近期，廣州、杭州、佛山等熱點(diǎn)城市相繼推出“土地自持”地塊，針對未來這一現(xiàn)象的走勢、背后的深層次原因，中國房地產(chǎn)報記者專訪了資深地產(chǎn)專家柏文喜。
中國房地產(chǎn)報：你認(rèn)為未來哪些城市會繼續(xù)跟進(jìn)“限地價、競自持”的政策？
柏文喜：自持政策是貫徹中央“房子是用來住的”的措施之一，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)?？梢酝茢?，除了之前推出自持政策的城市以外，以后有可能跟進(jìn)這一政策的是那些房價上漲較快的省會城市和區(qū)域核心城市、發(fā)達(dá)地區(qū)的強(qiáng)二線城市。
中國房地產(chǎn)報：“限地價、競自持”的方式會帶來什么樣的行業(yè)生態(tài)改變？
柏文喜：投資性和投機(jī)性活動雖然在短期內(nèi)加大對房屋的需求總量，但這種需求往往是沒有人口和產(chǎn)業(yè)支撐的虛假需求，會快速推高住房價格，以虛假繁榮來快速榨干行業(yè)發(fā)展?jié)摿?，急劇提升行業(yè)風(fēng)險。“限地價、競自持”的方式可以迫使企業(yè)更加注重長遠(yuǎn)的市場需求，更加理性地、真實地服務(wù)于市場需求，降低行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險。同時，這也是從供給側(cè)調(diào)控樓市的重要舉措，而之前從限購、限貸等需求側(cè)進(jìn)行的調(diào)控，被證明效果十分有限。
中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)階段限地價競自持是否與房企盈利存在天然矛盾？
柏文喜：實際上不矛盾，只不過盈利模式不同罷了。之前大部分房企習(xí)慣于高周轉(zhuǎn)、快進(jìn)快出的投資開發(fā)和物業(yè)銷售，因為企業(yè)必須以此來解決大量融資開發(fā)對現(xiàn)金流的需求，否則財務(wù)風(fēng)險就會爆發(fā)。而自持形式是港資房企和歐美房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)通常的盈利模式，不僅可以獲取持有物業(yè)不斷提升的租金，還可以獲取通脹帶來的物業(yè)增值收益。
從長遠(yuǎn)來看，自持模式總的收益往往大于快速開發(fā)的高周轉(zhuǎn)盈利模式，只不過項目前期需要足夠的金融手段來支持，只要讓企業(yè)度過項目生命周期中的現(xiàn)金流瓶頸，就可以獲得平穩(wěn)的發(fā)展，并實現(xiàn)最終盈利。
中國房地產(chǎn)報：“限地價、競自持”的土地出讓模式是否具有深遠(yuǎn)意義？
柏文喜：國內(nèi)房企目前對自持模式尚不熟悉，且國內(nèi)支持和服務(wù)于房地產(chǎn)自持業(yè)務(wù)的金融環(huán)境也有待成熟，這意味著房企從開發(fā)模式轉(zhuǎn)向自持模式還需要較長的過程。
如果“限地價、競自持”政策能夠長期執(zhí)行，將徹底改變中國的房地產(chǎn)行業(yè)走向，推動行業(yè)集中化發(fā)展，并推動房地產(chǎn)金融乃至中國金融行業(yè)的發(fā)展。
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