樓市調(diào)控席卷全國，房地產(chǎn)市場調(diào)控力度持續(xù)加大，在這種情況下，大家都普遍關(guān)心的問題：
1、樓市調(diào)控潮持續(xù)蔓延，未來房地產(chǎn)走勢怎么走？
2、房價(jià)是否還會(huì)上漲？現(xiàn)在要不要買房？
2、在這個(gè)背景下，什么樣的資產(chǎn)配置才是合理的？
6月3日，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后馬光遠(yuǎn)蒞臨深圳匯德大廈體驗(yàn)中心，為大家深入解答在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)形勢中，資本洪流時(shí)代下的資產(chǎn)配置。
一、房地產(chǎn)才是經(jīng)濟(jì)真正的晴雨表
過了2016年之后，經(jīng)濟(jì)開始反彈，又有人討論中國經(jīng)濟(jì)有沒有見底。我們要怎么看？在直面“中國經(jīng)濟(jì)有沒有見底”這個(gè)問題。
馬光遠(yuǎn)表示，民間投資、房地產(chǎn)以及制造業(yè)，是其判斷中國經(jīng)濟(jì)的三大指標(biāo)。
在他看來，股市并非中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房地產(chǎn)才是。房地產(chǎn)一旦出問題，會(huì)影響外界對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的信心。他舉了個(gè)例子，2016年，全球看空中國經(jīng)濟(jì)，但為何中國經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)問題？原因就在于房地產(chǎn)回暖。
今年一季度房地產(chǎn)投資回到兩位數(shù)，連帶著經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。那么，目前的中國經(jīng)濟(jì)究竟是不是底部？他指出，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增值的所有指標(biāo)都大幅度往下走的情況下，目前6.7%、6.9%的增速已經(jīng)很不錯(cuò)了。
中國經(jīng)濟(jì)不存在底部問題，過去拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)能需要轉(zhuǎn)化，中國經(jīng)濟(jì)需要更新的動(dòng)能進(jìn)行拉動(dòng)。從而認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)的韌性非常大，短期內(nèi)比較困難，但長期來講還是比較審慎樂觀的。
二、價(jià)格是歷史概念，中國房子就沒有便宜過
1989年，北京房價(jià)1900元/平方米，當(dāng)時(shí)就有中央媒體呼吁進(jìn)行調(diào)控，認(rèn)為房價(jià)遠(yuǎn)超居民購買力，并舉例一名大學(xué)生畢業(yè)之后，需要不吃不喝100年才能買得起兩居室。
如今，北京房均價(jià)超6萬/平，四環(huán)內(nèi)幾乎沒有10萬/平米以內(nèi)的房子。現(xiàn)在還會(huì)認(rèn)為原來1900元/平米的房子貴嗎？
對(duì)此，馬光遠(yuǎn)提出，價(jià)格是一個(gè)歷史概念，在不同情況下看價(jià)格感覺是不同的。當(dāng)時(shí)1900元/平，大家覺得房價(jià)很高，的確，當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格是很高；后來發(fā)展到5000元/平、1萬/平、2萬/平、5萬/平……到現(xiàn)在均價(jià)超6萬/平，大家仍然覺得房價(jià)高。
這說明——中國房價(jià)就沒有便宜過！
但是當(dāng)你回過頭去看，會(huì)認(rèn)為以前的房價(jià)都很便宜。
因此，長期看，哪怕短期有調(diào)整，房子價(jià)格大趨勢是上揚(yáng)，必要時(shí)該買房子就買房子。中國樓市的每次暴漲都與政策有關(guān)。
今年，全國多地都在出臺(tái)政策，不過他認(rèn)為不需要太擔(dān)心，從以往政策的壽命來看，中國房地產(chǎn)政策最長沒有超過兩年，這一次的調(diào)控也不可能持續(xù)。此外，購房者一定要意識(shí)到政策的力量，一旦政府不顧一切救市，就是最好的買房時(shí)機(jī)。
三、房地產(chǎn)的支柱地位不會(huì)改變，崩盤沒可能
今年3月以來的樓市調(diào)控潮持續(xù)蔓延，未來房地產(chǎn)走勢怎么走？對(duì)此，馬光遠(yuǎn)有5個(gè)基本判斷：
1、樓市會(huì)降溫，量價(jià)上都會(huì)出現(xiàn)調(diào)整；
2、政府不愿意打壓房地產(chǎn)，也不會(huì)讓地產(chǎn)價(jià)格斷崖下行；
3、一些沒有產(chǎn)業(yè)支撐的熱點(diǎn)城市短期是風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，如果沒有概念支撐的一定會(huì)進(jìn)行調(diào)整；
4、未來長期特大型城市和城市群沒有任何問題；
5、城市群核心城市周邊三四線城市存在補(bǔ)漲行情。
同時(shí)，他并不認(rèn)為樓市會(huì)崩盤。在他的分析中，中國房地產(chǎn)六大周期有三個(gè)已基本結(jié)束，但城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)依賴以及貨幣化和證券化這三個(gè)周期并沒有結(jié)束。
支撐中國房地產(chǎn)往上的力量仍然很強(qiáng)勁，所以其熱度要降，但肯定不會(huì)崩盤。從大周期來看，中國房地產(chǎn)往上走的周期仍然會(huì)持續(xù)，但是城市的分化會(huì)比其他地方要更加嚴(yán)重。
在可投資的城市中，馬光遠(yuǎn)分成四類：
第一類是五個(gè)全球城市，北、上、廣、深、杭州。
第二類是國際城市，如天津、南京、蘇州等城市。
第三類是中心城市，如成都、重慶、武漢、長沙等，
第四個(gè)是區(qū)域大城市，如蘭州、昆明、太原等。
中國房地產(chǎn)只要不出問題，只要不跟趨勢背離而行，這些城市的投資都沒有太大問題，而三四線城市自住可買，投資則無價(jià)值。
四、房地產(chǎn)稅，5年內(nèi)出臺(tái)的概率很小
至于房地產(chǎn)稅，他則認(rèn)為5年內(nèi)出臺(tái)的概率很小；
其對(duì)樓市一個(gè)基本的判斷是，房地產(chǎn)的支柱地位不會(huì)改變，一個(gè)城鎮(zhèn)化人口不斷增加的國家，城市房地產(chǎn)價(jià)值是一直存在的。所以，一方面大家要看短期，另一方面要看長期稀缺價(jià)值。
五、中國人財(cái)富配置里，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是第一位
最后，對(duì)資產(chǎn)配置，馬光遠(yuǎn)提出了自身獨(dú)特的見解以及建議：
中國三個(gè)20%法則(只有20%的房企能發(fā)展、20%的城市具備房產(chǎn)投資價(jià)值、值得投資的城市里選擇20%的最核心資產(chǎn)進(jìn)行投資)，無論是高凈值人士和中產(chǎn)人士，都要堅(jiān)守這三個(gè)20%法則。
中國未來整個(gè)財(cái)富的周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，中國的房地產(chǎn)中期周期也沒有結(jié)束，在中國每個(gè)人的財(cái)富配置里面房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是第一位的。在他看來，在中國，好的城市非常稀缺，好的城市的好的樓盤也非常稀缺，核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在資產(chǎn)配置里面永遠(yuǎn)都是不可或缺的。
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