近期,廣州、杭州、佛山等熱點(diǎn)城市相繼推出“土地自持”地塊,針對未來這一現(xiàn)象的走勢、背后的深層次原因,中國房地產(chǎn)報記者專訪了資深地產(chǎn)專家柏文喜。
中國房地產(chǎn)報:你認(rèn)為未來哪些城市會繼續(xù)跟進(jìn)“限地價、競自持”的政策?
柏文喜:自持政策是貫徹中央“房子是用來住的”的措施之一,是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)??梢酝茢?,除了之前推出自持政策的城市以外,以后有可能跟進(jìn)這一政策的是那些房價上漲較快的省會城市和區(qū)域核心城市、發(fā)達(dá)地區(qū)的強(qiáng)二線城市。
中國房地產(chǎn)報:“限地價、競自持”的方式會帶來什么樣的行業(yè)生態(tài)改變?
柏文喜:投資性和投機(jī)性活動雖然在短期內(nèi)加大對房屋的需求總量,但這種需求往往是沒有人口和產(chǎn)業(yè)支撐的虛假需求,會快速推高住房價格,以虛假繁榮來快速榨干行業(yè)發(fā)展?jié)摿?,急劇提升行業(yè)風(fēng)險。“限地價、競自持”的方式可以迫使企業(yè)更加注重長遠(yuǎn)的市場需求,更加理性地、真實地服務(wù)于市場需求,降低行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險。同時,這也是從供給側(cè)調(diào)控樓市的重要舉措,而之前從限購、限貸等需求側(cè)進(jìn)行的調(diào)控,被證明效果十分有限。
中國房地產(chǎn)報:現(xiàn)階段限地價競自持是否與房企盈利存在天然矛盾?
柏文喜:實際上不矛盾,只不過盈利模式不同罷了。之前大部分房企習(xí)慣于高周轉(zhuǎn)、快進(jìn)快出的投資開發(fā)和物業(yè)銷售,因為企業(yè)必須以此來解決大量融資開發(fā)對現(xiàn)金流的需求,否則財務(wù)風(fēng)險就會爆發(fā)。而自持形式是港資房企和歐美房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)通常的盈利模式,不僅可以獲取持有物業(yè)不斷提升的租金,還可以獲取通脹帶來的物業(yè)增值收益。
從長遠(yuǎn)來看,自持模式總的收益往往大于快速開發(fā)的高周轉(zhuǎn)盈利模式,只不過項目前期需要足夠的金融手段來支持,只要讓企業(yè)度過項目生命周期中的現(xiàn)金流瓶頸,就可以獲得平穩(wěn)的發(fā)展,并實現(xiàn)最終盈利。
中國房地產(chǎn)報:“限地價、競自持”的土地出讓模式是否具有深遠(yuǎn)意義?
柏文喜:國內(nèi)房企目前對自持模式尚不熟悉,且國內(nèi)支持和服務(wù)于房地產(chǎn)自持業(yè)務(wù)的金融環(huán)境也有待成熟,這意味著房企從開發(fā)模式轉(zhuǎn)向自持模式還需要較長的過程。
如果“限地價、競自持”政策能夠長期執(zhí)行,將徹底改變中國的房地產(chǎn)行業(yè)走向,推動行業(yè)集中化發(fā)展,并推動房地產(chǎn)金融乃至中國金融行業(yè)的發(fā)展。
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