原標(biāo)題：樓市下一階段怎么走？高層發(fā)話：穩(wěn)步推進(jìn)去庫(kù)存！

媒體指出，高房?jī)r(jià)下不可能真正去庫(kù)存。房?jī)r(jià)上漲會(huì)使追漲的投資者增加而有購(gòu)買能力的剛需減少，追漲的投資者會(huì)消化一部分庫(kù)存，但剛需的購(gòu)買量則會(huì)減少，兩相抵消，很難說(shuō)是增加庫(kù)存還是減少庫(kù)存。而且，在房?jī)r(jià)上漲周期，開(kāi)發(fā)商會(huì)惜售、捂盤。

來(lái)源：Wind資訊綜合21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中房網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)等

在一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因受政策壓制而趨冷之際，三四線城市拿下了這個(gè)接力棒。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，蚌埠市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲2.2%，在70個(gè)大中城市中位列第二。到5月，蚌埠市新房?jī)r(jià)格漲幅上升到3.4%，位列第一。位于蚌埠市僅150公里的安徽省會(huì)合肥，則連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指出，如果不是數(shù)據(jù)確鑿，很難想象蚌埠這樣一個(gè)人口不到350萬(wàn)、GDP總量?jī)H位列安徽省第七的城市，會(huì)成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的地方。

總的看來(lái)，受到嚴(yán)厲調(diào)控的部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降走勢(shì)，而沒(méi)有實(shí)施調(diào)控的城市仍然是房?jī)r(jià)普遍上漲，而且有加速的趨勢(shì)。

而正是在這個(gè)一二線和三四線樓市“逆向分化”的背景下，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理在政協(xié)第十二屆全國(guó)委員會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議上講話指出：要堅(jiān)持分類調(diào)控因城施策，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

回顧春節(jié)后那一波漲價(jià)潮，逼得各大城市紛紛加入新一輪調(diào)控。國(guó)土部、住建部也在4月初推出了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，其中最大的看點(diǎn)是根據(jù)庫(kù)存去化周期的情況調(diào)整土地供應(yīng)策略：

對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；

36—18個(gè)月的，要減少供地；

12—6個(gè)月的，要增加供地；

6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

也就是說(shuō)，“去庫(kù)存”將是房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來(lái)的關(guān)鍵詞。

三四線城市的套路：漲價(jià)去庫(kù)存

“三四線城市領(lǐng)跑，一二線城市冷淡”，分類調(diào)控的政策思路，是造成當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)這種分化的主因。在熱點(diǎn)區(qū)域遭遇調(diào)控重壓的同時(shí)，很多三四線城市非但不受影響，反而接收了大量的溢出需求。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，三四線城市在內(nèi)的非熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普遍上漲，也與當(dāng)前的融資環(huán)境有一定相關(guān)性。目前，一些熱點(diǎn)城市的房貸開(kāi)始收緊，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金放緩。但是，整體的融資環(huán)境還是比較寬松的，5月房貸增量仍然比較多。5月中長(zhǎng)期貸款增加4326億元，雖然同比和環(huán)比都是減少，但總量并不算少。在熱點(diǎn)城市受到更多限制的情況下，就會(huì)有更多資金流向三四線的非熱點(diǎn)城市。

三四線城市的上漲，還有一個(gè)原因是棚改的貨幣化安置，此舉與之前棚戶區(qū)改造住房安置有所不同，被安置者獲得一定的安置費(fèi)，既“創(chuàng)造”了需求，又提升了購(gòu)買力，因此房?jī)r(jià)趁勢(shì)上漲。

而本輪的三四線去庫(kù)存模式，無(wú)非是將一二線的老模式拿來(lái)再用。

第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)直接指出，這是漲價(jià)去庫(kù)存。高庫(kù)存占用了三四線城市的經(jīng)濟(jì)資源，包括土地、資金和政策，嚴(yán)重制約當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。從2012年~2016年，三四線城市因?yàn)榫薮蟮膸?kù)存壓力，房?jī)r(jià)一直停滯不前，房?jī)r(jià)不漲或者微跌，成交量反而低，因?yàn)橘I房者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)跌，一旦開(kāi)始上漲，買房者就會(huì)涌入，上漲期間的成交量即可說(shuō)明一切。

漲價(jià)去庫(kù)存？

第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)指出，房?jī)r(jià)上漲了，庫(kù)存也減少了，似乎是“一舉兩得”的事情，但這背后隱憂不少。

一方面，三四線城市原本不缺房子，人均住房面積不低，因?yàn)椴幌拶?gòu)，多套房產(chǎn)者比比皆是。房產(chǎn)已經(jīng)飽和甚至過(guò)剩，再通過(guò)漲價(jià)預(yù)期讓民眾涌入購(gòu)買，雖然可以增加地方政府收入和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)經(jīng)濟(jì)和民眾生活并不是一件有利的事。

另一方面，地方政府可以繼續(xù)躺在房地產(chǎn)繁榮的功勞簿上，可以說(shuō)，這種繼續(xù)依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的思維和行動(dòng)，無(wú)異于飲鴆止渴。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，高房?jī)r(jià)下不可能真正去庫(kù)存。房?jī)r(jià)上漲會(huì)使追漲的投資者增加而有購(gòu)買能力的剛需減少，追漲的投資者會(huì)消化一部分庫(kù)存，但剛需的購(gòu)買量則會(huì)減少，兩相抵消，很難說(shuō)是增加庫(kù)存還是減少庫(kù)存。而且，在房?jī)r(jià)上漲周期，開(kāi)發(fā)商會(huì)惜售、捂盤。這些現(xiàn)象在一二線城市并不罕見(jiàn)，高房?jī)r(jià)和高庫(kù)存并存，在三四線城市會(huì)更嚴(yán)重。

三四線城市高庫(kù)存的出現(xiàn)，根源在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路出了問(wèn)題，熱衷于“高端產(chǎn)業(yè)”導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)太多，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買力不足。因此，要推動(dòng)三四線城市去庫(kù)存，正確的思路應(yīng)該是優(yōu)先發(fā)展適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造更多高收入的就業(yè)崗位，帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用裨鍪詹⑽瞬帕魅搿＿@樣庫(kù)存會(huì)逐漸消化。

去庫(kù)存進(jìn)展到了那個(gè)階段？

招商證券指出，三四線整體去庫(kù)存效果明顯，去化周期已進(jìn)入較低位置（接近2010年），尤其是滁州/惠州/南寧/南通/佛山/九江/宜昌等部分三線城市，而唐山/蚌埠/北海/丹東/濟(jì)寧等地去化周期仍較高。

去化周期對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的指引作用，一線的臨界點(diǎn)更低。1）一線平均：去化<11個(gè)月，房?jī)r(jià)漲；去化>15個(gè)月，房?jī)r(jià)跌；2）二線平均：去化<15個(gè)月，房?jī)r(jià)漲；去化>20個(gè)月，房?jī)r(jià)跌；3）三四線平均：去化<16個(gè)月，房?jī)r(jià)漲；去化>19個(gè)月，房?jī)r(jià)跌。

招商證券指出，棚改還將繼續(xù)“托底”三四線。假設(shè)貨幣化安置都選擇購(gòu)買新房，2016年棚改貨幣化安置對(duì)應(yīng)300萬(wàn)套，而當(dāng)年商品住房銷量接近1400萬(wàn)套，棚改大致貢獻(xiàn)20%，三四線會(huì)更高一些，對(duì)未來(lái)三四線銷量調(diào)整有較強(qiáng)的托底作用。不過(guò)，未來(lái)三年棚改總量比過(guò)去三年是略有下降的。

不過(guò)，根據(jù)量?jī)r(jià)關(guān)系預(yù)判，三四線房?jī)r(jià)同比將在3季度左右見(jiàn)頂回落。

小周期調(diào)整的規(guī)律不可逆，棚改也不是純粹的新增變量（其本身的絕對(duì)量環(huán)比是略降的），所以不可能引領(lǐng)一輪新周期（實(shí)際上三四線銷量同比見(jiàn)頂后已經(jīng)明顯放緩）。

而參照下圖，就房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需來(lái)講，三四線要順利去庫(kù)存，長(zhǎng)期來(lái)講，是一個(gè)非常困難的問(wèn)題。