隨著樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)，媒體輿論一邊倒跟著“吹風(fēng)”。而風(fēng)向無(wú)一例外都向越來(lái)越緊的風(fēng)口刮去。樓市調(diào)控目前的政策手段核心無(wú)外乎兩大殺手锏：限購(gòu)與限貸。限購(gòu)政策已經(jīng)是史上最嚴(yán)，并且還有不斷加碼的消息。另一個(gè)焦點(diǎn)就是住房貸款政策收緊備受關(guān)注。

近期，關(guān)于住房貸款政策收緊的消息不斷見(jiàn)諸媒體。據(jù)媒體報(bào)道，包括北京在內(nèi)的一些城市開(kāi)始提高房貸利率特別是首套房貸款利率，由原先的基準(zhǔn)利率8.5折上調(diào)到9折，再由9折上調(diào)到基準(zhǔn)利率，更有報(bào)道稱已經(jīng)上調(diào)到貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍，執(zhí)行的是二套房貸款的懲罰性利率。

《人民日?qǐng)?bào)》微博轉(zhuǎn)載《證券日?qǐng)?bào)》消息稱：目前全國(guó)500多家銀行中已有20家停發(fā)房貸，未來(lái)可能會(huì)有新增銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。

如果商業(yè)銀行大幅度提高首套房貸款利率的話，將與歷年住房調(diào)控政策的目的背道而馳。包括此輪房地產(chǎn)調(diào)控目的之一是，平抑過(guò)快上漲過(guò)高的房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)百姓住有所居的目標(biāo)。這其中保護(hù)首套房的剛性需求，抑制投資投機(jī)性需求是題中之意。抑制投資投機(jī)性需求的目的也是為了保護(hù)首套房的剛性需求買得起住房。

限購(gòu)政策直擊投資投機(jī)性需求自不必說(shuō)，房貸政策的限制靶子也是投資投機(jī)性需求，而不是首套房的剛性需求。房貸政策對(duì)首套房提高貸款利率背離了調(diào)控目的，是一種誤傷剛需。

各國(guó)央行在貸款利率政策上都是照顧剛需的，實(shí)行差異化房地政策的，在貸款利率完全市場(chǎng)化改革中，為了保護(hù)首套房的貸款需求都留了房貸利率的尾巴。

1980年3月美國(guó)總統(tǒng)卡特簽署的美國(guó)新銀行法中放寬存貸利率管制，其中住宅與汽車貸款除外，不予放開(kāi)。1986年美國(guó)徹底實(shí)行利率市場(chǎng)化后，仍然留了住宅貸款除外的尾巴。目的就是擔(dān)心商業(yè)銀行隨便提高住房貸款利率，加大自住房居民的房貸成本。

中國(guó)央行于2013年7月20日起全面放開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，貸款利率完全市場(chǎng)化。但央行決定，為繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間暫不作調(diào)整，其利率下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍不變。其目的在于，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，支持首套房的剛性需求，利用信貸政策優(yōu)惠利率促進(jìn)居民住有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

保護(hù)首套房的剛性需求，各個(gè)國(guó)家房貸政策特別是從政府層面政策導(dǎo)向都是一致的。房貸政策絕不能誤傷首套房的剛性需求。否則，我們就忘記了住房調(diào)控政策為什么要“出發(fā)”。

在金融整頓風(fēng)起云涌之中，銀行高成本包括理財(cái)產(chǎn)品資金運(yùn)用渠道收窄，直接影響到銀行的營(yíng)業(yè)收入。在理財(cái)產(chǎn)品受限情況下，原來(lái)發(fā)放住房貸款的低成本存款資金來(lái)源利率開(kāi)始較大幅度上浮，成本開(kāi)始較大幅度提高。這時(shí)，如果首套房貸款利率執(zhí)行下浮優(yōu)惠利率的話，銀行肯定不賺錢或少賺錢了。目前首套房貸款利率如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率是4.9%，而銀行吸收存款利率浮動(dòng)50%后，三年利率在4.125%，利差為0.775，加上管理以及營(yíng)運(yùn)各項(xiàng)成本，銀行是賠錢的。如果按照一年期存款利率1.5%上浮50%后的利率為2.25%，那么首套房貸款利差為2.65個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)銀行有盈余。而且，住房按揭貸款期限較長(zhǎng)，是流動(dòng)性最差的品種。

分析后就可以得知商業(yè)銀行上浮包括首套房貸利率或是受制于自身資金來(lái)源成本壓力的不得已而為之。

首套房貸款利率基本含有準(zhǔn)政策性貸款的味道，為了調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行的積極性，應(yīng)該在存款準(zhǔn)備金率政策、稅收政策上按照商業(yè)銀行優(yōu)惠利率發(fā)放的額度，給予優(yōu)惠政策或稅收補(bǔ)貼以及減免，以調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行優(yōu)惠利率，以來(lái)支持首套房剛需的積極性。

解決這一問(wèn)題的根本出路在于，盡快成立專司政策性住房的金融機(jī)構(gòu)，包括住房銀行或類似美國(guó)房地美、房利美的兩房機(jī)構(gòu)。