如果你問上半年樓市最重要的時點(diǎn)，很多人會回答“3.17”。這一天，北京再度加碼樓市調(diào)控，隨后數(shù)十個城市跟進(jìn)、并屢出新招。多家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的報告顯示，樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)，熱點(diǎn)城市帶動下，樓市上半年銷量出現(xiàn)下滑，北京、上海、深圳的新房成交套數(shù)同比降幅都在三成以上。
銷售面積、金額增速同步下滑
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月，全國商品房銷售面積增速比1-4月份回落1.4個百分點(diǎn)；商品房銷售額增速回落1.5個百分點(diǎn)。較2017年年初，全國商品房銷售面積、金額分別下降7.4和10.8個百分點(diǎn)，較去年最高點(diǎn)下降22.2和37.3個百分點(diǎn)。
銷售面積和銷售額增速的同步下滑，真實(shí)反映了緊縮政策的調(diào)控效果。
克而瑞研究中心在《2017年上半年度總結(jié)展望》報告中指出，首先是各地存貨減少疊加嚴(yán)格“限價”導(dǎo)致新增供應(yīng)銳減，制約了銷售量增長；其次，一二線城市限購、限貸、限售等政策頻頻加碼，熱點(diǎn)三四線城市紛紛由刺激轉(zhuǎn)為緊縮，商品房成交規(guī)模隨之持續(xù)降低。
不僅如此，北京3·17樓市新政掀起的一波調(diào)控潮，徹底拉開了一季度和二季度商品房銷售數(shù)據(jù)的距離?？硕鹧芯恐行闹赋?，二季度，商品房單月銷售面積、金額的絕對值回落至近一年的月平均水平之下，且始終處于下滑通道。
“銷售下滑是必然的，至少三季度或延續(xù)政策收緊和量價回穩(wěn)的兩個主要特征，但伴隨補(bǔ)庫存和增供應(yīng)的節(jié)奏加快，預(yù)計成交下滑幅度會不斷變小。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新網(wǎng)記者采訪時說。
一線樓市成交面積下降 深圳降幅最大
分城市來看，熱點(diǎn)一二線城市與三四線城市間的成交情況出現(xiàn)分化，一二線樓市成交結(jié)構(gòu)占比明顯減少。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報(2017年上半年)》顯示，30個重點(diǎn)監(jiān)測城市中，17個城市上半年成交面積同比下降。其中，一線陣營中的北上廣深成交面積同比降幅較高，深圳降幅超50%，北京、上海降幅高于30%，廣州累計同比降幅為20%。
二線城市陣營中，南京樓市上半年成交面積降幅達(dá)61.19%，杭州、長沙的同比降幅也超過50%。
再來看成交套數(shù)，記者梳理官方和機(jī)構(gòu)發(fā)布的成交數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京、上海、深圳的新房成交套數(shù)同比降幅都在三成以上，而廣州表現(xiàn)相對平穩(wěn)，同比降幅僅為一成。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京上半年新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽16332套，同比降38.6%，創(chuàng)2010年以來同期新低；二手房交易量也減少逾三成，房價由區(qū)域性回落逐步轉(zhuǎn)為普遍回落。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海上半年新建商品住宅成交套數(shù)約29300套，同比下跌51.78%。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比降54.7%；廣州則是四大一線城市中表現(xiàn)最為平穩(wěn)的，上半年新建住宅網(wǎng)簽成交50774套，同比降10.92%。
擠出效應(yīng)疊加購房意愿提升 去庫存顯效
上述中指院報告還指出，截至今年6月末，中指院監(jiān)測的12個城市中，除南京、寧波、蚌埠、廣州外，如北上深等其余城市庫存均有不同程度下降。三四線城市在溢出效應(yīng)影響下，去庫存效果顯著。
“去庫存依然是當(dāng)前樓市的主要工作，而控房價是衍生出來的任務(wù)。”嚴(yán)躍進(jìn)說，三四線樓市全面回暖，與一二線樓市政策頻頻收緊不無關(guān)系；同時，此類城市購房者的購房積極性也在提升。
談及當(dāng)前庫存趨緊的熱點(diǎn)城市，嚴(yán)躍進(jìn)表示，理論上，房屋存銷比低于12個月也需要補(bǔ)庫存。根據(jù)易居研究院70城庫存變動數(shù)據(jù)，5月份存銷比低于12月的城市就有35個，且不僅有北京、上海、廣州、南京、重慶等熱點(diǎn)一二線城市，還囊括九江、茂名等三四線城市。
“對于熱點(diǎn)樓市，增加供給是正確方向，但供給增加的內(nèi)在結(jié)構(gòu)也很重要，是不是真的增加了流入市場的有效房源，決定能否緩解供求關(guān)系。”新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁歐陽捷告訴中新網(wǎng)記者。
歐陽捷認(rèn)為，一二線城市控房價有兩個基本做法：增加市場供給、控制房價上漲預(yù)期。“因?yàn)?，如果房價預(yù)期上漲，基于購房者‘買漲不買跌’的心理，可能會吸引剛需和改善型購房者成為‘投資者’”。
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