度，甲級寫字樓市場無新項目入市，至此，全市甲級寫字樓存量保持115萬平方米（含自用面積）。由于金融類客戶退租較多，抵消了新增需求的影響，因此本季度全市整體空置率與上季度持平仍為10.1%，租金也基本無變化，為人民幣每平方米每月108.8元。

沈陽：2017年第一季度，沈陽甲級寫字樓市場共迎來兩個新增項目，分別分佳兆業(yè)中心和利星行廣場合計帶來25，600平方米的新增面積。由于新增項目的入市加劇市場競爭，全市整體空置率環(huán)比上升3個百分點至43.6%，租金環(huán)比下降9.2%為人民幣每平方米每月120元。

市場預測

預計未來三年內(nèi)，二線城市還將迎來新供應高峰，令本就空置率頗高的市場進一步承壓。受疲弱的市場需求影響，業(yè)主將加大租金優(yōu)惠力度，或提高傭金比例刺激市場，市場平均租金面臨較大的下行壓力。

二線城市（天津、青島、大連、沈陽）零售市場

天津：2017年第一季度，天津全市共迎來兩個新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)項目，分別是環(huán)球購物中心中北店和濱海遠洋未來匯。目前，天津全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)總存量為456.4萬平方米。天津城區(qū)市場需求平穩(wěn)，餐飲、兒童、娛樂等業(yè)態(tài)依然活躍。受新入市項目影響，天津城區(qū)主要優(yōu)質(zhì)項目平均入駐率環(huán)比下降1.6個百分點至87.5%，首層平均租金環(huán)比微漲0.3%至人民幣每平方米每月390.9元。本季度，濱海新區(qū)市場需求平穩(wěn)，主要優(yōu)質(zhì)項目首層平均租金與上季度持平為人民幣每平方米每月223.3元，平均入駐率環(huán)比上漲2.1個百分點至71.0%。

大連：2017年第一季度，大連無新增商業(yè)項目入市。至此，全市零售物業(yè)存量保持292萬平方米（含自用面積）。市場平均租金保持420元每平方米每月不變。

沈陽：2017年第一季度，沈陽商業(yè)零售市場迎來一個新增項目，為恒大都市廣場。全市購物中心首層平均租金環(huán)比上升0.2%至365元每平方米每月。

市場預測

2017年，二線城市均將迎來大規(guī)模新增供給，令市場進一步承壓，入駐率和租金都面臨較大下行壓力。在此情況下，購物中心預計將引進更多體驗型業(yè)態(tài)以實現(xiàn)差異化經(jīng)營，以滿足日益成熟且多元化的消費需求。