在限購(gòu)限貸政策作用下，一些熱點(diǎn)城市新房和二手房交易都出現(xiàn)意料之中的冷清。“在今后一兩年內(nèi)，像北京和上海這樣的一線城市，二手房月均交易量為1-2萬套將常態(tài)化。”某知名房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商對(duì)記者預(yù)測(cè)。二手房交易量下降沖擊最明顯的是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，包括鏈家在內(nèi)的大型房產(chǎn)中介已開始應(yīng)對(duì)。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從整體政策來看，5月份政策的密集程度會(huì)下降，但重點(diǎn)會(huì)放在“抓落實(shí)”上?？紤]到市場(chǎng)、政策等諸多因素，房企在土地拍賣市場(chǎng)的動(dòng)作會(huì)更加謹(jǐn)慎。

上海買房要公證搖號(hào)

5月4日，上海市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管 規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開銷售；嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制；不得以任何名義收取價(jià)外價(jià)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，新政出臺(tái)的背景是目前新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，以及由此引發(fā)的亂象。由于調(diào)控因素，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上新盤入市價(jià)格比周邊次新房低，當(dāng)前樓市利益出現(xiàn)重新分配：由原先開發(fā)商獨(dú)占變?yōu)樽尷糠纸o買家。在“買到就是賺到”的心態(tài)下，盡管上海樓市整體成交疲軟，但個(gè)別新盤仍出現(xiàn)“光盤”現(xiàn)象。為了買到房，買房者不惜托關(guān)系，付“茶水費(fèi)”、“排號(hào)費(fèi)”等。變相增加了剛需購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，也讓新房銷售有了更多尋租空間。

一位不愿透露姓名的房產(chǎn)分析師指出，其實(shí)開發(fā)商對(duì)于有關(guān)系的“條子”購(gòu)房者也頭疼：這些人仗著有關(guān)系，要求開發(fā)商低價(jià)賣房或者挑選好的樓層、房型，擠壓了部分開發(fā)商的利潤(rùn)?，F(xiàn)在隨著新政的推出，開發(fā)商也有理由拒絕“條子”購(gòu)房者。

盧文曦認(rèn)為，上述舉措對(duì)普通買房者而言是件好事，至少在公證處的監(jiān)督下，有公平買房的機(jī)會(huì)。其次，市場(chǎng)得到進(jìn)一步規(guī)范。現(xiàn)在開盤造氣氛是常用營(yíng)銷手段，無形之中給真正買家?guī)硇睦韷毫Α，F(xiàn)在購(gòu)房姓名從開始到簽約就不能更換，不給炒房者機(jī)會(huì)，市場(chǎng)的水分逐步被擠干。

一位總部位于福建的開發(fā)商介紹，福建開發(fā)商很早就通過搖號(hào)賣房，主要是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，但是通過公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式還沒有采用過，上海推出的做法更加規(guī)范。不過，盧文曦認(rèn)為，也不要過于夸大“搖號(hào)”的市場(chǎng)效果。上海樓市今年前4個(gè)月，除了1月供求平衡外，其余均顯示供小于求，3月更是為0.5：1。畢竟供求關(guān)系決定價(jià)格，在供求關(guān)系沒得到逆轉(zhuǎn)的情況下，價(jià)格暫時(shí)不會(huì)有大幅下滑可能。

交易持續(xù)低迷

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月7日，上海市新建商品住宅成交面積16.5萬平方米，環(huán)比減少12.8%。上海新房供應(yīng)在5月1日至5月7日也出現(xiàn)回調(diào)，為8.1萬平方米。市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)兩周出現(xiàn)低于10萬平方米的入市量，而且有個(gè)別項(xiàng)目推盤量不足100套，說明對(duì)市場(chǎng)仍有惜售心態(tài)?；诠?yīng)始終無法放量，成交也沒有太多表現(xiàn)機(jī)會(huì)，“金三銀四”落空更是影響到市場(chǎng)信心。調(diào)控加碼城市逐漸增多，在借鑒一些城市政策經(jīng)驗(yàn)后，現(xiàn)在出臺(tái)的政策力度越來越強(qiáng)，并且不僅僅著重出政策，更強(qiáng)調(diào)執(zhí)行以及可操作性。

易居中國(guó)數(shù)據(jù)顯示，4月份有44個(gè)市縣出臺(tái)了47次調(diào)控政策。如果再加上山東、杭州、南寧等省市的專項(xiàng)執(zhí)法，多地發(fā)出的調(diào)控收緊相關(guān)信號(hào)已經(jīng)超過50次。4月份不僅調(diào)控頻率有增無減，執(zhí)行力度也越來越大。截至4月末，已有18座城市執(zhí)行限售政策，范圍也不僅限于一線城市周邊。濟(jì)南、西安、成都、廈門、揚(yáng)州、長(zhǎng)樂等二三線城市也都加入調(diào)控行列。

隨著限購(gòu)、限貸、限售等政策的持續(xù)密集出臺(tái)，調(diào)控效應(yīng)在4月份開始顯現(xiàn)，市場(chǎng)流動(dòng)性因此出現(xiàn)下降。4月份二手房市場(chǎng)交易延續(xù)一季度的頹勢(shì)，而二手房的持續(xù)低迷也逐漸影響到一手房市場(chǎng)。

具體來看，4月份一線城市僅深圳成交量環(huán)比增加，但主要還是由于3月份基數(shù)較低所致，4月份深圳成交量同比依舊下滑24%；二線城市成交明顯環(huán)比下降，就初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，如廈門、長(zhǎng)沙、天津等市成交量環(huán)比下降均超過4成，大多數(shù)二線城市成交量環(huán)比下跌，僅合肥、沈陽(yáng)二市成交量環(huán)比上升超過10%。

二手房市場(chǎng)繼續(xù)降溫，4月份北京、上海、杭州等地掛牌量?jī)r(jià)都出現(xiàn)不同程度調(diào)整，以上海為例，4月二手房均價(jià)較2月份下滑約1500元/平方米。三四線城市方面，常州、東莞等部分城市成交量依舊保持高位，不過地方政府也都顯現(xiàn)出了高壓調(diào)控的決心。以常州為例，月初政府出臺(tái)了“兩年限購(gòu)”新政，4月份常州成交量達(dá)到68萬平方米，環(huán)比上漲6%，環(huán)比漲幅已經(jīng)被控制在了較小范圍內(nèi)。

易居中國(guó)數(shù)據(jù)顯示，土地市場(chǎng)方面，4月份土地成交205宗，環(huán)比下降22%。成交建筑面積2056萬平方米，環(huán)比下降17%，平均溢價(jià)率39%，較3月份下滑10個(gè)百分點(diǎn)。不過，從具體地塊來看，土拍熱度似乎還在延續(xù)。易居(中國(guó))企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，現(xiàn)在的土拍熱度主要還是政策“托底”所致，因?yàn)榇蠖鄶?shù)熱點(diǎn)城市都設(shè)定了地價(jià)“上限”，因此調(diào)控影響在短期內(nèi)還沒有顯現(xiàn)。

中介業(yè)務(wù)收縮

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從整體看，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期已經(jīng)明確。從房?jī)r(jià)變動(dòng)的角度看，市場(chǎng)會(huì)在二三季度出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整。

某房產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商認(rèn)為，目前樓市成交低迷的狀態(tài)在今后一兩年或?qū)⒊?ldquo;常態(tài)”。這對(duì)房產(chǎn)中介而言，可能是致命打擊。在上海內(nèi)環(huán)，中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介門店內(nèi)門可羅雀，以往店內(nèi)至少有五、六個(gè)客戶經(jīng)理，現(xiàn)在空蕩蕩的只有一兩個(gè)工作人員。

“大多數(shù)人都沒有購(gòu)房資格，有購(gòu)房資格的又大多買不起。”某房產(chǎn)分析師指出，有些擴(kuò)張過快的房產(chǎn)中介，尤其是在樓市火爆時(shí)期進(jìn)入市場(chǎng)的，門店和客戶經(jīng)理都是按照樓市交易高峰時(shí)配置的，現(xiàn)在沒那么多交易需求，自然要關(guān)閉一些門店。“不過，有傳聞?wù)f鏈家在北京關(guān)了300家門店，我倒是覺得還沒到那個(gè)程度。”該人士分析。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)中介公司目前出現(xiàn)了小部分關(guān)閉門店的現(xiàn)象，主要原因是政府整治街鋪，整頓過去的“開墻打洞”做法。另外，違規(guī)代理商住項(xiàng)目、學(xué)區(qū)房的門店也有部分關(guān)停。整體看，這也體現(xiàn)了本輪調(diào)控政策的力度。但因?yàn)槭袌?chǎng)進(jìn)入調(diào)整期才1個(gè)月，大規(guī)模的行業(yè)關(guān)店現(xiàn)象還未出現(xiàn)。“在嚴(yán)格執(zhí)行政策6-9個(gè)月后，不排除出現(xiàn)這種現(xiàn)象的可能性。”張大偉認(rèn)為。

對(duì)于未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，易居(中國(guó))企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，首先，從整體政策來看，5月份政策的密集程度會(huì)下降，但重點(diǎn)會(huì)放在“抓落實(shí)”上，少數(shù)成交數(shù)據(jù)仍然較好的城市，如重慶、東莞等有可能繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策。其次，對(duì)于政策敏感性更強(qiáng)的二手房市場(chǎng)，短期走勢(shì)還會(huì)繼續(xù)保持低迷，掛牌與成交會(huì)進(jìn)一步下調(diào)；一手房受政策影響會(huì)逐步顯現(xiàn)，供求規(guī)?；厣目赡苄圆淮螅浑S著調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，將會(huì)有更多的三四線城市面臨銷售壓力；接下來，土拍市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步出現(xiàn)分歧，考慮到市場(chǎng)、貨幣政策等諸多方面因素，房企在土拍市場(chǎng)的動(dòng)作會(huì)更加謹(jǐn)慎。(高改芳)