近日，廣州樓市調(diào)控加碼，提出對不接受政府價格指導的項目，一律不予核發(fā)預售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。記者梳理發(fā)現(xiàn)，不少城市對新房售價都有嚴格規(guī)定，限價銷售、一房一價等成為政策關(guān)鍵詞。
而為了防范開發(fā)商捂盤惜售，分析人士建議，可通過規(guī)定樓盤銷售時間等舉措來施壓房企，從而真正達到限價目的。
廣州：不接受政府價格指導一律不發(fā)預售證
8月2日，廣州市發(fā)布《關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)調(diào)控部署全面加強市場管理的通知》，進一步強化對新建商品住房預售價格、現(xiàn)房銷售價格的指導，對房地產(chǎn)項目預售、銷售定價不合理的，要堅決予以調(diào)整，對不接受政府價格指導的項目，一律不予核發(fā)預售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，廣州在此時明確對新房的限價舉措，與6月份房價仍處上漲行列不無關(guān)系。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，6月份，廣州新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.5%，而同期北京、上海則是環(huán)比下降。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，上述政策有兩個導向：一是嚴格落實房地產(chǎn)調(diào)控部署，這說明近期市場上可能存在各類打“擦邊球”的做法；二是全面加強市場管理，穩(wěn)市場依然最關(guān)鍵，對房地產(chǎn)各領域會采取比較全面的管理模式。
一房一價成多地“限價令”標配
多位業(yè)內(nèi)人士對中新網(wǎng)記者表示，從全國范圍看，廣州上述政策并非樓市調(diào)控“新招”，不少城市對新房售價都有嚴格規(guī)定，限價銷售、一房一價等成為政策關(guān)鍵詞。
如，北京2016年9月曾下發(fā)通知，要求強化“控地價、限房價”的交易方式。對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發(fā)預售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。商品住房項目在銷售中，要繼續(xù)嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價規(guī)定，實際銷售價格不得高于申報價格。
上海去年也發(fā)文強調(diào)，自2016年10月8日起，全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區(qū)兩級審核（包括預售許可和現(xiàn)房銷售備案），對上市房源定價不合理的，堅決予以調(diào)整。而在今年5月份，上海再次下發(fā)通知要求，銷售價格超出申報價格的，不得在網(wǎng)上簽訂預（出）售合同，不得辦理預告登記和轉(zhuǎn)移登記。
相比之下，長沙、鄭州等地則直接給出了新建商品房銷售價格的上限。
6月27日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)文稱，鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平；7月12日，長沙發(fā)文要求，商品住房項目申請預售許可證，2016年10月有銷售的，申報單價不得高于該項目2016年10月分面積段銷售均價。首次開盤，2016年10月無銷售的，申報單價不得高于同質(zhì)可比項目2016年10月分面積段銷售均價。
“政府指導價其實一直存在，但在實際操作層面，部分開發(fā)商仍有不少‘灰色’應對手段。”居理新房數(shù)據(jù)研究院主任陽洋在接受中新網(wǎng)記者采訪時坦言，政策能否切實起到嚴打作用，還要看后續(xù)的落地細則。政策落地過程，也是政府與開發(fā)商博弈的過程。
控價或引開發(fā)商捂盤 咋破解？
談及開發(fā)商的“灰色”手段，張大偉認為確實存在。“此前，廣州樓盤就存在‘雙合同’成交案例，銷售定價100萬的房子照樣能賣到200萬，因此，嚴查和杜絕‘雙合同’是政策落地的關(guān)鍵。”
所謂“雙合同”是指兩份合同，一份是需要網(wǎng)簽的購房合同，另一份是裝修合同，兩份合同加起來的金額才是購房總價，而裝修合同金額不能貸款，需與購房合同中的首付款一并支付。
為防范類似對策，廣州在上述通知中要求加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行明碼標價、一房一價規(guī)定的檢查指導力度，要求備案價格在樓盤銷控表明顯位置進行公開標示，銷售價格不得高于備案價格。
陽洋說，若嚴格控價，一些開發(fā)商考慮到基本盈利指標，或會捂盤惜售，這時，政府可通過規(guī)定樓盤銷售時間或長期停售該項目等舉措，給房企在資金回籠上施加壓力，從而起到切實的限價作用。
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