受農(nóng)村土地確權(quán)的影響，2017年農(nóng)村房屋政策變化很大，可以說是近十幾年變化最大的一年，變化有很多，比如建房審批嚴(yán)格化了，房屋建設(shè)規(guī)范化了等。最具代表性的就是農(nóng)房回收的變化，為解決農(nóng)村房屋閑置問題，讓農(nóng)村土地資源得到合理利用。2017年國(guó)家加大了對(duì)違法農(nóng)房的回收力度，那么哪些是違法農(nóng)房呢？哪些農(nóng)房可能將被回收呢？大家注意了。
長(zhǎng)期研究農(nóng)村宅基地變遷的南京農(nóng)業(yè)大學(xué)土地系博導(dǎo)龍開勝，及江蘇省國(guó)土廳相關(guān)專家，對(duì)網(wǎng)傳的“十類農(nóng)房”逐一過堂，辨析真?zhèn)巍?/div>
1、房主去世且無繼承人的農(nóng)村房屋
比如村五保戶的農(nóng)房。
龍開勝認(rèn)為正確，因?yàn)榉衔覈?guó)繼承法第三十二條：無人繼承又無人受遺贈(zèng)的遺產(chǎn)，歸國(guó)家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸所在集體所有制組織所有。
2、非農(nóng)村集體成員繼承的農(nóng)房
“不正確。”龍開勝說，如在城里工作的子女，完全可以依法繼承農(nóng)村父母的房屋。
3、進(jìn)城落戶農(nóng)民的農(nóng)房
“錯(cuò)誤。”一位省國(guó)土廳專家說，按現(xiàn)行政策，房隨地走、地隨房走，除非農(nóng)民進(jìn)城后自愿放棄宅基地，否則，還擁有農(nóng)村房屋所有權(quán)。“但如果農(nóng)房長(zhǎng)期閑置，則要鼓勵(lì)采取轉(zhuǎn)讓、拆除等多種方式處置，促進(jìn)土地資源節(jié)約利用。”
4、建筑面積超標(biāo)的農(nóng)房
網(wǎng)傳“宅基地面積不得超過300平方米，超出的面積予以回收。”
國(guó)土專家回應(yīng)說：“民間300平方米為限的說法，不正確。”按照《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶在農(nóng)村只能擁有一處宅基地，其中房屋占地面積不得超過宅基地面積的百分之七十。
宅基地面積按如下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：（一）城市郊區(qū)和人均耕地在十五分之一公頃以下的縣，每戶宅基地不得超過一百三十五平方米；（二）人均耕地在十五分之一公頃以上的縣，每戶宅基地不得超過二百平方米。不同地區(qū)宅基地面積的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)區(qū)的市、縣人民政府在前款規(guī)定的限額內(nèi)可以作出具體規(guī)定。“宅基地面積超出部分，原則上不予土地確權(quán)登記。”
5、一戶多宅的農(nóng)房
龍開勝坦承，目前沒有回收依據(jù)。農(nóng)村房屋實(shí)行一戶一宅原則，除非合法繼承以及正常分戶，多余的宅基地手續(xù)不合法，目前處置方法是不辦理確權(quán)登記。
6、未在宅基地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建造的農(nóng)房
“不準(zhǔn)確。”龍開勝解釋說，首先要看“未在宅基地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建造的農(nóng)房”是否取得國(guó)土、建設(shè)部門的審批手續(xù)，沒有上述手續(xù)的可視為非法占用。
7、城鎮(zhèn)居民違法購(gòu)買的農(nóng)村房屋
國(guó)土專家說，農(nóng)村宅基地不可自由買賣，城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買農(nóng)房。
國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)；任何單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)村的住宅用地只能分配給本村村民，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。
8、長(zhǎng)時(shí)間閑置導(dǎo)致坍塌的農(nóng)房
兩年之內(nèi)沒有修復(fù)的就會(huì)被回收，部分地區(qū)已開始試點(diǎn)。國(guó)土專家解釋，1995年國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第二十九條規(guī)定： 因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經(jīng)變更了實(shí)際土地使用者的，經(jīng)依法審核批準(zhǔn)，可將土地使用權(quán)確定給實(shí)際土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復(fù)使用的土地，由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府收回土地使用權(quán)。
9、閑置和荒廢宅基地上翻建的農(nóng)房
在空閑和荒廢宅基地再翻建農(nóng)房的，不被國(guó)家允許，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)予以回收。
龍開勝分析，不管在哪里翻建農(nóng)房，都要經(jīng)過批準(zhǔn)，擅自翻建不合法。按國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理意見的通知》規(guī)定，對(duì)農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)空閑地、老宅基地和未利用土地的，由村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐級(jí)審核，批量報(bào)縣（市）批準(zhǔn)后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐宗落實(shí)到戶。
10、已經(jīng)獲得農(nóng)房拆遷補(bǔ)償和安置的
這種情況比較少見。主要看當(dāng)時(shí)安置協(xié)議，該拆拆、該回收就回收，按合同辦。
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