北京“3·17”開(kāi)啟的史上最嚴(yán)一輪樓市調(diào)控，至今已經(jīng)執(zhí)行了4個(gè)月，北京樓市悄然大變，從狂躁到冷靜，可以說(shuō)是冰火兩重天。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)。與以往調(diào)控給人的感受不同，這輪調(diào)控給人最直觀的感受是房?jī)r(jià)真的降了，部分區(qū)域降幅遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

從安居客官網(wǎng)的北京二手房掛牌均價(jià)走勢(shì)圖可以看出，在3月政策出臺(tái)后，二手房掛牌價(jià)直線下降，并逐月回落，至7月略有回升。數(shù)據(jù)顯示，北京7月二手房掛牌均價(jià)每平方米51299元，與3月最高點(diǎn)的每平方米61326元相比，降幅高達(dá)16%，已經(jīng)回落到去年“9·30”政策之前的水平。

另外，近日網(wǎng)上流傳的一張北京部分二手樓盤(pán)掛牌價(jià)下調(diào)表顯示，有30個(gè)樓盤(pán)的掛牌價(jià)在6月之后下調(diào)幅度超過(guò)17%，其中有12個(gè)樓盤(pán)降幅超過(guò)20%。

北京二手房?jī)r(jià)真的降了這么多嗎？北京當(dāng)前二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀如何？未來(lái)還會(huì)發(fā)生哪些變化？現(xiàn)在到底適合繼續(xù)觀望還是該出手時(shí)就出手？帶著這些問(wèn)題，證券時(shí)報(bào)記者以購(gòu)房人身份對(duì)北京二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查。

中心城區(qū)成交價(jià)

降幅不到10%

北京中心城區(qū)的房?jī)r(jià)向來(lái)比較堅(jiān)挺，在這輪降價(jià)潮中，這里能降多少呢？

東城區(qū)：南二環(huán)附近成交單價(jià)降幅不到6%

證券時(shí)報(bào)記者先選取了東城區(qū)南二環(huán)外某小區(qū)，該小區(qū)目前只有2個(gè)5月份掛牌的在售房源，7月帶看次數(shù)均在10次左右，比6月的帶看次數(shù)明顯增加。其中一個(gè)95平方米的兩居室，掛牌總價(jià)750萬(wàn)元，折合單價(jià)每平方米7.89萬(wàn)元。而6月30日成交的同類(lèi)型房源成交總價(jià)720萬(wàn)元，折合每平方米7.58萬(wàn)元。

“這房子報(bào)價(jià)750萬(wàn)元，價(jià)格還可談，與之前成交價(jià)720萬(wàn)元差不多就能賣(mài)。業(yè)主給客戶預(yù)留了還價(jià)空間，具體能降多少取決于付款方式。”某大型中介工作人員告訴證券時(shí)報(bào)記者。

當(dāng)記者問(wèn)及帶看次數(shù)多起來(lái)的原因，該工作人員表示，“3·17”之前有單價(jià)8萬(wàn)元左右成交的，現(xiàn)在降到7萬(wàn)多一點(diǎn)，價(jià)格讓步空間已經(jīng)蠻大了，所以帶看次數(shù)比之前多，而且政策出臺(tái)前兩個(gè)月影響是最大的，現(xiàn)在比較平穩(wěn)了，有的客戶可能覺(jué)得價(jià)格合適，該出手時(shí)也有考慮出手的。

“最近看房的客戶比四五月份時(shí)稍微多了一些，成交量也增大了，可能是因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主愿意調(diào)價(jià)下來(lái)。”上述中介工作人員說(shuō)，“前幾天有個(gè)5月掛牌的260平方米的四居室剛把掛牌價(jià)下調(diào)到1800萬(wàn)元，之前掛的2100萬(wàn)元太高了，連咨詢的客戶都沒(méi)有，下調(diào)后的價(jià)格還能再談。”

證券時(shí)報(bào)記者測(cè)算，雖然上述四居室的掛牌價(jià)下調(diào)幅度達(dá)到了14%，但是比較該小區(qū)成交記錄發(fā)現(xiàn)，與最高點(diǎn)相比，最近的成交單價(jià)降幅不到6%。

對(duì)此，該中介工作人員表示，東城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在市場(chǎng)平穩(wěn)，降價(jià)幅度與其他區(qū)域相比不大，之前其他區(qū)域瘋漲時(shí)，東城區(qū)漲幅也不是特別大。

朝陽(yáng)區(qū)：望京某小區(qū)成交單價(jià)降幅9%

隨后，證券時(shí)報(bào)記者咨詢了網(wǎng)上流傳表中掛牌價(jià)降幅最高的朝陽(yáng)區(qū)望京地區(qū)某小區(qū)的情況。

據(jù)某中介的工作人員介紹，現(xiàn)在該小區(qū)成交單價(jià)在7萬(wàn)元左右，“3·17”之前最高單價(jià)8萬(wàn)多，現(xiàn)在降下來(lái)了。“該小區(qū)都是一居室的小戶型，業(yè)主大部分是投資客，有的房源總價(jià)最高時(shí)370萬(wàn)元-380萬(wàn)元，現(xiàn)在是270萬(wàn)元-280萬(wàn)元，降了100萬(wàn)元左右。”她說(shuō)。

該工作人員表示，望京片區(qū)有兩個(gè)板塊，公房區(qū)和商品房區(qū)，價(jià)格低點(diǎn)的小區(qū)單價(jià)折合每平方米6萬(wàn)元-7萬(wàn)元，高點(diǎn)的小區(qū)單價(jià)折合每平方米7萬(wàn)元-9萬(wàn)元，與“3·17”之前比均價(jià)降了10%-15%，現(xiàn)在的價(jià)格相當(dāng)于去年下半年的價(jià)格。她認(rèn)為，如果現(xiàn)有政策不變，房?jī)r(jià)還會(huì)小幅下降。因?yàn)橘J款政策不變，很多客戶還是選擇觀望的話，要想出售只能降價(jià)了。

不過(guò)，證券時(shí)報(bào)記者同樣比較了該小區(qū)某朝向相同、面積相近房源的成交記錄，最近的成交單價(jià)比最高時(shí)下降了9%。

北京城市副中心通州：

成交價(jià)降幅不到10%

再來(lái)看看北京城市副中心通州區(qū)域的情況，證券時(shí)報(bào)記者來(lái)到通州果園附近的某小區(qū)，發(fā)現(xiàn)在售房源掛牌均價(jià)在每平方米4.5萬(wàn)元，不滿5年的房源價(jià)格會(huì)低一點(diǎn)。

某大型中介工作人員告訴記者，目前通州城區(qū)成交均價(jià)在每平方米4.8萬(wàn)元至5萬(wàn)元左右，老校區(qū)、位置偏的在每平方米4.1萬(wàn)元至4.2萬(wàn)元，新房售價(jià)在每平方米5.5萬(wàn)元至5.6萬(wàn)元。“我們店周邊小區(qū)之前兩居室成交均價(jià)在5.5萬(wàn)元左右，現(xiàn)在每平方米降了3000元到5000元，有的可能差距更大，主要看社區(qū)品質(zhì)。位置好近地鐵的降得少，個(gè)別急售的降得多，有一套房90多平方米掛牌總價(jià)520萬(wàn)元，現(xiàn)在480萬(wàn)元成交，降了40萬(wàn)元，降幅不到10%。”他說(shuō)。

當(dāng)記者談到其他區(qū)域有房源掛牌價(jià)降幅很大，該工作人員說(shuō)：“有的業(yè)主心理價(jià)位還停留在新政前想賣(mài)高價(jià)，報(bào)價(jià)太高，了解目前的行情后，就會(huì)往下大幅調(diào)價(jià)，所以他們的調(diào)價(jià)幅度就顯得特別大。而了解行情的業(yè)主報(bào)價(jià)相對(duì)理性，再略微講價(jià)就能成交，他們的調(diào)價(jià)幅度就不大。”

該工作人員表示，通州屬于雙重限購(gòu)，有北京戶口但不是通州戶口的家庭，名下無(wú)房的才能在通州買(mǎi)一套房。現(xiàn)在通州的房源不多，成交量不高，客戶觀望。價(jià)格確實(shí)往下走，一般的報(bào)價(jià)都有講價(jià)的余地。他估計(jì)價(jià)格還會(huì)下行，成交不足，業(yè)主想出售就得降價(jià)。

北京新城大興：

房源多成交少

除了北京中心城區(qū)和城市副中心，北京新城大興因近年來(lái)賣(mài)了不少高價(jià)地、房?jī)r(jià)迅速上漲而備受關(guān)注。

證券時(shí)報(bào)記者從鏈家網(wǎng)上了解到，大興棗園附近的某小區(qū)近兩個(gè)月來(lái)幾乎零成交，最近成交是在5月份，某兩居室的成交總價(jià)450萬(wàn)元，之前掛牌價(jià)是510萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)比最高掛牌價(jià)下降了11%。而該成交價(jià)格與同類(lèi)房源在3月時(shí)的成交總價(jià)535萬(wàn)元相比降幅高達(dá)16%。不過(guò)，6月新掛牌的同類(lèi)房源總價(jià)500萬(wàn)元，價(jià)格反而上漲了。

對(duì)此，該小區(qū)附近某大型中介門(mén)店的工作人員告訴記者，5月成交的那套房業(yè)主著急用錢(qián)，價(jià)格確實(shí)比較低，而6月新掛牌的這套房報(bào)價(jià)確實(shí)有點(diǎn)偏高了，同類(lèi)房源目前成交價(jià)格應(yīng)該在480萬(wàn)左右。 如果按照上述中介所說(shuō)，現(xiàn)在480萬(wàn)元的成交價(jià)格與3月的535萬(wàn)元成交價(jià)格相比，降幅在10%左右。

“現(xiàn)在房?jī)r(jià)是降了，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有稅費(fèi)的房源成交單價(jià)在每平方米5萬(wàn)元至5.5萬(wàn)元。”上述中介工作人員說(shuō)，最近看房的人挺多，但是該小區(qū)卻沒(méi)有成交，是因?yàn)檎w報(bào)價(jià)偏高。另外，現(xiàn)在市場(chǎng)房源多，可選擇性多。“現(xiàn)在的報(bào)價(jià)都還可以談，具體能談下多少，主要看房主心態(tài)吧。”他說(shuō)。

北京中心城區(qū)

所謂“學(xué)區(qū)房”

因各學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量有所不同，名校周邊的二手房備受追捧，價(jià)格節(jié)節(jié)攀高。不過(guò)，北京“3·17”新政后，北京市住建委要求中介不得參與炒作天價(jià)學(xué)區(qū)房，并把“學(xué)區(qū)房”列入違規(guī)房源信息，再加上4月出臺(tái)的北京市教改新規(guī)，令所謂的“學(xué)區(qū)房”價(jià)格應(yīng)聲下跌。曾經(jīng)價(jià)格最堅(jiān)挺的所謂“學(xué)區(qū)房”到底降了多少？

西城區(qū)德勝片區(qū)：部分成交價(jià)下降13%

證券時(shí)報(bào)記者從某中介門(mén)店工作人員處了解到，西城區(qū)德勝片區(qū)所謂的“學(xué)區(qū)房”，3月份最高成交單價(jià)達(dá)到每平方米15萬(wàn)元，一居室單價(jià)更是高達(dá)每平方米16萬(wàn)元，現(xiàn)在成交均價(jià)在13萬(wàn)元左右，每平方米降了2萬(wàn)元左右，降幅在10%-15%左右，現(xiàn)在房?jī)r(jià)又回到去年“9·30”政策之前水平了。“我這個(gè)月成交了4套房，單價(jià)都在每平方米12萬(wàn)元左右，比3月時(shí)每平方米降了3萬(wàn)元。”她說(shuō)。

不過(guò)，該中介工作人員認(rèn)為，去年德勝片區(qū)的“學(xué)區(qū)房”才12萬(wàn)元左右，今年最高漲到15萬(wàn)元了，價(jià)格漲上去后再降10%意義不大。

“二手房每個(gè)業(yè)主心理變化不同，長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)跌，因?yàn)楸本┤沫h(huán)之內(nèi)沒(méi)有新增土地供應(yīng)，買(mǎi)的就是這種稀缺性。而且這里房源大多是當(dāng)初單位分的老公房，現(xiàn)在賣(mài)到幾百萬(wàn)上千萬(wàn)元，心理的變化已經(jīng)有了，還能再降嗎？”上述中介工作人員說(shuō)，目前在售房源大多是“3·17”政策之前登記的，業(yè)主主動(dòng)下調(diào)了一點(diǎn)價(jià)格，但沒(méi)有新房源出來(lái)，德勝片區(qū)著急賣(mài)房的人很少。長(zhǎng)期看，買(mǎi)方博弈不過(guò)賣(mài)方，賣(mài)方不著急用錢(qián)，不需要換房，而買(mǎi)方是剛需。

另一家中介工作人員則向證券時(shí)報(bào)記者表示，德勝片區(qū)成交均價(jià)大概每平方米11萬(wàn)元至14萬(wàn)元，環(huán)境好的小區(qū)房?jī)r(jià)抗跌，環(huán)境差的確實(shí)降了不少，“3·17”后降了近20%。他認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)降，但不會(huì)降太多，畢竟成交量比四五月份時(shí)增加了，因?yàn)閯偝稣邥r(shí)很多人觀望，這段時(shí)間房?jī)r(jià)確實(shí)下降了，就有買(mǎi)家出手。

不過(guò)，證券時(shí)報(bào)記者比較某小區(qū)同類(lèi)房源的最新掛牌價(jià)與成交歷史記錄發(fā)現(xiàn)，某房源最新掛牌價(jià)比同類(lèi)房源4月成交價(jià)下降了13%。

東城區(qū)和平里片區(qū)：部分成交價(jià)下降17%

證券時(shí)報(bào)記者從某大型中介門(mén)店處了解到，和平里片區(qū)成交均價(jià)在每平方米10萬(wàn)元至11萬(wàn)元，精裝房的價(jià)格在11萬(wàn)多點(diǎn)，而3月最高時(shí)單價(jià)達(dá)到每平方米13萬(wàn)元至14萬(wàn)元，降幅最多達(dá)30%。目前網(wǎng)上報(bào)價(jià)還可以談，如果業(yè)主著急賣(mài)，價(jià)格可以折讓很多。

上述中介工作人員向證券時(shí)報(bào)記者表示，這一片買(mǎi)房的都是剛需，包括昌平、朝陽(yáng)、大興、通州，甚至房山、延慶的都來(lái)這邊買(mǎi)房，都想給孩子更好的教育。“北京人多呀，你不買(mǎi)有人買(mǎi)，而且有的孩子明年上學(xué)的，今年不買(mǎi)不行啊，為啥說(shuō)3月出政策后4月仍有成交，就是這個(gè)原因。”她說(shuō)，還有一個(gè)原因是國(guó)家歷年來(lái)的調(diào)控讓大家覺(jué)得房?jī)r(jià)回落是暫時(shí)的，只是眼前吃點(diǎn)虧。

該工作人員還建議，現(xiàn)在樓市下行，如果是換房的可以先出售然后再買(mǎi)，先賣(mài)一個(gè)高價(jià)，但出售前先了解好要買(mǎi)的區(qū)域，鎖定意向的小區(qū)。

證券時(shí)報(bào)記者同樣比較了某小區(qū)同類(lèi)房源成交歷史記錄，某兩居室7月最新成交總價(jià)為582萬(wàn)元，比3月19日成交的同類(lèi)房源總價(jià)702萬(wàn)元下降了17%。

調(diào)查總結(jié)：實(shí)際成交價(jià)

降幅沒(méi)有傳言多

上述中介門(mén)店工作人員的說(shuō)法可以作為購(gòu)房參考，但有些觀點(diǎn)也不能全信，比如他們說(shuō)的房?jī)r(jià)降幅15%、20%或30%，可能只是一個(gè)大概的情況，有的是個(gè)別現(xiàn)象，證券時(shí)報(bào)記者比較有成交記錄的同類(lèi)房源，發(fā)現(xiàn)實(shí)際成交價(jià)降幅并沒(méi)有那么多。

因?yàn)槎址康膬r(jià)格取決于多種因素，比如地理位置、周邊配套、小區(qū)環(huán)境、樓層朝向面積、裝修程度、有無(wú)稅費(fèi)、業(yè)主售房急迫度等，即使同小區(qū)內(nèi)、同樓層朝向、相同面積的房子，裝修優(yōu)劣、有無(wú)稅費(fèi)或業(yè)主是否著急用錢(qián)等因素都可能讓總價(jià)相差幾十萬(wàn)。因此，購(gòu)房人在選房詢價(jià)的時(shí)候，最好在同等條件下進(jìn)行比較。而且相對(duì)于主觀性較大的掛牌價(jià)，同類(lèi)房源的歷史成交價(jià)更有參考價(jià)值。

7月二手房成交量或不足7000套

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，3月調(diào)控后，北京二手房市場(chǎng)快速降溫，交易量斷崖式下跌，6月交易量更是不足萬(wàn)套，與新政前的交易量相比，跌幅近七成。而7月中上旬成交量還在繼續(xù)下跌，全市二手住宅共網(wǎng)簽4651套，與6月中上旬相比下滑20.4%，與去年同期比下滑66.5%。日均網(wǎng)簽量?jī)H為232.6套，跌破300套，依此走勢(shì)，預(yù)計(jì)7月全月北京二手住宅網(wǎng)簽量大概率不足7000套，再創(chuàng)新低。

此前有專(zhuān)家曾表示，二手房月度成交量在1萬(wàn)套以下時(shí)，說(shuō)明市場(chǎng)趨冷，超過(guò)2萬(wàn)套則說(shuō)明市場(chǎng)過(guò)熱。

從北京二手房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況看，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，在“3·17”新政強(qiáng)勢(shì)出臺(tái)后，北京二手房?jī)r(jià)先是5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月環(huán)比下跌了4.7%，不僅跌勢(shì)持續(xù)，且跌幅有擴(kuò)大跡象。

來(lái)自鏈家研究院的數(shù)據(jù)也顯示，6月第二周，北京市二手住宅成交均價(jià)為每平方米43959元，成交價(jià)較上周下降1.3%。

從“3·17”調(diào)控后百日的情況看，鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交均價(jià)下跌7.3%，之前價(jià)格較高的所謂“學(xué)區(qū)房”跌幅超過(guò)8%，西城區(qū)和石景山區(qū)均價(jià)下降最為明顯，分別下跌7.7%和9.2%。客戶議價(jià)空間持續(xù)走高，達(dá)到2016年以來(lái)的最高點(diǎn)。

專(zhuān)家：二手房成交量到谷底

對(duì)當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)的判斷，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，北京二手房市場(chǎng)的成交量在經(jīng)歷了前3個(gè)月的急跌后，預(yù)計(jì)7月份的成交量在7000套至8000套，已經(jīng)達(dá)到低點(diǎn)。而成交均價(jià)在今年春節(jié)后半個(gè)月里就漲了10%，現(xiàn)在大概跌了8%-10%，跌至春節(jié)前后的水平。他認(rèn)為，隨著成交量到谷底，價(jià)格變化就會(huì)放緩了，繼續(xù)微跌的可能性較大。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，北京二手房交易量是呈逐月下降趨勢(shì)，6月成交8000多套，7月成交預(yù)計(jì)可能不足7000套。二手房?jī)r(jià)格是環(huán)比下降的趨勢(shì)，5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，7月應(yīng)該仍然是環(huán)比下降的。

“接下來(lái)，我覺(jué)得交易量有可能會(huì)相對(duì)企穩(wěn)回升，因?yàn)楝F(xiàn)在的交易量有點(diǎn)偏低，但是價(jià)格仍會(huì)保持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，而且不管是原來(lái)的高總價(jià)大戶型還是中小戶型都會(huì)進(jìn)入到降價(jià)區(qū)間。”胡景暉說(shuō)，當(dāng)然，隨著價(jià)格的下降，有實(shí)力的購(gòu)房人會(huì)適時(shí)出手，這也是交易量有所回升的一個(gè)原因。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，6月北京二手房網(wǎng)簽8918套，較3月高峰水平下滑65.6%，為2015年2月以來(lái)的最低點(diǎn)，近期價(jià)格在繼續(xù)下跌，和3月峰值相比下跌8.1個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)接下來(lái)全市場(chǎng)的月度成交量將保持在1萬(wàn)套以下的低位水平，成交均價(jià)還有松動(dòng)的空間。

“從鏈家的先行指標(biāo)來(lái)看，目前的帶看量、新增客源等雖未繼續(xù)下滑，但是和前期相比仍然處于低位，且缺乏信貸支持的需求端尤其是換房需求難以釋放，因此預(yù)計(jì)后期的成交量將保持低位，業(yè)主報(bào)價(jià)將會(huì)繼續(xù)回調(diào)，帶來(lái)成交價(jià)格的繼續(xù)松動(dòng)。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

二手房市場(chǎng)已進(jìn)入下行通道

對(duì)于當(dāng)前二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀，7月11日，在“北京市推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革成果新聞發(fā)布會(huì)”上，北京市委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室專(zhuān)職副主任胡雪峰表示，針對(duì)房市尤其是二手住房市場(chǎng)過(guò)熱情況，繼續(xù)貫徹落實(shí)去年“9·30”新政，今年3月17日以來(lái)打出房地產(chǎn)調(diào)控一系列組合拳，密集研究出臺(tái)18項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，包括細(xì)化限購(gòu)限貸政策、遏制炒作天價(jià)“學(xué)區(qū)房”、清理整治“商改住”、嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理、加大住宅用地供應(yīng)和項(xiàng)目開(kāi)工入市力度等，從“控”和“供”兩方面發(fā)力，嚴(yán)格嚴(yán)密精準(zhǔn)調(diào)控。目前，市場(chǎng)過(guò)熱的苗頭得到有效遏制，新房市場(chǎng)延續(xù)總體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)已進(jìn)入下行通道，購(gòu)房需求明顯回落，調(diào)控效果符合預(yù)期，市場(chǎng)出現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)的積極變化。