拿到大片廉價土地的機(jī)會不多了，融創(chuàng)只有抓住此次機(jī)遇，才能擠進(jìn)第一集團(tuán)軍。
自去年12月起，中國金融環(huán)境正在悄悄變化：嚴(yán)控金融風(fēng)險的大方針浮出水面，曾經(jīng)貨幣泛濫、資金亂飛的局面正在快速收緊。一行三會隨之行動，尤其郭主席回任后，240萬億銀行監(jiān)管馬上加強(qiáng)，金融收緊持續(xù)到今年六月，很多事情將發(fā)生質(zhì)變。這是近期一系列事件的關(guān)鍵背景，比如樂視風(fēng)云變幻，比如萬達(dá)融創(chuàng)并購。
據(jù)萬達(dá)商業(yè)從H股退市前的最后一份年報顯示，6947億總資產(chǎn)背后，是5047億元的總負(fù)債。在央行縮表和控風(fēng)險大勢下，企業(yè)需要盡快去杠桿，加之樂視前車之鑒，王健林自然嗅覺靈敏。盤點來看，萬達(dá)廣場是核心資產(chǎn)不能賣，能賣的就是靠文旅項目圈下的地，大多處在二線大城市，不僅便宜而且位置還行。不過，光賣地會便宜了買主，不如把酒店項目一并賣掉。
至此，有讀者質(zhì)疑，文旅項目不正是萬達(dá)近年來轉(zhuǎn)型的方向嗎？王健林甚至曾表示，萬達(dá)文旅會讓上海迪斯尼20年不盈利。但真相是，收購之后萬達(dá)文旅的經(jīng)營困局恰恰得到了疏解。
事實上，萬達(dá)開業(yè)的幾個文旅城，多是熱鬧一段時間就不太行了，最典型的就是武漢。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)需要穩(wěn)扎穩(wěn)打，持久經(jīng)營，文化滲透，才能以創(chuàng)意作為經(jīng)濟(jì)效益增長點，這與靠膽量抓住商機(jī)，以實現(xiàn)快速擴(kuò)張的房地產(chǎn)市場運營多有不同。
因此，趁如今地產(chǎn)市場需求旺盛，不如趕緊出手。雖然萬達(dá)管理團(tuán)隊還在，但那是輕資產(chǎn)，若真做不下去，裁員關(guān)門撤退就是。關(guān)鍵是，拋資產(chǎn)的同時也能把債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓，畢竟，對于這13個項目，萬達(dá)最初宣傳時的總意向投資為4840億，所以債務(wù)也可能是天文數(shù)字。
那么，孫宏斌為何敢接？性格、經(jīng)驗都很重要，最關(guān)鍵的因素或許是，他對樓市尤其是自己團(tuán)隊的銷售能力充滿信心——哪怕樓市轉(zhuǎn)弱，只要地價便宜，就不怕賣不出去。萬達(dá)文旅項目總建筑面積合計約5897萬平方米，其中，可售面積約4973萬平方米，約占總建筑面積的84%，才是最誘惑的。如今，拿到大片廉價土地的機(jī)會不多了，融創(chuàng)只有抓住萬達(dá)退出的機(jī)遇，才能擠進(jìn)萬科、碧桂園組成的第一集團(tuán)軍，最終角逐中國地產(chǎn)老大。
當(dāng)然，這畢竟是場賭博。而且融創(chuàng)曾經(jīng)賭贏過，靠著收購眾多項目和企業(yè)，從幾十億小企業(yè)幾年內(nèi)突破千億，一舉進(jìn)入了地產(chǎn)企業(yè)前十。不僅融創(chuàng)，從去年快速崛起的碧桂園都贏了，他們最大的優(yōu)勢在于前期囤了上億平米土地，庫存在樓市火爆之時馬上轉(zhuǎn)為巨額業(yè)績，其他地產(chǎn)企業(yè)只能爭搶地王。
至此，萬達(dá)融創(chuàng)各取所需，最尷尬的或許是地方政府。因為這些便宜土地是地方為吸引文旅產(chǎn)業(yè)而出讓給萬達(dá)的，融創(chuàng)的投入又以住宅為主，現(xiàn)在半路轉(zhuǎn)嫁，這些項目會不會最終只剩下房子？
在這場去杠桿大局下，王健林退出了，孫宏斌加入了。不僅加入，而且孫宏斌前腳進(jìn)駐樂視，后腳并購了萬達(dá)項目。事實上，融創(chuàng)收樂視是看中了盈利并有互聯(lián)網(wǎng)前景的樂視上市體系，其深知樂視汽車和非上市體系債務(wù)巨大，非150億所能挽救，因此建起一道所謂“防火墻”，這就把債主塞給了賈老板。即便樂視非上市體系因債務(wù)危機(jī)，在賈老板去美國、銀行逼債的局面下幾近崩潰，但這已跟孫老板關(guān)系不大。
至于融創(chuàng)收購萬達(dá)的部分項目，雖有后者借296億助力看似不錯，但收購背后的千億債務(wù)卻如泰山壓頂。融創(chuàng)既然是“借錢”收購，也必然存在風(fēng)險，100億元公司債已于12日被上交所終止發(fā)行。同日，標(biāo)普宣布下調(diào)融創(chuàng)信用評級，將其列入負(fù)面信用觀察名單。這顯然暗示了在去杠桿環(huán)境下，業(yè)界對企業(yè)加杠桿的擔(dān)憂。
下半年融創(chuàng)需要做些什么？首先便是要祈禱樓市需求旺盛，如此一來，它才能蓋房拿證，拼命銷售，倘若年內(nèi)銷售能夠突破三千億，才有喘息之機(jī)。畢竟，嚴(yán)控之下樓市不會一直熱下去。此前，有內(nèi)部人士稱，孫宏斌曾于前期內(nèi)部會議下死命令，下半年要不惜一切代價賣房回款。畢竟，對于凈負(fù)債率已超120%的融創(chuàng)，下半年回款不僅重要、甚至生死攸關(guān)。
不過，縱觀通過并購所得到的土地，不僅地價低廉，而且所在二線城市房價大多已翻倍，因此，即便售價大降，依然有利可圖，這或許是孫宏斌的“底氣”所在。至于三年前融創(chuàng)收購綠城之后的大降價會不會重演，樓市又會不會飛出黑天鵝致使融創(chuàng)的擴(kuò)張受挫，或許，秋天就能得到答案。
□張百忍（地產(chǎn)學(xué)者）
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
