在季節(jié)性因素和一二線市場不振的雙重影響下，熱點城市樓市調(diào)整態(tài)勢愈加明顯。限購、限貸、限價、限售、限商……隨著中國樓市進(jìn)入“五限時代”，房地產(chǎn)交易量終于應(yīng)聲而落，房價也逐漸趨于理性。與此同時，新一輪的樓市分化也迎來了新的周期——一二線城市在政策的調(diào)控下開始降溫，三四線城市則在投資需求的推動下人氣高漲。安居客日前發(fā)布的《2017年7月國民安居指數(shù)》，也印證了樓市分化后的市場現(xiàn)狀。
房價增速趨緩，三四線城市漲幅居前
安居客房產(chǎn)研究院重點監(jiān)測的全國46城數(shù)據(jù)顯示，新房均價相較6月上漲了2.77%達(dá)到了17657元/㎡，二手房均價則上漲了4.71%達(dá)到了16512元/㎡。房價環(huán)比上漲城市顯著減少，6月新房房價環(huán)比上漲的有38城，二手房有37城，7月則驟降至28城和30城，分別減少了10城和7城，政策調(diào)控引發(fā)的房價降溫已初現(xiàn)效果。
城市房價環(huán)比漲幅TOP5中，洛陽（樓盤）新房以13.14%的上漲幅度遙遙領(lǐng)先于福州（樓盤）、深圳（樓盤）等地。而三亞（樓盤）二手房則以3.69%的上漲幅度，排在江門（樓盤）、南寧之前。相較此前，三四線樓市在房價漲幅榜中占據(jù)了更多位置。
值得關(guān)注的是，此前樓市最熱的一二線城市房價開始趨于理性，包括廈門（樓盤）、南京（樓盤）在內(nèi)的城市在7月更是呈現(xiàn)出了房價環(huán)比下降的情況。天津（樓盤）6月時新房和二手房房價分別為22339元/㎡和24941元/㎡，7月時則跌至21666元/㎡和24811元/㎡。即便是四大一線城市中的上海（樓盤），7月53203元/㎡的二手房房價同樣要低于6月時的53343元/㎡。
隨著調(diào)控政策的相繼執(zhí)行，一二線城市的找房熱度也有所降溫。在7月找房活躍城市排行榜中，以北上廣深為代表的往期熱點城市，都出現(xiàn)了不同程度的下降。而包括昆明（樓盤）、?？?、包頭（樓盤）、濰坊（樓盤）在內(nèi)的四座中小城市的活躍度上升超過5%，居于前列。
此外，一二線城市7月的成交面積也環(huán)比下降。其中，北京（樓盤）成交面積23.9萬㎡，相較6月跌幅約6.27%；南京成交面積64.1萬㎡，跌幅約12.67%；廣州（樓盤）成交面積達(dá)46.7萬㎡，跌幅高達(dá)36.8%。
對此，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，從數(shù)據(jù)看7月樓市已然步入“淡季”，房價還在上漲的是洛陽、福州、太原（樓盤）等非一二線重點城市。7月樓市政策在租房層面著墨較多，但明顯對于樓市交易市場也起到了心理抑制作用。
政策環(huán)境趨于平穩(wěn)，購房者可理性出手
另外值得一提的是，7月安居客平臺上的購房者和經(jīng)紀(jì)人在市場信心方面，有著截然不同的表現(xiàn)。從用戶的角度來看，購房者信心持續(xù)衰減，7月信心指數(shù)相較6月環(huán)比下降了1.3%。
隨著樓市政策逐漸進(jìn)入平穩(wěn)期，不少用戶對政策和房價走勢的判斷已經(jīng)發(fā)生改變。認(rèn)為政府還將繼續(xù)出臺政策、限制房價上漲的用戶比例呈現(xiàn)出了逐月遞減的趨勢。用戶普通認(rèn)同政策對房價的抑制作用，僅有38%的用戶認(rèn)為今年房價的漲幅還將在10%以上，相較于6月時的50%差距明顯。
張波表示，熱點一二線城市的供應(yīng)量和成交量還將持續(xù)走低，預(yù)計8月樓市的熱度并不會比7月更高。值得一提的是，國家試點12城的租賃試點、廣州“租售同權(quán)”新政、各地純租賃土地的不斷掛牌、全國樓市分化的新形勢,都將會對未來樓市形成交叉性的深遠(yuǎn)影響。
不過經(jīng)紀(jì)人的信心指數(shù)相比6月時的107.7逆勢上漲3.1%幾乎達(dá)到了111。其中，近7成的經(jīng)紀(jì)人對于今年的樓市保持觀望態(tài)度，認(rèn)為今年的房價仍有一定的上升空間。超過6成的經(jīng)紀(jì)人表示，今年房地產(chǎn)市場的需求量或?qū)⒗^續(xù)看漲。不難看出經(jīng)紀(jì)人大多都在觀望著即將到來的“金九銀十”對整個樓市的影響。所以對于購房者而言，有購房需求的用戶不妨趕在“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季前出手抄底。
從企業(yè)銷售情況來看，多數(shù)房企的業(yè)績較6月環(huán)比下降，TOP100房企整體的銷售規(guī)模環(huán)比下降39.1%。但1-7月累計銷售金額好于去年同期，有行業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，今年全年房企銷售額仍有望繼續(xù)再創(chuàng)新高。
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