今年房貸利率不斷收緊,有購房人咨詢?nèi)?60房貸君(fangdai123),自己是去年年底買的房子,但是今年才完成網(wǎng)簽,本來銀行說利率最低能到8.5折,可是趕上了新政策,利率統(tǒng)一到了9折一下子多出十幾萬利息,銀行這么做合理嗎?
其實包括這個網(wǎng)簽時間在內(nèi),有一些買房貸款方面的知識不太容易引起購房人注意,遇到問題了才后悔沒早知道。融360房貸君給大家總結(jié)了幾個買房冷知識,希望可以幫助你順利買房。
1、網(wǎng)簽時間決定是否受新政策限制
上面朋友咨詢的網(wǎng)簽時間,決定購房人是按照新政策執(zhí)行還是按舊政策執(zhí)行,商業(yè)貸款和公積金貸款都是如此。比如今年重慶住房公積金中心規(guī)定5月9日起執(zhí)行認房又認貸的政策,名下有一套及以上住房房或者有一次及以上住房貸款記錄的,再買房都不算首套。
舉個例子:
小李名下有一套住房,打算用公積金再買一套房子,在5月9前完成了網(wǎng)簽,因此他買的第二套房子仍然可以享受首套房的優(yōu)惠。
所以,正是因為他的網(wǎng)簽時間趕在了新政策之后才完成,只能按照新政策的9折利率執(zhí)行,銀行這么做并沒有什么問題。需要注意的是,對于房貸利率調(diào)整,銀行也有一個反應的過程,比如今年北京房貸利率統(tǒng)一到9折,大的政策已經(jīng)公布了,但是各家銀行需要總行下發(fā)文件正式通知后才會按照新的政策執(zhí)行,因此有時候會出現(xiàn),新政前期仍有部分購房人能享受舊政策優(yōu)惠的情況。
2、網(wǎng)簽價、成交價、二手房評估價、過戶指導價各不相同
網(wǎng)簽價、成交價(合同價)、評估價,雖然都是關(guān)于價格的標準,但是各自有著不同的職責。
網(wǎng)簽價:指的是房屋在當?shù)刈〗ㄎW(wǎng)站上備案和公示的價格,這個價格不能低于區(qū)域的最低過戶指導價(下邊會介紹過戶指導價),網(wǎng)簽價最高可以達到合同價的90%-95%。
成交價:就是買家實際支付給賣家的房款金額,也就是購房合同中寫明的房屋價格(合同價)。
二手房評估價:是指在二手房交易時,銀行請評估機構(gòu)得出的房屋價格,出于風險的考慮一般評估價格比成交價格稍低些。評估價的高低決定購買房子的貸款額度的高低,商業(yè)貸款額度=評估價格X首付比例。
過戶指導價:過戶指導價是根據(jù)房子的設計用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的,是二手房交易中繳稅的基準價。不同區(qū)域的過戶指導價、同區(qū)域不同小區(qū)的過戶指導價、同小區(qū)不同樓層的最低過戶指導價都不一樣。過戶指導價不僅有下線,也有上限,超過上限不管交易房屋面積多大都視為非普通住宅,都會多交很多稅費。具體可以咨詢當?shù)胤抗懿块T。
舉個簡單的例子就更明白了:
王先生看中一套海淀區(qū)一套房本面積60平方米,報價200萬滿五唯一的房子,最終成交價格為200萬(合同價),買家是全款購買的,根據(jù)國家規(guī)定,這套房子的最低繳稅和過戶價格是每平方米2萬元(過戶指導價格),最終這套房子在房屋管理局系統(tǒng)體現(xiàn)的價格是60×20000=120萬(網(wǎng)簽價),最終也是按照120萬的價格去交稅費,滿五年唯一只交1%的契稅,最終契稅為120萬×1%=1.2萬
3、通過縮短貸款年限的方式提前還貸,需要重新簽購房合同
房貸提前還款主要有兩種方式,一是提前全部還清,二是提前部分還清。在一些城市房價較高,貸款額度較大,很少有人能一次全部還清,因此多數(shù)人都會選擇部分提前還貸。部分提前還貸又分為兩種方式:一是縮短貸款年限,月還款額不變,二是減少月還款額,貸款年限不變。
選擇縮短貸款年限的方式相對更能節(jié)省利息,但是弊端是提前還貸剩余部分需要重新簽訂貸款合同。舉個例子,貸款100萬,已經(jīng)還了30萬,還剩70萬沒還,想申請?zhí)崆斑€貸20萬,選擇縮短貸款年限的話,在還款20萬后,剩余50萬貸款部分要與銀行重新簽訂貸款合同,按照最新的房貸利率執(zhí)行剩余貸款,今年信貸政策收緊,不少熱點城市 利率優(yōu)惠幅度驟減,以前利率是8.5折,現(xiàn)在變成9.5折甚至是基準利率。另外,銀行還會重新評估借款人的個人資質(zhì),有的貸款人在還款期間出現(xiàn)過征信問題,這樣會影響之后的還貸,沒準還會提高貸款利率呢!
4、父母以未成年子女名義買房也受政策限制
有人曾問過融360房貸君,家里父親名下有一套房子,未成年兒子名下無房,如果以兒子的名義買房能算首套房嗎?要知道評估首套房還是二套房是以家庭為單位的,子女還未成年,作為監(jiān)護人,父母和孩子屬于一個家庭,父親名下有一套房子,即使用兒子的名義買房,也要算二套房。另外,銀行在審批貸款時會查未成年子女名下的房產(chǎn)情況,如果父母把名下房產(chǎn)過戶給未成年子女的方式,再以無房的名義買房同樣會被認定為二套房。
在買房的過程中,購房人要時刻保持懷疑的態(tài)度,多多了解購房、貸款知識,只有自己掌握了問題,才會降低遇到問題的可能性,買房不易,且行且珍惜。
免責聲明:凡本站注明 “來自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的,請聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com