就在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸趨嚴(yán),多個(gè)城市銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)普遍收緊并導(dǎo)致利率出現(xiàn)上行的背景下,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游的需求端對(duì)上游的影響也開(kāi)始顯現(xiàn)——在房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速持續(xù)下滑的情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速年內(nèi)首次出現(xiàn)回落。
6月14日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況相關(guān)數(shù)據(jù),顯示在2017年1~5月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37595億元,同比名義增長(zhǎng)8.8%,增速比1~4月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。
方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為,房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資均已先后見(jiàn)頂回落。房地產(chǎn)銷(xiāo)售在2016年四季度已經(jīng)見(jiàn)頂,考慮到銷(xiāo)售傳導(dǎo)至投資大約有兩個(gè)季度的時(shí)滯,因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資很大概率會(huì)在2017年二季度見(jiàn)頂回落。
對(duì)于今年接下來(lái)的房地產(chǎn)投資走勢(shì),中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所高級(jí)研究員李佩珈告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,今年下半年,房地產(chǎn)的調(diào)控政策效應(yīng)將真正顯現(xiàn),關(guān)鍵原因在于資金面。近期銀行體系的流動(dòng)性整體偏緊,將從貸款端影響到房地產(chǎn)的銷(xiāo)售進(jìn)一步放緩,影響房地產(chǎn)投資繼續(xù)回落。
開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售增速“雙降”
數(shù)據(jù)顯示,今年1~5月份,商品房銷(xiāo)售面積54820萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)14.3%,增速比1~4月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額43632億元,增長(zhǎng)18.6%,增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。
華泰證券首席宏觀研究員李超認(rèn)為,從結(jié)構(gòu)看,30個(gè)大中城市當(dāng)月銷(xiāo)售面積同比下降39.9%,而非30城銷(xiāo)售面積增加23.2%,顯示樓市分化依然存在??傮w而言,未來(lái)銷(xiāo)售增速將有所放緩,但在貨幣化棚改的支撐下不會(huì)太弱。
在房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的持續(xù)回落之下,此前創(chuàng)下兩年內(nèi)新高的1~4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速,終于出現(xiàn)了回落。
數(shù)據(jù)顯示,1~5月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37595億元,同比名義增長(zhǎng)8.8%,增速比1~4月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資25423億元,增長(zhǎng)10.0%,增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.6%。
單看5月,李超表示,5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比增加7.4%,低于前值2.3個(gè)百分點(diǎn)。“雖然本月地產(chǎn)投資絕對(duì)值依然較高,增速降幅也不大,但須注意這是年內(nèi)首次降速。”
李超表示,5月新開(kāi)工(+5.2%)、施工(+1.8%)、竣工(-12.4%)和土地購(gòu)置面積(-1.4%)的增速均低于前值,顯示地產(chǎn)投資行為整體放緩。
對(duì)于5月房地產(chǎn)投資增速下滑的原因,申萬(wàn)宏源分析師李慧勇認(rèn)為,這是房地產(chǎn)調(diào)控和監(jiān)管的滯后影響開(kāi)始顯現(xiàn)。
在李超看來(lái),前期銷(xiāo)售火爆的背景下,地產(chǎn)投資需求仍在,5月投資減速或主要由于地產(chǎn)商對(duì)利率上行比較敏感所致。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,過(guò)去幾個(gè)月部分房企積極做了各類(lèi)土地儲(chǔ)備,拿地節(jié)奏等相對(duì)較快,投資節(jié)奏也相對(duì)較快,所以那段時(shí)候投資數(shù)據(jù)較好,到了5月份適當(dāng)放緩也是正常的。
預(yù)計(jì)投資增速將緩慢下行
對(duì)于今年接下來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速表現(xiàn),李佩珈對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,從下半年開(kāi)始,房地產(chǎn)市場(chǎng)可能真正到了開(kāi)始調(diào)整的時(shí)候。
“今年前4個(gè)月房地產(chǎn)并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期調(diào)整的情況。”李佩珈解釋說(shuō),從前4月來(lái)看,除了銷(xiāo)售指標(biāo)略顯回落以外,其他指標(biāo)還是一個(gè)偏熱的狀態(tài)。包括房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比漲幅雖然降了一點(diǎn),但是降得并不是特別明顯。一些城市仍然出現(xiàn)輪漲的情況,顯示市場(chǎng)情況仍然火爆。
“但是在今年下半年,調(diào)控政策將真正開(kāi)始顯效。”李佩珈認(rèn)為,關(guān)鍵原因就在于資金面。
李佩珈指出,近期銀行體系的流動(dòng)性整體偏緊,由此在房地產(chǎn)貸款方面,無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸還是個(gè)貸都會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的放緩趨勢(shì)。“雖然說(shuō)前4月房地產(chǎn)貸款在新增貸款中的占比是下降的,但如果看絕對(duì)額的話(huà),其實(shí)下降得并不明顯,每個(gè)月還是4000億到5000億元的規(guī)模。”
在李佩珈看來(lái),受資金層面偏緊的影響,今年下半年包括個(gè)人住房貸款等方面難度可能會(huì)增加一些,這可能是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響最為關(guān)鍵的一個(gè)變量。
實(shí)際上,1~5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速放緩也已經(jīng)引發(fā)關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示,1~5月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金58989億元,同比增長(zhǎng)9.9%,增速比1~4月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。
在到位資金中,任澤平指出,房企到位資金同比增9.9%,下滑1.5個(gè)點(diǎn),其中信貸和自籌資金提高0.3和1.3個(gè)點(diǎn),定金及預(yù)收款增速仍在20.3%的高位,但個(gè)人按揭貸款增速較上月下滑了5.9個(gè)點(diǎn)??紤]到融資成本上升、限購(gòu)限貸,開(kāi)發(fā)商資金鏈后續(xù)可能會(huì)逐漸趨于緊張。
李佩珈認(rèn)為,受資金面偏緊的影響,房地產(chǎn)銷(xiāo)售和價(jià)格可能進(jìn)一步出現(xiàn)調(diào)整。其中,銷(xiāo)售此前已經(jīng)在持續(xù)調(diào)整狀態(tài),如果未來(lái)住房貸款增速穩(wěn)中有降的話(huà),勢(shì)必引發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)一步回落,尤其在資金面趨于嚴(yán)格的地區(qū),房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)環(huán)比增速回落的情況,未來(lái)進(jìn)一步還可能會(huì)出現(xiàn)漲幅回落至0,實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)不漲的情況。
李佩珈表示,綜合資金來(lái)源趨緊等多種因素來(lái)看,房地產(chǎn)銷(xiāo)售存在進(jìn)一步回落的可能,同時(shí)在房地產(chǎn)投資信心以及情緒降溫的情況下,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增速還將繼續(xù)回落,但幅度不會(huì)特別大。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資增速將維持在3%到5%左右的水平,和去年相比仍然是正增長(zhǎng)。
李超對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,今年四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可能會(huì)迎來(lái)一定程度的下行,而前三季度總體是一個(gè)緩慢回落態(tài)勢(shì),預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資增速絕對(duì)值有望達(dá)到6%左右的水平。
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