以北京“3·17”樓市新政為始，中國新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)超過百日。本輪調(diào)控?zé)o論是范圍、頻度還是執(zhí)行力度都超過以往幾輪。各地更是祭出多項從未使用過的調(diào)控“新招”，中國房地產(chǎn)市場及其運行環(huán)境正在發(fā)生變化。
限價升級
地方政府對商品房預(yù)售價格進行控制是房價調(diào)控的通行做法。近期，多地限價措施不斷升級。
長沙市日前規(guī)定，當(dāng)?shù)厣唐纷》宽椖可暾堫A(yù)售許可證，價格比照2016年10月的均價來確定。河南省規(guī)定，鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平，且不得捆綁車位銷售以及設(shè)置其他附加條件。
廊坊也在上月出臺新政稱，努力把房價穩(wěn)定在2016年10月的水平，確保環(huán)比不增長。洛陽市在6月末出臺新規(guī)稱，各開發(fā)企業(yè)目前在售項目以今年5月9日之前簽約均價為基準(zhǔn)價，在售房源不得高于該基準(zhǔn)價。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，預(yù)計更多城市會比對2016年10月的市場價格來執(zhí)行限價政策，未來政策有顯著加碼的可能性。
2016年9月底以來的兩輪調(diào)控大潮改變了中國房地產(chǎn)市場的走向。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出，2016年10月以來，中國已有超過52個城市或地區(qū)出臺調(diào)控政策，累計有120項限購政策、162項限貸政策。
土地自持
在中國運行多年的土地“招拍掛”制度被不少人視為推高房價的動力之一。開發(fā)商因激烈競爭抬高地價，從而導(dǎo)致商品房價上行。不過這一模式開始出現(xiàn)變化。
近日，上海掛牌出讓的兩宗地塊均要求在70年內(nèi)競得人須100%自持。相較于過去因“限地價、限房價、競自持面積”等土地調(diào)控方式導(dǎo)致70年自持的結(jié)果，這是中國首次在出讓開始就表明全部面積為70年自持的土地出讓。
張大偉表示，上海此次拍賣中，土地供應(yīng)模式出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。這兩宗地塊一開始就明確了租賃屬性，能避免土地高溢價對交易市場產(chǎn)生影響。
除上海外，北京、佛山、廣州等地也拍出過開發(fā)商自持70年的土地。第一個“吃螃蟹”的萬科更是一口氣拿下5塊自持土地。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進預(yù)計，后續(xù)實施自持政策的城市，將大多是房價上漲過快的一二線城市以及個別三四線城市。這些城市希望通過自持項目來對沖高房價，同時大力發(fā)展租賃市場，這會帶來物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和居住模式的轉(zhuǎn)變。
在政策的限制之下，房企拿地已經(jīng)無法像以前那樣不計成本地瘋狂搶地，加上自持要求，現(xiàn)在拿地對開發(fā)商的運營實力已經(jīng)有了很高的要求。在土地供應(yīng)端，房屋開始回歸居住屬性。
限售擴圍
限售是本輪調(diào)控中的新手段。4日晚間，東莞出臺限售令稱，企業(yè)購房需不動產(chǎn)權(quán)證滿2年才能交易。西安近日也延長了限售期限，規(guī)定新房網(wǎng)簽滿5年方可交易。目前，中國已有逾30個城市出臺限售政策。
嚴躍進指出，買房后持有一定年限方可賣出，意味著持有房產(chǎn)的時間成本大幅提高，且短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的可能性驟降。這就相當(dāng)于在一定時間內(nèi)，凍結(jié)了房產(chǎn)的流動性，有利于打擊炒房。
多項政策之下，熱點城市房地產(chǎn)市場大幅降溫。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的6月份房價數(shù)據(jù)顯示，深圳房價已經(jīng)連續(xù)9個月環(huán)比下跌。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年上半年北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽16332套，環(huán)比2016年下半年下滑48.6%，創(chuàng)下歷史新低。
不過，緊縮政策的四面圍堵也帶來一些“副作用”。一方面，投資需求和資金從核心城市“外溢”至其他城市，前期諸多高庫存壓力城市近期房地產(chǎn)市場“量價齊升”；另一方面，為控制新房均價，部分城市預(yù)售項目獲批價格較低，有些開發(fā)商通過“裝修款”“車位款”等各種名目讓購房者補差價，廣州等地出現(xiàn)“雙合同”。
交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平認為，目前各項房地產(chǎn)調(diào)控政策已幾乎用到極致。長遠來看，緊縮調(diào)控不能無限期持續(xù)，長效機制建設(shè)刻不容緩。
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