日前，英國著名的地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)萊坊（Knight Frank）發(fā)布了《2016年第四季度全球城市住宅價(jià)格指數(shù)》，針對(duì)世界150個(gè)大中城市的房價(jià)進(jìn)行漲跌追蹤。
在2016全球主要城市房價(jià)漲幅榜中，中國城市“豪奪”前10名里的9個(gè)席位，南京、無錫、上海、杭州、鄭州、北京、武漢、天津、廣州漲幅全球居前。
由于統(tǒng)計(jì)口徑不同，萊坊的數(shù)據(jù)與國內(nèi)統(tǒng)計(jì)的略有不同。把中國城市放在全球體系中進(jìn)行對(duì)比，十分有參考價(jià)值。
這份榜單中，有的城市對(duì)比上一季度出現(xiàn)了可觀的排名上升，也有城市排名下降。
對(duì)比前一季度，排名上升最明顯的幾個(gè)城市有：
長沙（29升至16），武漢（13升至7），濟(jì)南（23升至14），惠靈頓（16升至10），多倫多（19升至13）、鹿特丹（50升至37）。
排名下降明顯的幾個(gè)城市是：
深圳（3降至11）、溫哥華（9降至22）、倫敦（36降至55）、伊斯坦布爾（17降至31）。
對(duì)萊坊報(bào)告進(jìn)行系統(tǒng)分析，可看出幾個(gè)重要的趨勢(shì)點(diǎn)：
1. 中國城市“省會(huì)崛起”時(shí)代漸近
2. 資金追捧的國外城市發(fā)生大變動(dòng)
3. 房價(jià)下跌城市與全球經(jīng)濟(jì)周期緊密相關(guān)
1、瘋狂過后，中國“省會(huì)崛起”時(shí)代來臨
下圖是前20的城市。除了排名第十的新西蘭首都惠靈頓之外，前9位清一色的是中國城市。南京延續(xù)了去年第三季度的漲幅，摘下全年的世界第一，還有杭州、鄭州、武漢、廣州四個(gè)省會(huì)城市進(jìn)入全球前十。此外，在上面提到的升幅較大的城市中，有濟(jì)南、武漢、長沙三個(gè)省會(huì)城市的身影。
此前三個(gè)季度的漲幅榜，分別拍排名第一、第一、第三位的深圳，居然在年末跌出前十，降到11位。此外，上海、北京的排位對(duì)比前幾個(gè)季度都略有下降。
這無疑反映出當(dāng)下中國城市發(fā)展的格局。一線城市房價(jià)高企、政治影響大，成為樓市管控最嚴(yán)的區(qū)域。于是樓市熱點(diǎn)發(fā)生輪替。新一線及二線城市，主要以重要省會(huì)城市為主，它們承接一線城市的部分人口流出和購房（甚至是炒房）需求，房價(jià)開始向北上深靠攏，也就出現(xiàn)了排行榜中的“省會(huì)崛起”之情形。
2、國外熱門城市有變動(dòng)
提起加拿大和新西蘭，對(duì)海外置業(yè)稍有了解的朋友就會(huì)想起溫哥華和奧克蘭，因?yàn)檫@兩個(gè)城市是過去兩年海外置業(yè)市場(chǎng)最熱門的城市，漲幅堪比中國城市。
然而在去年末的統(tǒng)計(jì)中，溫哥華的排名從去年上半年的第5跌至年底的第22，奧克蘭也從去年初的第8滑落到年底的26位。溫哥華漲幅下降與15%的外國人交易稅直接相關(guān)，而奧克蘭則與買家的購買力達(dá)到極限有關(guān)，皆因兩地漲幅過猛。
溫哥華將有需求的購房者趕出后，絕大多數(shù)買家轉(zhuǎn)向多倫多，使多倫多從年初的34位上升至13。受益于溫哥華外溢效應(yīng)的還有它旁邊的維多利亞、多倫多附近的哈密爾頓，及美國西雅圖。
而奧克蘭“走下神壇”后，大家又轉(zhuǎn)向了新西蘭的首都惠靈頓，使其從年初的53位上漲到第10位，為西方發(fā)達(dá)城市挽回了些許“顏面”。
若要追求在發(fā)達(dá)城市中買到快速增值房產(chǎn)的買家，需要密切追蹤資金的流向，多倫多和惠靈頓值得關(guān)注。此外，哈密爾頓、維多路亞也十分值得考慮。
3、發(fā)達(dá)城市總體穩(wěn)中有升
雖然發(fā)達(dá)國家中有溫哥華、奧克蘭，及最近的多倫多、惠靈頓這類瘋漲的城市，但這只是少數(shù)案例。
總體來看，發(fā)達(dá)國家的城市普遍漲幅較穩(wěn)定，適合大家資產(chǎn)分散的同時(shí)，獲得一定的增值，對(duì)于尋求資產(chǎn)安全的穩(wěn)健投資者是較好選擇。
美國城市中，西北部表現(xiàn)耀眼。上文提到的西雅圖漲幅10.8%，高居全美第一，波特蘭上漲10%，位列美國第二。
此外值得關(guān)注的，還有佛羅里達(dá)州的坦帕（上漲8.3%）、德克薩斯州的達(dá)拉斯（上漲8.1%），分列美國的3、4位。兩地都位于美國最具潛力的城市群及經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的州，經(jīng)濟(jì)基本面好、產(chǎn)業(yè)發(fā)展快、就業(yè)充分，正處于難得的投資機(jī)遇期。
澳大利亞去年出臺(tái)限貸政策，本國銀行不對(duì)外國買家提供貸款，悉尼、墨爾本、布里斯班所在的幾個(gè)州也紛紛出臺(tái)購房印花稅政策，限制外國人的購房需求。不過，墨爾本、悉尼去年分別有10.8%和10.3%的漲幅。
此外，澳大利亞塔斯馬尼亞州首府霍巴特去年房價(jià)上漲8.8%，今年更被業(yè)界認(rèn)為是能與悉尼、墨爾本比肩的房產(chǎn)市場(chǎng)。由于當(dāng)?shù)胤课菥鶅r(jià)低于悉尼、墨爾本，而升值潛力大，無疑是澳洲置業(yè)的值得關(guān)注的區(qū)域。
英國在“脫歐”陰霾下，樓市如何？
從數(shù)據(jù)來看，退歐對(duì)英國樓市有點(diǎn)讓人意外。布里斯托（與倫敦同緯度的城市）房價(jià)漲幅超過兩位數(shù)，達(dá)到10.1%，曼徹斯特、伯明翰這類大城市也都有7.9%、7.7%的不錯(cuò)表現(xiàn)。
就連房價(jià)承壓最大的倫敦，全年也實(shí)現(xiàn)7.5%的漲幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于紐約的3.1%。隨著房產(chǎn)投資者對(duì)“退歐”已有預(yù)期，恐慌情緒過去，加之英鎊仍處于歷史低位，因此英國房產(chǎn)仍受到外國投資者的追捧，房價(jià)繼續(xù)得到有力支撐。
發(fā)達(dá)國家中，還有荷蘭、挪威值得關(guān)注。
在歐盟意外頻發(fā)，極端政治勢(shì)力抬頭的情況下，歐洲老大德國也獨(dú)木難支，僅有北歐及荷蘭情況稍微好些。
挪威首都奧斯陸是歐洲國家中排名最靠前的，位居第12，去年漲幅21.7%。由于當(dāng)?shù)厥I(yè)率創(chuàng)新低，且挪威一直沒有加入歐盟，使得本國居民和外國投資者對(duì)當(dāng)?shù)氐念A(yù)期持續(xù)樂觀，也為房價(jià)。
荷蘭房市在歐洲國家中更是堪稱“一枝獨(dú)秀”。首都阿姆斯特丹（14.5%）、烏特勒支（12%）、海港鹿特丹（10.2%）、政治中心海牙（9.6%）等四個(gè)城市，去年房價(jià)漲幅均達(dá)到或超過10%。
隨著四月初極右翼政黨競(jìng)選失敗的利好，及長久以來值得稱道的國際化程度和英語水平，荷蘭正吸引越來越多的國內(nèi)留學(xué)生和投資者前往。
此外，匈牙利首都布達(dá)佩斯是歐洲值得考慮的另一個(gè)城市，去年房價(jià)漲幅19%，排名15。
4房價(jià)下跌的城市背后有何秘密
150個(gè)城市中，有39個(gè)城市去年出現(xiàn)房價(jià)下跌的情況。這些城市有何共性呢？
首先，房價(jià)下跌的城市多位于經(jīng)濟(jì)增長乏力的國家和地區(qū)，如希臘的雅典、塞浦路斯的尼科西亞、利馬索爾，意大利的羅馬、威尼斯，中國臺(tái)北等。
其次，許多資源型國家的城市也出現(xiàn)房價(jià)下跌，如巴西首都里約熱內(nèi)盧、澳大利亞的礦產(chǎn)城市珀斯、達(dá)爾文，英國的石油城阿伯丁。當(dāng)然還有普京大帝的莫斯科，排倒數(shù)第一，房價(jià)下跌15%。
由于資源型城市的房價(jià)受石油、天然氣、鐵礦石等大宗商品走勢(shì)影響，因此在目前大宗商品價(jià)格處于低位時(shí)，其房價(jià)也會(huì)受影響，出現(xiàn)下跌。
當(dāng)然，并不是說資源型城市的房產(chǎn)不利于投資。只是投資這類城市房產(chǎn)時(shí)，一定要同時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)的大宗商品價(jià)格是否處于上漲區(qū)間。投資當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)，約等于做大宗商品的長線投資。
最后不得不提出現(xiàn)跌幅的新加坡和東京。新加坡去年商品住宅下跌2.6%，這似乎與我們經(jīng)驗(yàn)不符，因?yàn)樾录悠码m然經(jīng)濟(jì)時(shí)有起伏，但最近三年來未出現(xiàn)過負(fù)增長，基本能有2%左右的成長。
房價(jià)下跌還要?dú)w因于政府近乎執(zhí)拗的房屋調(diào)控。當(dāng)?shù)卣試?yán)苛著稱，從來都認(rèn)為房地產(chǎn)是用于居住而不是投資，因此嚴(yán)格限制商品房市場(chǎng)，普通新加坡公民都住在政府組屋中。本國人購買商品房需求不高、外國投資者有限、政府嚴(yán)控，使得新加坡房產(chǎn)在目前并非十分理想的投資標(biāo)的。
東京房價(jià)漲幅從去年第三季度的88位（上漲3.4%），下降到128位，出現(xiàn)0.8%的跌幅。奧運(yùn)在即，卻出現(xiàn)跌幅，似乎不符合以往慣例。
業(yè)界中面對(duì)奧運(yùn)會(huì)舉辦城市，常有“前三后二”的說法，即奧運(yùn)會(huì)開幕前的三年及閉幕后兩年內(nèi)，當(dāng)?shù)貥鞘芯鶗?huì)看漲。不過有研究機(jī)構(gòu)此前曾標(biāo)明，此次東京房價(jià)微微回調(diào)，是針對(duì)前面兩年房價(jià)快速上漲的一個(gè)修正，屬意料之中。
眾所周知，東京曾遭受過房產(chǎn)泡沫破裂之痛，本地人對(duì)“炒房”興趣不大。加之老齡化、單身化促使買房人口減少，租房人口增多（小單間最受歡迎），使得東京樓市成為一個(gè)完善的租賃市場(chǎng)，其出租回報(bào)較高，而非搏升值的投機(jī)市場(chǎng)。
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