試點(diǎn)城市或逐步擴(kuò)大

某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州17日出臺(tái)的租賃政策本身就帶有很強(qiáng)的信號(hào)意義，而此次住建部選取的首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)12個(gè)城市的名單，也充分體現(xiàn)了此類(lèi)城市較好的政策管控的導(dǎo)向。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，租賃市場(chǎng)的政策吹暖風(fēng)，一方面說(shuō)明房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的培育和成長(zhǎng)速度會(huì)加快，這樣部分因高房?jī)r(jià)而難以解決住房的群體可以選擇租房。另一方面，租賃市場(chǎng)后續(xù)和購(gòu)房市場(chǎng)的差異會(huì)不斷縮小，這樣也容易制約房?jī)r(jià)的上漲。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)期，2018年試點(diǎn)城市會(huì)有擴(kuò)大的可能。

據(jù)測(cè)算，我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，其中以年輕人為主，主要是外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，短期內(nèi)租房不是目的，租房之后再購(gòu)房才是最終目的。起碼對(duì)于還在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的一些城市來(lái)講，通過(guò)購(gòu)租并舉和租購(gòu)?fù)瑱?quán)進(jìn)一步吸引更多的人，保證城市的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，這才是關(guān)鍵。

租賃活躍利于穩(wěn)房?jī)r(jià)

“如果租房就能跟買(mǎi)房一樣待遇，市民為什么一定要忍受奇高的租售比？”某企業(yè)集團(tuán)克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示，按照去年的二手房?jī)r(jià)和租金計(jì)算，廣州像天河、越秀，租售比都在1?500以上了，租金回報(bào)率奇低。按道理，如果不是買(mǎi)房有“額外的好處”（這里先不考慮升值，考慮公共福利），那大家還一定要買(mǎi)房嗎？假如真能做到購(gòu)租并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)，買(mǎi)房的需求還有以前大嗎？這是要打個(gè)問(wèn)號(hào)的。

肖文曉認(rèn)為，若能實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，買(mǎi)房需求可能會(huì)減少。租賃市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)動(dòng)態(tài)的博弈，租金太貴就買(mǎi)房，房?jī)r(jià)太高就租房，所以這個(gè)政策本質(zhì)上是有助于租金和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定的。

不過(guò)，方圓資產(chǎn)管理首席市場(chǎng)分析師鄧浩志則認(rèn)為，增加租賃住房用地供應(yīng)，未來(lái)土地競(jìng)配建、競(jìng)自持或成新常態(tài)。此為雙刃劍，一方面增加了租賃住房總量，對(duì)穩(wěn)定租金水平是好事；但另一方面減少了可銷(xiāo)售房源總量，未來(lái)住房銷(xiāo)售端供不應(yīng)求情況會(huì)更加突出，房?jī)r(jià)反而可能進(jìn)一步加快上漲。整體而言，租賃市場(chǎng)發(fā)展不能解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題。

日前，廣州重磅推出租房新政保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)，引發(fā)外界熱議。昨日，住建部在其官網(wǎng)發(fā)布由九部委聯(lián)合發(fā)文的 《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。而據(jù)央視報(bào)道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已會(huì)同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。租賃市場(chǎng)政策頻出，高房?jī)r(jià)是不是真要被撼動(dòng)了？

廣深佛肇成首批試點(diǎn)

此次《通知》，由住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)。12個(gè)首批試點(diǎn)城市中，廣深佛肇四市入圍?！锻ㄖ吩诼鋵?shí)去年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中提出的一系列支持政策措施之外，還進(jìn)一步對(duì)政策做出了細(xì)化的要求。

如鼓勵(lì)各地通過(guò)新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。超大城市、特大城市可開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

壯大租賃產(chǎn)業(yè)有難度

對(duì)于壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)，鄧浩志認(rèn)為有難度：“政府發(fā)展租賃住房就是為對(duì)沖高房?jī)r(jià)的負(fù)面影響，所以租金穩(wěn)定甚至偏低是政策追求的主目標(biāo)之一，但企業(yè)不會(huì)愿意參與沒(méi)盈利前景的市場(chǎng)；如果作為社會(huì)福利，又違背了市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的基本思路。由于兩個(gè)目標(biāo)存在先天沖突，同時(shí)達(dá)成幾乎沒(méi)有可能性。”

鄧浩志分析，目前住宅租金回報(bào)率低于3%，而房企融資成本高于6%，哪怕運(yùn)營(yíng)將收入提升一倍還是蓋不過(guò)利息。除非采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，即把物業(yè)證券化打包銷(xiāo)售，降低財(cái)務(wù)成本。但國(guó)內(nèi)REITs一直沒(méi)有進(jìn)展，以致租賃企業(yè)難成長(zhǎng)。

至于發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)，在鄧浩志看來(lái)，變相扶植了小產(chǎn)權(quán)房，目前不少小產(chǎn)權(quán)房都是“以租代售”，通過(guò)長(zhǎng)期租賃合同實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”，等于將小產(chǎn)權(quán)房的長(zhǎng)租納入經(jīng)營(yíng)范疇進(jìn)行管理。如果小產(chǎn)權(quán)房變得明目張膽，會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響？

廣州租賃新政中，商改住被再次提及，表述與此前中央、省文件精神一致，即只是針對(duì)企業(yè)，不涉及個(gè)人手上的商辦物業(yè)（包括公寓），不涉及買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓?zhuān)簧婕巴恋匦再|(zhì)與年限的改變。所以，鄧浩志認(rèn)為，對(duì)商辦公寓項(xiàng)目的銷(xiāo)售不構(gòu)成絲毫利好，也粉碎了此前眾多不實(shí)傳聞。