2017年上半年是中國樓市調(diào)控政策發(fā)布最密集的半年，隨之帶來的是，北京市場的明顯下調(diào)。但與此同時，遇冷的住宅交易市場與火爆的土地供應市場卻呈現(xiàn)出冰火兩重天的趨勢。
2017年上半年的房地產(chǎn)市場終于落下帷幕。
這是中國樓市調(diào)控政策最密集的半年，調(diào)控政策持續(xù)加碼，樓市開啟限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代。隨之帶來的是，北京市場的明顯下調(diào)。
數(shù)據(jù)顯示，在過去的2017年上半年，北京新建商品房住宅簽約901億元，簽約住宅套數(shù)為13469套，同比跌幅達到了43.7%。二手房住宅上半年合計簽約87601套，同比跌幅達到了35.4%。
但與此同時，北京住宅土地供應卻持續(xù)增加。從數(shù)據(jù)看，2017年上半年住宅類土地新增掛牌達到了41宗，合計面積達到了492萬平方米，超過了2016年全年總和，甚至接近2016年的兩倍。
遇冷的住宅交易市場與火 爆的土地供應市場呈現(xiàn)出冰火兩重天的趨勢。
“雖然北京樓市調(diào)控政策嚴格，整體房地產(chǎn)市場下行跡象明顯，但對于企業(yè)來說，優(yōu)質(zhì)地塊依然是逢地必爭，前幾天兩宗地塊均達到了50%的溢價率上限競自持比例。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《中國經(jīng)營報》記者分析道。
伴隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，擴大規(guī)模依舊是房企業(yè)績競賽的主旋律，土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績影響也將越來越大。
“抱團拿地”與“并購項目”雙管齊下
抱團拿地在很大程度上緩解了眾多房企土地存糧問題和高地價帶來的風險，但也有開發(fā)商選擇大舉并購擱置項目的方式獲取廉價土地。
6月最后一天，北京市國土局又推出了6宗地塊，總建設用地面積37萬平方米，總起始價達182.4億元。至此，北京6月共推地21宗，總起始價高達503.2億元。
而在此之前的三天，國土局剛剛掛牌5宗地塊，其中一處位于東城區(qū)的地塊備受矚目，這是時隔5年之后東城區(qū)推出的首宗住宅地塊，并規(guī)定未來最高限價不超過93521元/平方米。
值得一提的是，東城區(qū)地塊周邊的二手房價格已經(jīng)超過了8萬元，而新房價格更是在12萬元以上。這足以顯示了該地塊所處地段之優(yōu)越，更表明未來北京樓市對新盤的價格將依舊保持限制和高壓。
除了限定商品住房銷售價格，這些出讓地塊還制定了其他嚴格的要求，包括限定土地合理上限價格，以及競報自持商品房面積比例等。其中，建設面積自持過去主要用于商辦類出讓土地。但如今，在明確自持商品房屋“不得以任何方式對外銷售”的調(diào)控下，對外租賃將成為這部分土地的主要出路。
面對如此瘋狂的土地價格和苛刻的拿地條件，房企多采取了聯(lián)合拿地策略。
6月22日，北京出讓順義區(qū)高麗營地塊，由九龍倉、世茂、綠城、招商、金茂、平安、碧桂園等房企和由首開+萬科+龍湖+華美恒升、保利+中海+天恒+中糧、首創(chuàng)+遠洋+五礦等開發(fā)商組成的聯(lián)合體展開了激烈的爭奪。最終由首開+萬科+龍湖+華美恒升聯(lián)合體以總價70.5億元、自持面積36%競得。有業(yè)內(nèi)人士評論：“當下‘狼多肉少’的北京土地市場，單槍匹馬上場基本就是陪跑。”
抱團拿地在很大程度上緩解了眾多房企土地存糧問題和高地價帶來的風險。一如萬科在2016年年報致股東函中就公開談及這種現(xiàn)象給企業(yè)帶來的焦慮：“買高價地，意味著承擔未來的經(jīng)營風險；不買，則可能現(xiàn)在就被擠出市場。”
也有開發(fā)商另辟蹊徑，選擇大舉并購擱置項目的方式獲取廉價土地。“我不理解為什么大家要買這么貴的地。”融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在今年5月股東大會上表示，針對調(diào)控之后依然不斷上漲的土地價格，如果只有調(diào)控放松房價暴漲才能賺錢，那風險太大了。而他所謂的對風險控制實際上就是對地價的控制。
“房企分化越發(fā)劇烈，大房企越跑越快，它們占有了更多的資金資源（銀行貸款、發(fā)債、基金信托等），也有能力搶奪更多的更大地塊、更高地價的土地資源，占據(jù)地價越來越高的一二線城市。”根據(jù)新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷分析，排名前23強房企的市場份額從去年底的26.8%已經(jīng)迅速提升到今年1~5月的39.9%，預計最晚到2020年，它們就會占據(jù)市場半壁江山。甚至從目前的局勢來看，很可能明年就會占據(jù)50%的市場份額。
此外，在一二線城市仍為房企拿地投 資的主戰(zhàn)場的同時，部分三線城市土地市場有所升溫。
數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的土地市場仍然火 爆，多個城市在 2017 年上半年已經(jīng)實現(xiàn)上百億的土地出讓收入。
實際上，隨著一二線城市土地資源越發(fā)緊張，為了維持規(guī)模增長，進入優(yōu)質(zhì)三四線城市，成為眾多開發(fā)商的共同選擇。部分過去鮮少涉足三四線城市的開發(fā)商，如龍湖、旭輝等，也開始從2017 年試水三四線城市的土地市場。
對于開發(fā)商急于在三四線城市拿地的原因，安邦集團分析師認為：“首先是一二線城市嚴控，開發(fā)商拿地難度空前加大；其次在于一二線城市的外溢需求，一定程度上帶動了部分三四線城市的當?shù)匦星椋碳ち碎_發(fā)商拿地熱情；最后，對于開發(fā)商自身而言，盡管資金壓力逐漸顯現(xiàn)，但由于庫存去化效果較好，企業(yè)拿地的需求比較迫切，因此，選擇投入少、風險低的三四線城市成為必然。”
“房企現(xiàn)在不做大就再也沒有機會了。”歐陽捷對記者說道。今年6月，新城控股一舉斬獲了江西上饒、浙江臺州和湖北孝感的多幅地塊，并以225億元的成交總價位于房企拿地榜單的第11位。
作為立足于三四線城市發(fā)展的典型房企，歐陽捷還表示新城控股將看好這些城市在產(chǎn)業(yè)和人口導入、商業(yè)地產(chǎn)兩個方面的市場機會，加快布局、加速奔跑。
交易市場降溫
“當前北京交易市場是實實在在的降溫，說明政策管控非常有效。”
與火 爆的土地市場形成鮮明對比的是冷卻的樓市交易量。
其中，一線城市成“重災區(qū)”，成交量同比、環(huán)比跌幅都在40%左右。二線城市成交表現(xiàn)亦不容樂觀，蘇州、合肥、南京等市同比腰斬。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示：2017年上半年重點城市新建商品住宅累計成交面積16604萬平方米，環(huán)比下降27%，同比減少21%。各線城市成交量全線回落，主要還是受新增供應量持續(xù)偏緊影響成交量上行空間。
“面對史無前例的調(diào)控政策，無論是新房還是二手房，北京樓市的交易量目前都已跌入谷底。”安邦集團分析人士指出，“在一系列嚴厲政策的調(diào)控下，市場交易量的降溫還會繼續(xù)，但降幅將逐步收窄。在二手房市場方面，雖然北京沒有設置可出售年限、控制二手房源入市數(shù)量，但針對購房者的資格卻有著嚴格限制，針對購房者的支付能力也有高首付比例、高貸款利率的門檻。”
此外，近期北京樓市中有意愿、有資格、有能力的購房者都大幅減少，市場熱度非常低。數(shù)據(jù)上可以很清楚地顯示出調(diào)控所帶來的一系列影響，北京二手住宅的網(wǎng)簽量持續(xù)走低，市場已經(jīng)開始進入調(diào)整期。
“當前北京交易市場有所降溫，既和房源相對不足有關，也和認房又認貸等政策有關。市場是實實在在的降溫，說明政策管控非常有效。但對于一些符合購房資格的群體來說，認購新房其實會發(fā)現(xiàn)房源也是不足的。”易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：嚴格調(diào)控下，截至6月29日，北京二季度二手房合計簽約在3.6萬套左右，相比一季度的50980套下調(diào)了30%，也是最近9個季度市場成交量首次跌下4萬套。整體價格從4月開始到現(xiàn)在3個月累計跌幅在6%左右，部分區(qū)域房源價格超過了10%，目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，價格下調(diào)比較明顯的房源主要集中在很多換房客戶為了繼續(xù)買房只能低價處理房源上。因為成交量下跌，現(xiàn)在成交周期明顯拉長，北京市場連環(huán)單比例非常高，這種個案有價格下調(diào)超過10%的。
針對下半年，若是樓市調(diào)控政策繼續(xù)收緊，是否將會影響上市房企銷售業(yè)績這一問題上，有分析人士認為，不排除部分企業(yè)采取以價換量策略。
“房企之間的分化已經(jīng)愈發(fā)明顯，多家立足**城市的上市房企營業(yè)收入及利潤率出現(xiàn)了雙下調(diào)。”張大偉對以上說法表示贊同，“特別是北京、上海等城市，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策從嚴，對于這些企業(yè)來說，預計2017年全年市場很難樂觀。”
不過從長遠來看，嚴躍進對房地產(chǎn)市場后續(xù)交易仍持樂觀態(tài)度，他認為：“土地市場總體被看好，就說明了一點，即市場降溫被理解為周期性的正常調(diào)整，后續(xù)依然有反彈的可能。”另外關鍵的一點是，北京近期借雄安新區(qū)等概念，房地產(chǎn)市場尤其是南部的土地市場更被看好，所以房企投 資信心大增。
而對于后續(xù)市場交易來說，他亦不排除會有小成色的“金九銀十”出現(xiàn)，“換句話說，隨著接下來供應規(guī)模的增大，預計后續(xù)交易量反彈幾個月也還是有希望的。”
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