房價上漲不止,調(diào)控不息。曾被戲稱樓市越調(diào)控房價越高的怪圈,有望在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中扭轉(zhuǎn)。因為時至年中,部分一線城市及熱點二線城市房價走勢真的出現(xiàn)了拐點。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,6月份,15個一線城市和熱點二線城市中,北京、上海、無錫、福州、成都新建商品住宅價格均環(huán)比下降,天津、南京、鄭州、深圳等房價止?jié)q。二手住宅價格上,北京一個月下降了1.1%,天津下降0.9%。
而中央堅持房地產(chǎn)領(lǐng)域“去杠桿”的決心依然堅定,下半年樓市調(diào)控政策并不會放松。
7月24日中共中央政治局會議指出,要深入扎實整治金融亂象,加強金融監(jiān)管協(xié)調(diào),提高金融服務(wù)實體經(jīng)濟的效率和水平。要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,加快建立長效機制。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲解讀道,這透露出下半年繼續(xù)落實房地產(chǎn)調(diào)控政策信號,要在需求側(cè)繼續(xù)遏制投機性需求,堅持房地產(chǎn)領(lǐng)域“去杠桿”,消除金融風(fēng)險隱患,堅持“脫虛向?qū)?rdquo;,防止泡沫積累。同時,要加強房地產(chǎn)長效機制和基礎(chǔ)性制度建設(shè),支持自住和改善需求,著力發(fā)展租賃住房市場,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
深入扎實整治金融亂象
在充分肯定上半年經(jīng)濟成績的同時,中共中央政治局會議要求清醒看到“經(jīng)濟運行中還存在不少矛盾和問題”。涉及金融部分,會議罕見地使用了“金融亂象”一詞,要求“深入扎實整治金融亂象,加強金融監(jiān)管協(xié)調(diào),提高金融服務(wù)實體經(jīng)濟的效率和水平。確保守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線。”
防控金融風(fēng)險被提高前所未有的高度。從3月份召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議到4月份中共中央政治局集體學(xué)習(xí)維護國家金融安全,以及最近全國金融工作會議的延伸,都在強調(diào)金融安全、把防控金融風(fēng)險放在更重要位置。
《人民日報》頭版刊發(fā)的評論員文章則更形象地將“風(fēng)險”比作“灰犀牛”,那些在爆發(fā)前已有跡象顯現(xiàn)、但卻往往被忽視的風(fēng)險。
“房地產(chǎn)泡沫是毫無疑問的最大的灰犀牛。”中國金融改革研究院院長劉勝軍認為,另外2只灰犀牛分別是貨幣貶值、資金外流和銀行不良資產(chǎn)的增加。
房地產(chǎn)泡沫帶來的金融風(fēng)險源于信貸高杠桿以及各種影子銀行資金的流入。2006～2016年,中國居民部門杠桿率從11%上升至45%,10年間增長3倍。歷史經(jīng)驗亦表明,每一次房地產(chǎn)危機的實質(zhì)就是金融危機,每一次金融危機一定會延伸到房地產(chǎn)領(lǐng)域。
地方債風(fēng)險是需要警惕的另一大金融風(fēng)險。截至2016年末,中央和地方政府債務(wù)余額27萬億元,其中地方政府債務(wù)的余額是15.3萬億元;截至2017年2月,各地方政府的城投債余額還有6.42萬億元,合起來22萬億元。
國際清算銀行(BIS)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2016年底中國非金融部門的債務(wù)率高達257%,比2015年上升了12.1個百分點。
此次中央政治局會議強調(diào),要積極穩(wěn)妥化解累積的地方政府債務(wù)風(fēng)險,有效規(guī)范地方政府舉債融資,堅決遏制隱性債務(wù)增量。
此外,非理性的海外投資亦是一個重要的金融風(fēng)險點,因為部分海外投資并非真正投向企業(yè),而是借投資之名行轉(zhuǎn)移資產(chǎn)之實。近期銀監(jiān)會要求各銀行對幾家在海外并購比較激進的民企的融資情況進行摸底,即是加強金融風(fēng)險防控的重要舉措。
而下半年,金融去杠桿、整治亂象、防控風(fēng)險,加強金融監(jiān)管仍將是工作重心。
穩(wěn)定房地產(chǎn)市場 加快建立長效機制
中央政治局會議指出,要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,加快建立長效機制。寥寥數(shù)字,明示和暗示之下對于下半年至明年樓市走向已經(jīng)有了部署。
“意味著下半年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)就是保持既有政策穩(wěn)定和政策持續(xù)的打補丁和補漏洞,也就不存在今年四季度和明年房地產(chǎn)信貸政策放松的可能性。反而更加強調(diào)住房回歸居住屬性的落地。”深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示。
在樓市長效機制建設(shè)方面,租售并舉將成為建設(shè)重點,達到史無前例重視的程度。近日,住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場。
從近期上海土地市場兩宗特殊地塊的出讓也可以看出。7月4日,上海規(guī)土局發(fā)布了兩宗土地出讓的公告,分別位于浦東張江和嘉定的兩宗土地,要求競得人須100%自持70年。這意味著這兩宗土地所開發(fā)的物業(yè),只能用于出租,而不得出售。對于上海在土地出讓環(huán)節(jié)就要求開發(fā)商全部自持項目的原因,業(yè)界認為這與政府提倡租售并舉的住房思路,以及服務(wù)于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)。
李宇嘉表示,這迎合了新市民的住房需求,新市民現(xiàn)在基本租房的多一些?，F(xiàn)在,北京、上海等城市租房比例已達到百分之四五十,深圳達到80%。今后住房市場的發(fā)展要契合這個需要,即先租后買甚至長期租賃。這是個很重要的信號,透露出,供地將向租賃傾斜,同時,配租、配建、自持將成為供地結(jié)構(gòu)的常態(tài),另外還有公共服務(wù)的均等化。
廣州租賃市場先行。廣州市政府近日公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》,在北上廣深一線城市中率先提出保障“租購?fù)瑱?quán)”,意在加快構(gòu)建租售并舉住房體系。在這一方案中,“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”的提法,引發(fā)社會強烈關(guān)注。
值得注意的是,此次中央政治局會議沒有再提一二線城市抑泡沫,以及三四線城市去庫存。“可見中央對于目前抑泡沫和去庫存的成效和速度還是較為認可的,今年以來市場熱度已明顯從一二線城市轉(zhuǎn)移到三四線城市。”交通銀行總行高級分析師夏丹對中國房地產(chǎn)報記者表示。
“預(yù)計之前的樓市調(diào)控基調(diào)還將在下半年穩(wěn)定維持一段時間,即一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從緊,三四線城市保持相對平穩(wěn)的庫存消化速度,長效機制有望在土地供應(yīng)和租賃市場培育等供給側(cè)方面得到實質(zhì)性推行。”夏丹認為。
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