房地產(chǎn)稅征起來也并不復雜，有人把它設計得很復雜，是因為他們不想讓房地產(chǎn)稅落地。

中國房地產(chǎn)報：怎么看房地產(chǎn)稅在長效機制中的作用？

孟曉蘇：房地產(chǎn)稅是在2003年由中房集團最早提出來的。從1998年啟動房改到2003年的5年時間，居民已經(jīng)從沒有房子變成有房子，而且我們預見到，今后會出現(xiàn)有的人房子多、有的人房子少的情況。所以征收房地產(chǎn)稅就是適應了這個變化，過去老百姓沒有財產(chǎn)的時候你沒有辦法征稅，有了財產(chǎn)之后就需要征收這道稅，就是走國際通用的征稅方式。過去我們不是沒有房地產(chǎn)稅，而是征收的主要是房產(chǎn)流轉稅。我們當時提倡的就是增加“保有稅”，同時減少“流轉稅”，這應該是房地產(chǎn)稅制改革的一個方向。

現(xiàn)在不征房地產(chǎn)稅會使得兩部分人受害。一是農(nóng)民，因為政府現(xiàn)在是用廉價征地高價賣，土地收益少量返給農(nóng)民，多數(shù)還用來建設城市，用這個辦法來把城市建設不足的資金補足了。那么農(nóng)民的利益多少是被剝奪了。第二是最后買房子那個人群。你看最后把地價拉得高高的，把房價拉得高高的，讓最后買房的群體攤掉所有的城市建設費用，可是原來有房的人就不需要承擔了。

而這兩部分人恰恰是需要扶助的弱勢群體。我們現(xiàn)在是從弱勢群體那兒拿錢來補貼已經(jīng)有房子的這些群體，這個制度設計就出了毛病。所以按照房地產(chǎn)稅的制度設計，各家都能夠在持有階段出錢，這樣使得城市建設有正常的財政收入，才能有合理的財政支出，應該是這么一個思路。

中國房地產(chǎn)報：房地產(chǎn)稅遲遲不能落地，是因為太復雜嗎？

孟曉蘇：房地產(chǎn)稅征起來也并不復雜，有人把它設計得很復雜，是因為他們不想讓房地產(chǎn)稅落地，當然有些人直接就說70年土地使用權的問題，其實那不是問題。國外、境外向私人租的地與向政府租的地也一樣征房產(chǎn)稅。簡單的辦法就是引進國外的稅法并讓它符合中國的實際。比如對什么房子征稅？只需要按照國外的辦法辦，對所有的房子城鎮(zhèn)房屋都征稅，叫“盡房皆稅”。為了照顧公平，征完后，按照國外的辦法退稅，即以家庭的條件作為依據(jù)來退稅。到底是按照評估值還是按照原值呢？我主張按照原值，好計算。房子賣了、新人買了都是按照新的購置原值來征稅，這樣就把原來在房產(chǎn)獲取階段所形成的差異慢慢抹平了。

中國房地產(chǎn)報：從哪些房子起征呢？

孟曉蘇：最簡單的辦法，從小產(chǎn)權房起征。小產(chǎn)權房沒有交過土地出讓金，而且也不可能把它都拆除，小產(chǎn)權房起征房地產(chǎn)稅阻力小，納稅后房屋就合法了。稅率可以征高一點，比如說征2%，這就是國際上比較重的稅了，這樣一年一年地就把土地出讓金變相收回來了，這個比宣布為大產(chǎn)權房補土地出讓金要強。

還有一些房屋的土地使用年限該到期了，就從到期的土地開始做。一旦征了稅，對物權法中規(guī)定的“自動續(xù)期”就放心了，就不用考慮70年補不補錢的問題了。

中國房地產(chǎn)報：房地產(chǎn)稅征收有時間表嗎？

孟曉蘇：我也不清楚，誰下決心也不容易。減稅容易加稅難，但我覺得社會上要形成這么一種呼聲，認為征房地產(chǎn)稅是公平的，是實現(xiàn)社會公平的一種途徑，不增加房地產(chǎn)稅而聽任按照原有的辦法，去繼續(xù)讓農(nóng)民和城市里新買房的年輕人承擔全部的城市建設費用，是不合理的，是不公平的。

以房養(yǎng)老：保險公司擔心房價下跌

我們已經(jīng)算是把以房養(yǎng)老這件事情基本做成了，未來就希望更多的保險公司認識這一點，從供給側上提供更多的產(chǎn)品選項。

中國房地產(chǎn)報：您以房養(yǎng)老的新事業(yè)現(xiàn)在進展如何？有沒有遇到什么難題？

孟曉蘇：我在2003年把反向抵押“以房養(yǎng)老”這個產(chǎn)品報送了，當天就被批示給了保監(jiān)會和原建設部的兩位主要負責人。10年之后，也就是2013年國務院重新發(fā)文，要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點。經(jīng)過了三年時間，在北京、上海、廣州、武漢四個城市由幸福人壽把它試點成了?，F(xiàn)在投保的已經(jīng)有108戶，154位老人已經(jīng)享受到了“反向抵押、以房養(yǎng)老”的好處。

好處是老人一下子有錢了，一般他們所得的資金——每個月的給付金都比他們的退休金要多出來一倍以上，而且房子還是繼續(xù)住到終身，保險給付金也供養(yǎng)終身。有的老人得了這么多錢，重新規(guī)劃生活、裝修房子、更換電器、旅游等，有的老人還拿一部分錢補貼子女。

我相信從長線看，老人普遍生活水平提高了，能延長生命；老人活得越長，房價也會漲得越高，對保險公司來說也沒有太大風險。特別是去年北上廣、今年的武漢房價一漲，保險公司已經(jīng)沒有危險了。你說再大的風險能夠抵得過北京、上海房價一下子漲了30%~40%？保險公司再怎么精算也沒想到有這么大的增長幅度，一下子把未來的風險預期壓低了很多。其他保險公司之所以猶猶豫豫不敢進，就是怕房價跌。所以現(xiàn)在需要更多的保險公司認識到，房價總體還是在漲的。

房價要上漲的看法已經(jīng)慢慢形成共識。所以我覺得“反向抵押、以房養(yǎng)老”這個產(chǎn)品，未來很可能會成為更多老人的選項，它的發(fā)展應當為更多的老人帶來歡樂，讓更多的老人健康長壽地生活，這樣也能夠適應中國迅速老齡化的事實。

中國房地產(chǎn)報：這個覆蓋面有多大？

孟曉蘇：到底覆蓋面多大，從現(xiàn)在來看，我覺得還是個供給側問題。到現(xiàn)在只有兩個保險公司在試探地做這個業(yè)務，而且這個業(yè)務只做了幸福人壽的“幸福房來保”A類產(chǎn)品，就是按照所有的房屋增值都歸老人，一次性定了給付金以后，終身不再變動，以這個比較死板的方式來做，優(yōu)點就是所有增值不會被保險公司分走，但是增值以后老人也拿不著更多的錢。

如果再進一步地變化，可以演化出更多的產(chǎn)品，包括隨著房屋價格增長，老人可以更多地領錢，當然抵押了的房子增值了以后，保險公司也應該分一部分，這樣的話就使得保險公司應對房價下跌的能力強了。現(xiàn)在這個產(chǎn)品已經(jīng)試點成功，這個事情已經(jīng)基本做成了。未來就希望更多的保險公司認識到這一點，從供給側上提供更多的產(chǎn)品選項。

中國房地產(chǎn)報：做這一項事業(yè)的人，目前還算是寥寥無幾吧？

孟曉蘇：寥寥無幾，就是一個小團隊。

中國房地產(chǎn)報：所以在這個過程中，您會不會有一種人們說的做英雄的孤獨感？

孟曉蘇：沒有，這個產(chǎn)品本身已經(jīng)成型了。當時我說有20戶就算成功了，結果現(xiàn)在都已經(jīng)到這么多了。現(xiàn)在之所以發(fā)展不快，是受到幸福人壽本身資產(chǎn)規(guī)模限制，一個中型保險公司不能做這么多業(yè)務，準備做到200戶就停了，現(xiàn)在已經(jīng)做到100多戶了，所以要精選客戶。那么是不是應該做到200戶就停？還需要幸福人壽自己去判斷。那些巨型的保險公司為什么不能來做呢？很多事情開始人們不認識，后來才慢慢認識到?，F(xiàn)在保險公司普遍地擔心一件事：我給老人做了，如果房價跌了怎么辦？你看，他們還在錯誤的認識中循環(huán)。