朱云來:未來房價會調整到由剛需“兜里多少錢”決定

2017年06月20日 09:25
來源:鳳凰財經
6月18日,“第三屆青島·中國財富論壇”在山東召開。金融專業(yè)人士朱云來在“金融回歸實體經濟”分論壇上談了實體經濟與虛擬經濟、貨幣、房地產等諸多問題。
談到所謂的脫實向虛或者脫虛返實,朱云來表示,經濟問題的本質不是虛實的問題,本質問題是貨幣擴張過大,不斷擴大投資范圍,擴大貨幣供應,是由這些東西引起的。
他指出,看看過去這些年發(fā)展的方式,除了印錢的幅度越來越大,其它的方式基本沒有改變。他表示,這樣的經濟狀況下,需要一個審慎的重新的審查和考慮,來調整經濟的發(fā)展方式。
他表示,市場經濟的基本規(guī)律,實業(yè)就是要應該賺錢。但為什么你認為好的某個領域的實業(yè)的利潤這么低?這恰恰說明它實際是過剩的,肯定是因為過剩了,才會不賺錢。但他也指出金融很賺錢也不一定對,金融賺錢正因為印了這么多的錢,他們在分錢的過程中當然賺錢。
在回答觀眾提問“房地產行業(yè)屬不屬于實體經濟”問題時,朱云來承認,房地產是一個非常有意思的東西,“你說還有什么東西,能夠比蓋房子添磚加瓦更實的實體經濟?你覺得它是實體經濟。你別笑,太早了,這個房子都是拿錢堆出來的,一切都是跟錢相關的,你說它是虛的,是不是也跟這個都很相關的?就所謂的金融,哪個房地產商不要金融來支持?”
他還提到房子為什么會這么貴?他指出,純粹是因為金融,所謂的脫實向虛的虛,貨幣存量160萬億,因為這個數不斷提升,所以房價一定會跟著漲,因為這叫資產價格通脹,因此這個房價,就越來越高。
他指出,問題是這么高的房價,真正需要住房的大多數的人的收入,平均收入又這么低,30年結余才能夠買得起一個房子。所以這顯然是經濟里面扭曲了。
至于怎么看未來的房價?朱云來表示,短期的人看不清長期的結果,所以大家會有習慣性的預期,覺得房子總是在漲價的,因為你覺得房子在漲價,所以每個人以前都買房子,因為大家都去買房子,所以都去買,就強化了房子的自我預期。最終意識到,即便挺有錢買得起房子,你買了這個房子,其實將來賣不出去,因為你真正需要的大眾,他的那個基礎收入沒到,他不可能買,他確實想買,但是不可能買,最終你時間長了發(fā)現(xiàn),這個房子你買了也沒有意義,最終還有很多的利息的消耗,維修的消耗,各種消耗,這樣你資產持有不增值,最終可能就被迫放棄,把它賣掉,那時候價格會下來。
會調整到多少?朱云來認為,“像剛才賈(康)先生說,不知道價格怎么調整,我說是的,那時候調整到絕大多數需要買房子的人兜里有多少錢,更高的我出不來,除非搶錢去。”
以下為朱云來發(fā)言實錄:
朱云來:你剛才講的這個金融的話題,確實是大家總是爭論來爭論去。其實我覺得這恐怕更多應該還是來談經濟整體發(fā)展的方向。所謂脫實向虛,其實脫虛返實也好,經濟問題本質不是虛實的問題,本質問題是貨幣擴張過大,不斷擴大投資范圍,擴大貨幣供應,是由這些東西引起的。
因為實體,其實從投資賺錢的角度來講,我想投資人是不會管虛和實的,你只要賺錢,他一定投,你不賺錢,你再說實體經濟,他也沒法投。所以我覺得本質問題,是經濟發(fā)展本身是否良性,是否貨幣供應總體過大,跟現(xiàn)有的經濟和在現(xiàn)有經濟中能夠找到的發(fā)展機會。
因為投資總是高,大量投資,投資多了,不一定長遠對經濟一定是好事。但是因為在投資有債務支撐所造成的,債務太多了,早晚恐怕有問題。我先簡單說這些。
主持人:非常感謝。就像我剛才所說的,金融和實體經濟確實是非常寬的話題,大家也可以聽到,其實六位專家是從他們不同的角度,來談他們對這個話題的認識。所以每個人其實他們都是專注了某一個方向。我就想先向幾位專家提幾個問題。第一個問題,還是請第一個發(fā)言嘉賓,朱云來回答一下,我記得之前有一次吃飯的時候,你就提到了中國債務比例發(fā)展非常快,大概三四年前你就提出了,我記得特別清楚,在一次小型聚會上。剛才你的主要發(fā)言又基本上還是集中在貨幣方面的擴張,你也提到了脫虛向實的問題,不管虛擬經濟還是實體經濟,投資就是要賺錢。
近年來,對整個金融監(jiān)管還是越來越嚴了,其實很多即使投資想賺錢也不敢做了,由于監(jiān)管方面的要求。回到這個話題,如何能夠既刺激投資金融機構的積極性,同時又讓他們能夠遵守各方面的監(jiān)管,他們的規(guī)定,同時又能夠服務經濟實體,這本身是非常非常矛盾的。尤其在中國,這個投資還是導向于宏觀的政策。你要是完全靠投資賺錢,長期的這種理論來說,往往可能會最后導致自己的夭折,我這種話說的對不對?你來評論一下。
朱云來:我想講講我的幾點基本理解:
首先,你要深刻理解什么是市場經濟,如果市場經濟是參與的市場主體根據每個主體經濟利益的計算,決定這個東西做還是不做,這個本身已經自然形成了經濟。你現(xiàn)在說每一個參與的主體,也會根據他自己的計算,遵守規(guī)則,就是跟規(guī)則應該是沒有直接的關系,你平常原來已經形成一套規(guī)則,按照這個規(guī)則。如果不按照這個規(guī)則,本來就應該做某種解決的,或者你規(guī)則錯了,你把規(guī)則改了,或者必須應該遵守的規(guī)則,才使公眾利益最大化。
因此你必須讓他遵守這個規(guī)則。這個跟規(guī)則沒有關系,可能在實際生活當中,可能更希望快點發(fā)展經濟,因此很容易講形成一些項目去投,通過這些項目擴張貸款,擴張貸款之后實際不賺錢,很多人不了解,在你貸款過程中,你創(chuàng)造了貨幣,這個貨幣即便是你為了這個項目做的這個錢,你只要不收回這個貸款,這個錢通過經濟交易過程,投資一方把錢交給了提供的一方,提供的一方可能是提供一部分或者是中間的作用,又轉給下一個人,所以這個錢一直在里面轉,越來越多,這個錢總是要逐利,總是要找機會。所以我們看到很多,不是說你可以脫實向虛,脫虛向實,不是這樣一個規(guī)律。
我們從宏觀經濟發(fā)展,從大的角度來看,這樣的背景下,我們的貸款規(guī)模是不是夠,是太大了,還是太小了?這是看機會,在早期發(fā)展階段,世界經濟進行調整,給中國很好的機會,你去投資建設出口的工廠?,F(xiàn)在世界此一時彼一時,已經又變了好多年,十年二十年了,情況變了,你怎么做?前面有住房的建設,在開始起到很好的作用,現(xiàn)在又是此一時彼一時。現(xiàn)在建房總量比十年前增加了可能兩三倍,這個數量大到一定程度的時候,它就是問題了。你現(xiàn)在再去做這種大量的地產投資,可能就有問題了。
所以我覺得可能是我們需要審慎考慮一下經濟的發(fā)展方式。我們一直在講發(fā)展要轉變方式,但事實上,我們過去看到的過去這些年發(fā)展的方式,其實基本沒變,除了這個錢印的幅度越來越大,其它的方式沒有改變??赡苓@樣的經濟狀況下,需要一個審慎的重新的審查和考慮,來調整經濟的發(fā)展方式。
主持人:謝謝,我總結一下云來說的,第一是金融一定要服務于實體經濟,而且錢,就是投資收益一定要是真正的實體賺來的收益,而不是用自己的錢賺一些高利貸也好,就不能不斷在錢中再加錢。
朱云來:市場經濟,市場機制會決定這個錢,是錢多的問題,不是主體應該決定往哪兒去,比如合法的規(guī)定,這是原來都已經說的,你還能說做違法的嗎?既然是非法的,原來有什么法該怎么管怎么管,這沒有關系,在原有條件沒有變的情況下,為什么覺得現(xiàn)在錢更多脫實向虛了?其實是因為錢更多了,過去也沒有這個錢,也不會往那里去,不賺錢不會去的?,F(xiàn)在反過來說,有些投資者拿了錢,給應該投實體,回報才2%、5%,不準人家投金融,那個金融15%、20%的回報,怎么能這樣呢?你是贊成市場經濟,還是不贊成呢?如果必須都安排錢投到哪里去,不就變成計劃經濟了嗎?那就不用討論了。
提問:我想請教一下朱總,朱總對國際形勢比較了解,在現(xiàn)在可以看到的大的國家,在金融的監(jiān)管,金融和實體經濟相互支持協(xié)調,相對比較好的,運行相對比較健康的國家或者大的經濟體,應該是哪幾個,有哪幾個,或者哪幾個經濟體運行的特點,監(jiān)管的現(xiàn)狀值得我們好好研究學習和借鑒?謝謝。
朱云來:這個問題有點大,這么多涉及到國際的情況,各個國家的監(jiān)管。其實我覺得總體來說,西方像美國、歐洲這些國家的經濟,發(fā)展得比較早,所以相對比較系統(tǒng),但不是說沒有問題,但是我們自己的問題,我們可以有借鑒,但是真正中國的問題和這些國家的問題不太一樣,恐怕我們必須走自己的路,但是我覺得可能自己需要一個更為清晰的思維。就是你到底面臨什么樣的問題,你怎么樣去解決它?應該在一個制度體系,原來我講一個可能過去,需要一些頂層設計,其實這個是對之前的一些實際的做法,就是各個部門,各自為戰(zhàn),實際上都是根據自己的基礎的情況,從底下往下做起來的一些規(guī)則。
剛才賈先生也提到,一行三會這么多的金融領域,相互之間是有相當的密切的聯(lián)系,但是你又是分別去制定規(guī)則,甚至也是分別去執(zhí)行。遇到很多問題,可能就很難協(xié)調。但是這些問題,恐怕我們需要把它系統(tǒng)來看。但是你的基本規(guī)則是說什么樣是一個合理的規(guī)則體系,什么該管,什么不該管,該管的也要講究怎么個管法。要通過這些研究,形成一定的共識,要把它明確化。
我們習慣于把這些規(guī)則,今天出了一個什么事,頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳,這些規(guī)則本身不細化。暫時解決這個問題,明天又引起另外一個問題,就看我們房屋調整政策,這三五年,這十年,改了多少回了。有用嗎?每一次都改完了之后,又出來下面一個問題,農產品也是一樣,今天肉價漲了,就來個新政策,刺激肉生產,明天又跌得一塌糊涂,沒法做了,等開始做了,又開始漲了。這都是經濟的規(guī)律。
我們要學習什么是市場經濟的基本規(guī)律,要根據這個市場規(guī)律來正確做,甚至有的時候我們覺得,這是中國的一種文化習慣,資本逐利,雖然大家現(xiàn)在多少能接受,但是實際感覺上還是有點鄙視。后來我在想,逐利不是說不好,是必須的,國有企業(yè)不逐利,不掙錢,那就是對的嗎?它要逐利,因為這是全民所有財產,全民才能得到利益,這是最大的利益,它必須逐利,必須盈利。所以其實盈利是沒有錯的,市場主體根據盈利的規(guī)則,就會做它經濟的判斷和選擇。不是突然一下,你認為這個領域,這個實業(yè)好,它的就要應該賺錢,其實為什么你認為好的這個實業(yè),它的利潤這么低?就說明它實際是過剩的,你要聽從市場的道理,你肯定是因為過剩了,才會不賺錢。那么你金融賺錢,當然也不一定對,但是它的原因是什么?正因為你印了這么多的錢,他們在分錢的過程中,他當然賺錢。
所以這實際上是說,中國的發(fā)展,還是要真正把這些基本問題分析清楚,我們討論清楚,我們可能不能一下子做到位,這個可能很難,至少把這個問題抓到它的本質,放在系統(tǒng)里面,所以我說需要一個系統(tǒng)設計,各種市場制度。本來是有一個比較好的體系,原來我們在說,你在出臺一個制度之前,要在系統(tǒng)內進行討論,后來做得好像越來越形式化了,一拍腦袋就定了,對體制要更為系統(tǒng),這樣對發(fā)展更為良好。
提問:“您覺得房地產行業(yè),屬于實體經濟嗎?”
朱云來:我補充兩句,你這個問題我覺得提得非常好,其實正好也是我們今天討論所謂這個主題是實還是虛。
房地產是一個非常有意思的東西,你說房地產,你問的問題是實體經濟還是虛擬經濟,你說還有什么東西,能夠比蓋房子添磚加瓦更實的實體經濟?你覺得它是實體經濟,你別笑,太早了,這個房子都是拿錢堆出來的,一切都是跟錢相關的,你說它是虛的,是不是也跟這個都很相關的,就所謂的金融,哪個房地產商不要金融來支持?
但是我覺得恰巧這個問題不在于實和虛,而在于你到底這個房子蓋了多少,蓋了有什么用,到底能不能買得起這個房子?你看看現(xiàn)在房子蓋了這么多。其實根據國家統(tǒng)計局的年鑒,歷年統(tǒng)計你只要算算數就知道了,現(xiàn)在深圳住房總體面積已經夠支撐按人均30平米這樣的標準來計算,已經能夠支撐10億人,實際上我們的城市化率已經是比較夸張了,其實這里面還有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)里的,也都算進去了,也只有7億人,你多了3億。
你說這叫庫存嗎?是什么庫存?是在開發(fā)商手里還沒有賣出去的,賣出去的就不是庫存了嗎?或者更準確講,它是一種閑置,因為雖然被人買了,但是沒有被人住,他之所以買是為了將來賣,其實他仍然在這個市場。所以我認為,總量本來已經很高了,算算價格,平均7千元,而收入一年平均只有3萬,平衡收支之后,剩下的大約一萬,一萬塊錢買一個一平米六七千,將近一萬的,現(xiàn)在可能更高,按照統(tǒng)計平均的概念來說,老百姓總共沒有這么多錢能夠買得起這么貴的房子。
房子為什么會這么貴呢?就因為你純粹的金融,所謂的脫實向虛的虛,貨幣存量160萬億,因為這個數不斷提升,所以房價一定會跟著漲,因為這叫資產價格通脹,因此這個房價,就越來越高,問題是你這么高的房價,真正需要住房的大多數的人的收入,平均收入又這么低,30年結余才能夠買得起一個房子。所以這顯然是經濟里面扭曲了。
短期的人看不清長期的結果,所以大家會有習慣性的預期,覺得房子總是在漲價的,因為你覺得房子在漲價,所以每個人以前都買房子,因為大家都去買房子,所以都去買,就強化了房子的自我預期。最終意識到,即便挺有錢買得起房子,你買了這個房子,其實將來賣不出去,因為你真正需要的大眾,他的那個基礎收入沒到,他不可能買,他確實想買,但是不可能買,最終你時間長了發(fā)現(xiàn),這個房子你買了也沒有意義,最終還有很多的利息的消耗,維修的消耗,各種消耗,這樣你資產持有不增值,最終可能就被迫放棄,把它賣掉,那時候價格會下來。
像剛才賈先生說,不知道價格怎么調整,我說是的,那時候調整到絕大多數需要買房子的人兜里有多少錢,更高的我出不來,除非搶錢去。
所以要看到實和虛都在一起,說到底是一個經濟,沒有聽說我們把經濟學分成兩半,一半叫做實體經濟怎么研究,一半虛擬經濟怎么研究,不可能的,經濟學就是一個,確實實際上金融的過程,是說經濟里面的一部分,但是確實是很重要的一部分,是把經濟里面有一些贏余轉移到有需求、有發(fā)展的地方去,去促進經濟的發(fā)展。
所以從這方面來講,對經濟促進作用很重要。所以現(xiàn)在我們看到,這些表象可能不是我們想的這么簡單,問題更深層次,總體來講國家經濟有一個合理的增長的速度,合理的增長方式,這些不調整的話,長期發(fā)展,可能會越來越多的問題,所以現(xiàn)在我覺得應該是改革開放將近40年了,也是應該是一個系統(tǒng)總結,修復,然后改變。因為其實我們政策大眾方針其實早也定過,我認為是挺正確的,就是你要轉變發(fā)展方式,要升級,要繼續(xù)完善市場經濟的體制框架,讓市場起更重要的決定性作用。所以我覺得這也是很好的例子,而且其實某種意義上來說,我們的地產經濟,在整個經濟里面,比重占得也是非常之大的,我們看了一下,大概從廣義一點的,包括所有的建筑,占了經濟至少是1/3甚至更多。所以應該說這個比重是比較大的,問題是比較重的。怎么才能調整好,恐怕增長速度應該不是那么重要,相比我們的增長質量,如果我們增長速度很高,但是增長的質量是不高的,甚至是可能有很多的引起長期的過剩和虧損的,那我們寧愿首先關注的是增長質量,謝謝。
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