中房智庫(kù)研究員 徐妍

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前已經(jīng)非常接近底部，或者可以說(shuō)已經(jīng)觸底。房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是要加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，而這個(gè)建設(shè)的關(guān)鍵則是要推動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革。”6月7日，中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦，在由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)主辦、中房智庫(kù)承辦的《房地產(chǎn)調(diào)控之下的破局之道》中房智庫(kù)創(chuàng)新營(yíng)銷沙龍上如是表示。

作為本次論壇的重量級(jí)嘉賓，劉世錦深度剖析當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、供給側(cè)改革要點(diǎn)，詳解在多重不確定下房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)和市場(chǎng)走向。

2017年是觸底驗(yàn)證期

“我們將通過(guò)今年下半年驗(yàn)證，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)站穩(wěn)中速增長(zhǎng)平臺(tái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還有一個(gè)穩(wěn)定的中速增長(zhǎng)期。”談到目前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，劉世錦作出了一個(gè)大致的判斷，經(jīng)過(guò)七年多的穩(wěn)定發(fā)展以后，目前應(yīng)該說(shuō)非常接近底部，或者開始說(shuō)已經(jīng)觸底。過(guò)去六七年的時(shí)間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直下行壓力很大。對(duì)于過(guò)去七年時(shí)間里中國(guó)經(jīng)濟(jì)的變化，劉世錦有一個(gè)分析框架，就是轉(zhuǎn)型再平衡，即由過(guò)去10%左右的高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中速增長(zhǎng)。

在劉世錦看來(lái)，2017年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)觸底的一個(gè)驗(yàn)證期，但是這個(gè)觸底的過(guò)程不會(huì)一帆風(fēng)順，中間可能會(huì)有波動(dòng)，需要多次驗(yàn)證。他認(rèn)為如果中速增長(zhǎng)可以穩(wěn)住，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在新的中速增長(zhǎng)平臺(tái)上，大概能夠保持至少十年左右。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入中速增長(zhǎng)期以后和過(guò)去七年的時(shí)間里面很大的區(qū)別，過(guò)去七年是整個(gè)經(jīng)濟(jì)是下行的態(tài)勢(shì)，預(yù)期往往容易比較悲觀。“中國(guó)經(jīng)濟(jì)這幾年一直下行，但是現(xiàn)在穩(wěn)住了。所以目前是人民幣匯率貶值壓力最大的一段時(shí)間，這個(gè)階段可能很快就過(guò)去了。”

高房?jī)r(jià)的代價(jià)：

背離的城市發(fā)展規(guī)律

劉世錦認(rèn)為，房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進(jìn)行調(diào)控，但關(guān)鍵要加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，這個(gè)建設(shè)的關(guān)鍵是要推動(dòng)這個(gè)領(lǐng)域中間的供給側(cè)改革。對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)暴漲的背景，他認(rèn)為是中國(guó)在過(guò)去幾年中城市化進(jìn)程出現(xiàn)了分化。

劉世錦表示，中國(guó)房?jī)r(jià)飆升有一些深層次的因素。首先，住宅用地占建筑用地比重偏低。中國(guó)一線城市住宅占建設(shè)用地比重長(zhǎng)期低于25%，到目前為止也是低于30%。而發(fā)達(dá)國(guó)家一般這個(gè)比重在40%以上，韓國(guó)首爾占60%。其次，城市建設(shè)用地由地方政府壟斷。十八屆三中全會(huì)提出農(nóng)村宅基地也要逐步進(jìn)入流轉(zhuǎn)，但是現(xiàn)在這些用地仍然沒有盤活。

在劉世錦看來(lái)，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致最嚴(yán)重的問題是，既有城市化發(fā)展理念、規(guī)劃、戰(zhàn)略和城市化發(fā)展的客觀規(guī)律相背離。“這個(gè)差距太大。目前有些城市還采取了很多限制人口的方法，有的還在驅(qū)趕低端人口。一個(gè)城市的發(fā)展一定是包容性的發(fā)展，包括房地產(chǎn)。如果房子造出來(lái)，讓低端人口沒有地方住，這有很大缺陷，這個(gè)城市不可能繁榮的。”

高房?jī)r(jià)好不好呢？劉世錦認(rèn)為，“有房子的都希望高房?jī)r(jià)，但是一個(gè)城市房?jī)r(jià)過(guò)高以后，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)要下降，將來(lái)有可能發(fā)展不起來(lái)。例如最近一線城市出現(xiàn)著名企業(yè)往出走，例如有一些城市應(yīng)該加大服務(wù)業(yè)發(fā)展，但現(xiàn)在服務(wù)業(yè)都是負(fù)增長(zhǎng)。”

“以香港為例，近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到一些困難，這和經(jīng)濟(jì)缺少競(jìng)爭(zhēng)力有直接關(guān)系。很大程度上的原因是房?jī)r(jià)過(guò)高。對(duì)于高房?jī)r(jià)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)下一步發(fā)展，轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)要有主觀認(rèn)識(shí)。”

加快房地產(chǎn)領(lǐng)域

供給側(cè)改革

要想逐步解決這些困難，劉世錦給出了自己的答案，其中最核心的就是要加快房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革，最終建立長(zhǎng)效解決機(jī)制：首先，增加住宅用地占建設(shè)用地比重，應(yīng)該提高到40%以上。另一方面，改變城市結(jié)構(gòu)，把各種資源集中于核心市區(qū)的結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘泻诵膮^(qū)加大批小城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)。把城里面一些產(chǎn)業(yè)今后疏散出去，形成產(chǎn)業(yè)支撐。

“小產(chǎn)權(quán)的個(gè)問題很敏感，但是不難解決，該繳費(fèi)要繳上，給它一個(gè)適當(dāng)?shù)纳矸葸M(jìn)入市場(chǎng)。”

在劉世錦看來(lái)，集體建設(shè)用地要加快轉(zhuǎn)型步伐，包括小產(chǎn)權(quán)房問題。另外，還要積極發(fā)展長(zhǎng)期公共租賃住房。目前租售比差距很大，能不能大力發(fā)展公共租賃，特別是長(zhǎng)期租賃。

“房地產(chǎn)稅對(duì)地方政府收入，包括對(duì)整個(gè)地價(jià)房?jī)r(jià)的調(diào)控工具方面的作用不可小覷，沒有房地產(chǎn)稅不行，這是一項(xiàng)基本制度建設(shè)。”雖然涉及很復(fù)雜的利益關(guān)系，但經(jīng)過(guò)精心的設(shè)計(jì)應(yīng)該能夠拿出合情合理合規(guī)的解決辦法。