從本質上看，并非額度不足導致銀行緊縮房貸，而是在“去杠桿”背景下，銀行融資規(guī)模被動縮減、融資成本上升，加上金融機構縮減資產規(guī)模、控制資產泡沫，低收益的居民購房貸款遂成為被削減的選擇。
近期，銀行突然收緊房貸成了樓市的新熱點。據北京媒體報道，北京部分銀行把首套房貸利率上調為基準利率的1.1倍，少數(shù)銀行甚至調高至1.2倍；二套房貸款利率則上調至基準利率的1.2倍，少數(shù)銀行調高至1.3倍。另據報道，盡管上海、深圳兩地的主流銀行首套房貸仍可按基準利率0.95倍發(fā)放，但回歸基準利率甚至上浮的銀行也在增加，且房貸投放周期延長，一線城市單筆房貸投放周期從原來的半個月延長至1個月，有的銀行更延長至45天至60天，公積金貸款則要等3個月左右。
今年初，北京的首套房貸款仍還可以普遍享受基準利率0.85倍的優(yōu)惠，但僅僅不到半年，就上升到基準利率1.1倍或1.2倍，相當于房貸利率上行了30%或40%?；鶞世?.85倍和1.1倍的房貸利率分別為4.41%和5.39%，這意味著利率上浮了0.98%。據此，有媒體認為這相當于央行四次標準力度（每次25個基點）的定向加息。融360監(jiān)測數(shù)據顯示，上月全國首套房貸平均利率為4.73%，環(huán)比上升4.64%，而環(huán)比已連續(xù)5個月上升，同比（4.45%）上升6.29%。
那么，此次銀行收緊房貸，是貫徹調控的被動之舉，還是調整業(yè)務的主動出擊，抑或資金額度不足倒逼使然？調控必然是一個因素，但大面積、大幅度收緊首套房貸款利率，并不符合國家“去庫存”，也不符合支持首套住房購置等合理需求的政策本源。同時，根據筆者調研，盡管不良貸款在連續(xù)19個季度攀升后，去年四季度以來連續(xù)兩個季度微幅回落，考慮到“去產能”在繼續(xù)，2015年底以來大宗商品價格上漲和中游制造業(yè)景氣回升趨于結束，金融風險仍在高發(fā)期，加上“資產荒”并無明顯緩解之勢，因此，在經濟回落期，居民房貸仍是安全性和防御性兼具的資產優(yōu)選。
在2016年上市銀行的中報發(fā)布會上，各大行都曾表示，未來要增加房貸投放和資產占比，全年房貸占到新增貸款的45%，四大國有銀行房貸甚至要占到新增貸款的60%。因此，筆者認為，銀行眼下沒有理由主動調整業(yè)務，縮減房貸投放?；蛟S，額度不足是各大銀行普遍緊縮房貸的根本原因，這也是基層銀行按揭經理普遍掛在嘴上的一個理由。近年來，銀行業(yè)資產和負債增速都在15%左右，占銀行業(yè)資產近50%的中小銀行，資產和負債增長幅度都在30%至50%之間。
2007年，我國銀行業(yè)資產總規(guī)模僅54萬億，今年一季度末已達239萬億，增長了3.4倍。今年一季度，我國銀行業(yè)資產同比增長14.3%，新增資產30萬億，銀行業(yè)負債總額達220.4萬億，同比增長14.5%，新增額達28萬億。同期，個人購房貸款余額僅19萬億，不足銀行總資產的8%。按一季度個人購房貸款余額同比增長37.5%計，新增按揭貸款投放5.2萬億，僅為新增資產的17.3%，僅占新增負債的18.6%。因此，貸款額度絕對不足的問題顯然也不存在。
筆者判斷，銀行突然收緊房貸，有兩個主要原因：一是銀行資金來源日漸同業(yè)化、理財化，負債端成本長周期攀升。二是金融“去杠桿”，控制資產泡沫，且中央政府有意識控制房貸資產膨脹，比如緊縮開發(fā)商多種融資渠道，要求今年房貸增量不能超過新增貸款的30%等。金融“去杠桿”，首選工具就是金融市場不斷加息，以控制銀行“加杠桿”投資表外理財、債券市場及層層嵌套的表外資產（如第三方通道業(yè)務中的資管計劃）。
金融市場不斷加息，直接導致無風險利率攀升。年初，10年期國債利率為3%，本月上旬已升至3.6%；年初，10年期國開債利率為3.7%，本月上旬攀升至4.3%。在負債端，銀行越來越依賴非存款負債（同業(yè)或理財），新增負債中只有一半是傳統(tǒng)存款，另一半主要是央行借款、同業(yè)借款、發(fā)行理財產品。年初，央行連續(xù)和大幅收緊公開市場融資，對接資管計劃的理財產品收益率早已突破4%，這倒逼銀行轉向成本相對低的同業(yè)融資，2、3月同業(yè)存單凈發(fā)行突破萬億。
同業(yè)融資需求激增，使同業(yè)存單發(fā)行利率在4月迅速突破了4.5%，遠超去年末的2.8%。進入5月達到了5%，這意味著銀行融資成本和房貸等資產收益近乎倒掛，其發(fā)行同業(yè)存單的動力大降。再加上銀監(jiān)會對銀行發(fā)行同業(yè)融資工具的監(jiān)管加強，4月銀行同業(yè)存單凈發(fā)行驟降至1000億，5月更轉為-3300億，這意味著銀行在凈償還同業(yè)負債，減少金融市場融資，繼而收縮負債端，這或許是所謂額度不足的原因。
但從本質上看，并非額度不足導致銀行緊縮房貸，而是在“去杠桿”背景下，銀行融資規(guī)模被動縮減、融資成本上升，加上國家要求金融機構縮減資產規(guī)模、控制資產泡沫，低收益的居民購房貸款遂成為被削減的選擇?；蛘?，銀行是以提高房貸利率沖減成本上升，即誰愿意支付更高的房貸利率，誰就可獲得貸款。
事實上，近年來銀行業(yè)資產擴張及配置高收益資產是非常堅決的。看信貸收支表，目前大型銀行的資金運用總量中，傳統(tǒng)貸款占比在57%左右，43%的資產配置到債券投資、表外資產等；中小型銀行貸款占比從2010年的69%下滑至去年三季度的48%，即超過50%的資產配置到債券投資、表外資產。相比個人住房貸款，債券投資、表外資產等收益更高，那么舍掉的只能是房貸了。
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