“好像大家都說1000億是個門檻,2000億是個門檻,遠(yuǎn)洋什么時候能夠達(dá)到1000億?明年就行。”
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “你如果問我什么時候能做到千億,我可以告訴你明年就可以!”
8月24日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)在香港召開2017中期業(yè)績發(fā)布會,時隔一年重返香港的李明向現(xiàn)場提問和媒體釋放出遠(yuǎn)洋加速的信號。
剛與現(xiàn)場提問交流完的李明看起來心情不錯,面對媒體時也不吝展現(xiàn)含蓄的微笑,全程溫和耐心解答大家的問題。
李明心情不錯是有原因的——2017年上半年,遠(yuǎn)洋集團(tuán)取得了相當(dāng)靚麗的業(yè)績,集團(tuán)協(xié)議銷售額錄得人民幣304.66億,較去年同期增長48%;實(shí)現(xiàn)營業(yè)額人民幣172.59億元,較去年同期增長85%;錄得毛利人民幣38.01億元,較去年同期增長69%;錄得公司擁有人應(yīng)占溢利人民幣26.68億元,較去年同期上升84%。
受良好業(yè)績驅(qū)動,遠(yuǎn)洋的股價也出現(xiàn)了大幅上漲,截止8月24日收市,遠(yuǎn)洋股價報(bào)收4.70港元,上漲15.76%,創(chuàng)2016年以來新高。
欣喜于良好業(yè)績的同時,李明的出現(xiàn)更多是為大家答疑解惑,過去一年間,遠(yuǎn)洋的身上發(fā)生了太多的變化,有太多的問題。
規(guī)模、毛利與土儲
作為曾經(jīng)的資優(yōu)生,遠(yuǎn)洋曾是規(guī)模上的領(lǐng)先者,但在多年的股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中,發(fā)展速度逐漸慢了下來。
李明以一種溫和的語調(diào)向市場強(qiáng)勢宣布,這種情況將在今年發(fā)生改變。
“遠(yuǎn)洋經(jīng)過三年左右的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)的調(diào)整,現(xiàn)在到了收獲的季節(jié)。特別是主營業(yè)務(wù)需要加快發(fā)展,現(xiàn)在的規(guī)模也到了快速變化的時候。”
據(jù)李明透露,遠(yuǎn)洋今年的銷售目標(biāo)是600億,公司將銷售目標(biāo)提高到700億,相信完成800億也是有可能的
至于千億目標(biāo),李明說:“現(xiàn)在好像一千億、兩千億,都是門檻。你要問我什么時候能夠達(dá)到1000億,我可以告訴你明年就行。”
李明解釋稱,遠(yuǎn)洋2018年的銷售資源已經(jīng)超過1600億,未來幾個月公司還將繼續(xù)補(bǔ)充土地資源,所以從銷售資源角度來說,足夠支撐1000億銷售目標(biāo)。
值得注意的是,在規(guī)模、營收、利潤大幅增長的情況下,遠(yuǎn)洋的毛利率出現(xiàn)了小幅的下跌,從去年同期的24%下降到了22%。
李明解釋稱,22%的毛利率是結(jié)轉(zhuǎn)毛利率,今年上半年遠(yuǎn)洋銷售的毛利率是27%。結(jié)轉(zhuǎn)毛利率22%主要原因是公司上半年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目主要來自2015年銷售的項(xiàng)目。一方面2015年市場形勢嚴(yán)峻,另一方面很多銷售的項(xiàng)目也來自公司第一次進(jìn)入的城市,比如說武漢。
李明說,遠(yuǎn)洋2016年銷售毛利率達(dá)到了25%,公司認(rèn)為,毛利率達(dá)到25%到30%之間是“合理和可持續(xù)的”。
就規(guī)模提速下的土地“糧草”問題,李明表示,公司土儲全口徑是4000萬平方米,權(quán)益是2000萬平方米。2017年上半年,集團(tuán)購入29幅土地及7個成熟項(xiàng)目,購入新土地總樓面面積及應(yīng)占權(quán)益面積分別約為1017.1萬平方米及418.3萬平方米,平均購買成本為每平方米約人民幣5000元。
這樣的土儲設(shè)置主要是基于兩方面的原因:一方面是一些新增的土地有合作伙伴,公司當(dāng)然也可以把權(quán)益土地提升上去,無非是多花點(diǎn)錢,但根據(jù)過往公司的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,土地儲備過多也并不一定是件好事。
“真金白銀是占壓資金,投機(jī)取巧是政治風(fēng)險,所以土儲4000萬平方米也不算小數(shù),也有幾十平方公里了。對于未來的市場,如果市場好價格也能夠上去,再多花點(diǎn)代價從合作方把地買回來也值得,如果不行,背那么重的包袱也是個風(fēng)險。”李明認(rèn)為。
另一方面,李明指出,這也跟公司的區(qū)域布局相關(guān),現(xiàn)在的布局是圍繞環(huán)渤海、長三角、珠三角、成渝、武漢等人口聚集和流入的城市群展開,在買地上也有嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)。像公司剛剛進(jìn)入的武漢、南京、合肥等城市,六千多元地價對應(yīng)兩萬的均價,是合理的。
安邦、人壽與未來
市場在變化,遠(yuǎn)洋也在變化,如何認(rèn)識新的遠(yuǎn)洋,李明在業(yè)績會上也提供了他的視角。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱,2017年上半年遠(yuǎn)洋實(shí)現(xiàn)的172.59億元營業(yè)收入,其中,來自物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)額為151.80億元;來自遠(yuǎn)洋商業(yè)的租金收入為14億元,包含18個經(jīng)營中投資物業(yè)、一些小型寫字樓單位、社區(qū)型商業(yè)街和車位作出租用途,在營面積113萬平方米,賬面價值390億;來自遠(yuǎn)洋億家的收入是5.78億元,在管項(xiàng)目近100個,在管面積3200萬平方米,凈利潤8900萬。
此外,遠(yuǎn)洋資本自有資金投入65億元,實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)收入2.8億元,實(shí)現(xiàn)投資收益2.1億元,凈利潤3.4億;而遠(yuǎn)洋養(yǎng)老已運(yùn)營近1000個床位,收入同比增長138%。
公司預(yù)計(jì),到今年年底遠(yuǎn)洋資本將達(dá)到管理100億美金的規(guī)模,而遠(yuǎn)洋養(yǎng)老將達(dá)到2500張床位,在未來三年中都會保持100%的速度增長,也就是說今年達(dá)到2000張,明年達(dá)到4000張,2019年達(dá)到8000張,爭取2020年達(dá)到20000張,以租賃物業(yè)為主,重點(diǎn)把投資投向服務(wù)項(xiàng)目上來拓展業(yè)務(wù)。而按照每張床50萬左右的投資,2萬張床大概投資100億。
李明坦率地說,遠(yuǎn)洋這幾年也確實(shí)到了一個出現(xiàn)變化的時期,這個變化是從業(yè)務(wù)角度來說,因?yàn)檫h(yuǎn)洋是一家除了開發(fā)業(yè)務(wù)以外,還有其它相關(guān)業(yè)務(wù)的有限多元化公司。公司除了加快開發(fā)主營業(yè)務(wù)快速增長以外,同時還要加快現(xiàn)有新業(yè)務(wù)的發(fā)展,包括持有物業(yè),房地產(chǎn)基金,養(yǎng)老服務(wù),物業(yè)管理等新型業(yè)務(wù)。
但他強(qiáng)調(diào):“業(yè)務(wù)要分開談,開發(fā)業(yè)務(wù)怎么看,哪一塊業(yè)務(wù)最先能夠脫穎而出,可能是不動產(chǎn),它的規(guī)模和盈利水平、可能性都比較大。”
除了規(guī)模上的快速變化以外,李明透露,遠(yuǎn)洋盈利的可持續(xù)性也會比以前更穩(wěn)定,這其中暗含著遠(yuǎn)洋的周轉(zhuǎn)速度即將加快,隨之而來的盈利模式或也可能發(fā)生轉(zhuǎn)變。
“我們開發(fā)業(yè)務(wù)今年下半年賣的項(xiàng)目和明年賣的項(xiàng)目,其中百分之七、八十都是新增土地儲備,而新增土地儲備是按新的投資標(biāo)準(zhǔn),新的區(qū)域和新的條件來做的,它的流動性、盈利性和可持續(xù)性和原來存量項(xiàng)目還是有很大的區(qū)別,所以我說它的質(zhì)量也有很大的不同。”
毫無疑問,現(xiàn)在的遠(yuǎn)洋正站在一條新的起跑線上,準(zhǔn)備加速啟航,但在啟航之前,外界也仍有擔(dān)憂,是否會有一些不穩(wěn)定的因素,影響遠(yuǎn)洋未來的發(fā)展。而首當(dāng)其沖的關(guān)鍵詞,就是安邦和人壽。
對此,李明則表示,自己雖然代表不了股東,但仍想表達(dá)一些觀點(diǎn),公司的主要股東都是保險公司,而保險公司按照國家政策是屬于財(cái)務(wù)投資,遠(yuǎn)洋擁有財(cái)務(wù)保險背景的財(cái)務(wù)投資者是好事。公司具有完備的治理結(jié)構(gòu),股東變化對公司治理影響不大,而且現(xiàn)在股東結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定。
“我覺得現(xiàn)在比以前還穩(wěn)定,這是我的一個感覺。”李明表示。
以下為遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司2017年中期業(yè)績發(fā)布會問答實(shí)錄:
現(xiàn)場提問:我有三個問題,第一,2017年遠(yuǎn)洋上半年的毛利率是22%,相對同行是比較低的水平,為什么毛利率水平是偏低的狀態(tài)?下一階段土地成本如果提升,會不會導(dǎo)致毛利率進(jìn)一步下降?第二,李總對于現(xiàn)在土地市場的價格和未來土地的獲取是怎么看的?第三, 遠(yuǎn)洋現(xiàn)在的規(guī)模是300億,今年超過600億也應(yīng)該沒有問題,您怎么看待現(xiàn)在的規(guī)模,什么時候能夠超過1000億?
李明:我們上半年提到的22%的毛利率是結(jié)轉(zhuǎn)毛利率,今年上半年銷售毛利率已經(jīng)達(dá)到了27%。結(jié)轉(zhuǎn)毛利率22%主要原因是我們今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目主要是2015年銷售的項(xiàng)目,2015年當(dāng)時市場還是很嚴(yán)峻的。
另外,很多市場是我們第一次進(jìn)入的城市,比如說武漢,當(dāng)時的價格只有1.1萬元、1.2萬元,現(xiàn)在有1.9萬元、2萬,同樣一個項(xiàng)目。我們2016年銷售毛利率達(dá)到了25%,我們覺得毛利率達(dá)到25%到30%之間是合理和可持續(xù)的。
第二個,關(guān)于土地市場,土地市場應(yīng)該從兩個緯度去看,一個是看地區(qū),現(xiàn)在熱點(diǎn)地區(qū),人口聚集的地區(qū)土地市場呈現(xiàn)快速上漲,或者持續(xù)高位的狀態(tài),我認(rèn)為是合理的。
另外,要看類型,完全市場化的商品住宅土地價格是持續(xù)上漲的,我覺得這個也是合理的。相對一些用于租賃、限價、保障房這些土地政府會采取一定措施控制地價,并且初見成效。
作為遠(yuǎn)洋來講,我們目前新增土地集中在未來有發(fā)展的區(qū)域和城市,我認(rèn)為合理的土地價格是我們的投資標(biāo)準(zhǔn)。在今天市場比較熱的情況下依然要堅(jiān)持,寧可錯過機(jī)會,也不能買過高的價格。
剛才提到的規(guī)模,現(xiàn)在有很多同行發(fā)展得非常好,值得我們學(xué)習(xí),遠(yuǎn)洋今年銷售目標(biāo)是600億,我們可以把銷售目標(biāo)提高到700億,相信我們能夠完成得比這個目標(biāo)還要好。
其實(shí),好像大家都說1000億是個門檻,2000億是個門檻,遠(yuǎn)洋什么時候能夠達(dá)到1000億?明年就行。因?yàn)槲覀?018年的銷售資源已經(jīng)在1600億,而且在未來幾個月內(nèi)還要補(bǔ)充土地資源,所以從銷售資源角度來說是足夠的。
但是,要規(guī)模不是最終目標(biāo),最終要盈利,我們還是要堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn),在投資標(biāo)準(zhǔn)的前提下,對未來兩三年市場我們還是看好的,我們還是會加快發(fā)展。
現(xiàn)場提問:今天看到遠(yuǎn)洋的股價大漲,對遠(yuǎn)洋一直以來被評價為較低的股價怎么看?今年各大房企對于未來的規(guī)模已經(jīng)分層了,遠(yuǎn)洋對于自己的位置有什么樣準(zhǔn)確的定位?險資入股以后,遠(yuǎn)洋比較平穩(wěn)的完成了過渡,對于人壽和安邦對于遠(yuǎn)洋施加的變化有沒有什么可以分享的?此前公司比較主動、高效發(fā)起了一場橫縱架構(gòu)的調(diào)整,對于高管有一定的定位,您覺得調(diào)整能夠?yàn)檫h(yuǎn)洋帶來什么?
李明:關(guān)于股價的影響因素很多,作為管理層來說,我不多評價,相信作為一個上市公司來說,股價和市值是這個企業(yè)運(yùn)營管理的綜合表現(xiàn),我們會關(guān)注,但是我不去分析它。
遠(yuǎn)洋的規(guī)模和江湖地位,我想你指的可能是開發(fā)銷售規(guī)模,我想遠(yuǎn)洋的銷售規(guī)模和我們自身的業(yè)務(wù)布局有關(guān)系,因?yàn)檫h(yuǎn)洋除了有開發(fā)業(yè)務(wù)以外,還有其它相關(guān)業(yè)務(wù)的有限多元化的公司。
我們除了加快開發(fā),主營業(yè)務(wù)快速增長以外,同時我們還要加快現(xiàn)有新業(yè)務(wù)的發(fā)展,持有物業(yè),房地產(chǎn)基金,養(yǎng)老服務(wù),物業(yè)管理等等這些新型業(yè)務(wù)我們同樣也要加快。
我們?nèi)ツ晖瞥隽私】档陌l(fā)展理念,將來給遠(yuǎn)洋貼上什么標(biāo)簽,我覺得要貼上健康標(biāo)簽,使我們所有產(chǎn)品全方位推行。
關(guān)于我們的主要股東都是保險公司,我認(rèn)為保險公司按照國家政策是屬于財(cái)務(wù)投資,遠(yuǎn)洋擁有財(cái)務(wù)保險背景的財(cái)務(wù)投資者是好事。從目前來看,公司經(jīng)過上市十年的打造和維護(hù),已經(jīng)具有完備的治理結(jié)構(gòu),股東變化對公司治理影響不大,而且現(xiàn)在我們股東結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定。
關(guān)于我們內(nèi)部組織調(diào)整的問題,去年開始遠(yuǎn)洋管理層更新?lián)Q代,這個調(diào)整已經(jīng)完成了,大多數(shù)新的管理人員都是年輕人,受過高等教育,都在基層做過項(xiàng)目經(jīng)理,在公司工作的時間超過十年,大概有幾十位這樣的精英被調(diào)整到中高管人員的崗位上,今年上半年的業(yè)績就說明了一切。
現(xiàn)場提問:上半年融資成本有一定程度的下降,怎么看未來融資的條件和環(huán)境?會不會再進(jìn)一步下調(diào)融資成本?
李明:公司的融資成本隨著我們債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整會不斷優(yōu)化,融資成本還會保持穩(wěn)定,并持續(xù)降低??梢宰龅竭@一點(diǎn)是兩個作為保障:
第一個,公司現(xiàn)在從事的主要業(yè)務(wù)都是國家所鼓勵和支持的,比如說我們開發(fā)的接近80%都是首次置業(yè)和首改的。我們從事的服務(wù)、養(yǎng)老、持有型物業(yè)都是國家所支持的。
第二個,遠(yuǎn)洋一直被國際評級機(jī)構(gòu)和國內(nèi)評級機(jī)構(gòu)評為投資型企業(yè),而且我們也得到了國家發(fā)改委給予的中票的批復(fù),和美元債的批復(fù),也都是通過一些正常合理的渠道獲得的。再加上遠(yuǎn)洋多年的自信,和銀行良好的合作關(guān)系,我們有希望能夠看到我們的利率進(jìn)一步降低。
現(xiàn)場提問:現(xiàn)在養(yǎng)老業(yè)務(wù)收入和盈利是什么樣的?如果還沒有達(dá)到盈利要求,什么時候可以實(shí)現(xiàn)盈利?到2020年你們想要增加到2萬個床位,這方面的投資額大概會是多少?
李明:我們現(xiàn)在從事的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè),講的不是養(yǎng)老地產(chǎn)這個國家積極鼓勵和快速興起的行業(yè)。遠(yuǎn)洋從事養(yǎng)老服務(wù)業(yè)已經(jīng)有四五年的歷史,現(xiàn)在養(yǎng)老服務(wù)的各種服務(wù)模式我們也在探索之中。
講到半護(hù)理服務(wù)型的養(yǎng)老服務(wù)是我們發(fā)展最快的一項(xiàng)業(yè)務(wù),這項(xiàng)業(yè)務(wù)我們目前已經(jīng)運(yùn)營達(dá)到了一千張床位的規(guī)模,到今年年底會達(dá)到2500張床位,在未來三年中都會保持100%的速度增長,也就是說今年達(dá)到2000張,明年達(dá)到4000張,2019年達(dá)到8000張,爭取2020年達(dá)到20000張。
至于提出這個目標(biāo)是因?yàn)槲覀冞^往五年在這個項(xiàng)目上,在服務(wù)業(yè)務(wù)探索上取得了比較穩(wěn)健的成績?,F(xiàn)在我們已經(jīng)可以做到拿到物業(yè)以后大概6個月可以完成改造和裝修,每張床的投入成本控制和每張床的收入水平保證,和服務(wù)人員的匹配其實(shí)都有基本成型的業(yè)務(wù)模式。
現(xiàn)在我們已經(jīng)可以做到開業(yè)三年達(dá)到85%左右的入住率,開業(yè)三年可以達(dá)到盈利平衡,三年以后可以實(shí)現(xiàn)盈利,這個基本目標(biāo)是可以實(shí)現(xiàn)的。
剛才問到投資,每張床的投資大概在50萬左右,2萬張床大概要投資100億。我們還是以租賃物業(yè)為主,重點(diǎn)把投資投向服務(wù)項(xiàng)目上來拓展業(yè)務(wù)。我們對完成這個目標(biāo)還是很有信心的。
現(xiàn)場提問:公司上半年買地比較積極,未來買地的策略方面,買地規(guī)模上是不是還會維持增長的態(tài)勢?另外,會不會進(jìn)入一些新的城市,比如說珠三角?第二,公司做了很多基金、養(yǎng)老、租賃業(yè)務(wù),這些都有經(jīng)驗(yàn),公司在推長租公寓,怎么看長租公寓的前景?
李明:關(guān)于公司新土地的拓展,公司過去按照一、二、三線城市去拓展,現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)這種分類方法有點(diǎn)落伍,我們還是按照城市群為考慮,比如說長三角、珠三角、成渝、武漢等等。
按照這種管理思維,進(jìn)到某個城市,這個城市被傳統(tǒng)定義的二線、三線、四線、五線不重要,關(guān)鍵他是不是圍繞著這些核心城市群,圍繞這些核心人口流動,根據(jù)這個來區(qū)分城市,我們不會拿是不是進(jìn)入了一個新城市作為標(biāo)記,肯定不受這個局限性。
關(guān)于規(guī)模,我覺得公司還是要量力而行,一方面,要看公司現(xiàn)有的資源。另外,過往公司一路走過來,對經(jīng)濟(jì)周期,對管理風(fēng)險,我們管理層做的時間都比較長,體會不一樣。
剛才提到長租公寓,公司認(rèn)為長租公寓確實(shí)是個方向,公司第一棟長租公寓已經(jīng)開業(yè)了,也有專門的品牌,叫邦舍,歡迎大家去參觀,是以青年住客為主的,就在長安路上。
公司這方面有專門的注冊品牌、管理團(tuán)隊(duì),我們做長租公寓已經(jīng)做了三四年。我們非常認(rèn)可長租公寓的前景,小規(guī)模的不講了,稍微有點(diǎn)大規(guī)模的,超過100個房間的項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)了。
現(xiàn)場提問:去年提到一個五年計(jì)劃,2020年達(dá)到800億,租金收入50億的目標(biāo),根據(jù)現(xiàn)在的土儲和發(fā)展增速,銷售的增速水平是什么樣的?過去兩三年公司都在調(diào)整期,整體比較保守,這個時候看起來整體提速了,這是你們對市場重新看好,還是覺得市場差不多,但是整合的過程中又開始增長了?
李明:關(guān)于公司增速的問題,公司過去作為一個中期戰(zhàn)略,在三年前做的,當(dāng)時我們判斷銷售額在明年能夠達(dá)到800億,節(jié)奏、資金,所有的布局都按計(jì)劃去做?,F(xiàn)在我覺得這個速度,特別是今年市場限售、限價,今年過800億也是可以的。明年按照銷售資源和公司安排達(dá)到1000億也沒所謂,這個不是我們現(xiàn)在追求的規(guī)模。
這和公司對市場的看法有關(guān)系,我之前對市場的看法相對比較保守,現(xiàn)在我們是樂觀謹(jǐn)慎,不能叫謹(jǐn)慎樂觀,所謂樂觀是短期樂觀。原來大家都想這個市場整個銷售額十幾萬億,這么高位還能夠保持兩位數(shù)的增長,甚至20%的增長不現(xiàn)實(shí),人均面積40平方米等等,就好像這個行業(yè)到了一個拐點(diǎn)。去年和今年現(xiàn)實(shí)告訴我們市場挺好的,速度挺快,加速度更快。
我這段時間也一直在想到底怎么認(rèn)識這個市場,我的結(jié)論是兩三年想高位保持兩位數(shù)的增長是可能的,為什么說可能,其實(shí)我們都忽略了人口流動的問題,按照絕對居住人口去分析市場是不可靠的,真正的需求是來源于人口。
中國未來的人口政策,和經(jīng)濟(jì)地區(qū)的調(diào)整,和一些新的理念、新的概念的落地,都促進(jìn)了人口的流動,這種龐大人口是基數(shù),雖然房子不動,但是人動也是一樣。但是長遠(yuǎn)來看,兩三年以后,三、五年以后,現(xiàn)在還是要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。
首先,再多的房子用來住房總是有限的,一個人住2000平方米是不可能的,也不需要,住個50平方米,100平方米總是可以的,我覺得總是有限的。另外,我覺得長效的居住政策,隨著人們的共識,現(xiàn)在租賃,房地產(chǎn)稅,這些都還在看、在做,這些東西會發(fā)揮調(diào)節(jié)作用,所以我覺得要樂觀謹(jǐn)慎。
現(xiàn)場提問:剛才李總說了一句話,說明年賣到1000億不是個事,這個可不可以認(rèn)為是明年一個底線銷售目標(biāo)?
李明:你這樣想就對了。
現(xiàn)場提問:我問兩個問題,現(xiàn)在報(bào)表口徑來看權(quán)益占比毛利率相對比較低,除了毛利率以外,從凈利潤率、規(guī)模的角度來看,這個有沒有什么指引?從銷售的增速,派息各個方面來看,增速都很好,勢頭也上來了,第一大股東中國人壽對這樣的情況是否滿意?從公司考慮實(shí)現(xiàn)這個增速目標(biāo)角度來說是不是有信心?
中國人壽:在去年的業(yè)績發(fā)布會上我講過,我們一直把遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股公司作為我們一個重要的房地產(chǎn)公司平臺來看待,對于他的發(fā)展,包括我們剛剛公布的半年業(yè)績來看,從中國人壽大股東的角度來看希望他穩(wěn)健增長,對他的業(yè)績是滿意的。
對于剛才李總提到的1000億的目標(biāo),包括遠(yuǎn)洋在不動產(chǎn)和其他板塊的業(yè)務(wù)發(fā)展都是抱有信心的。
李明:關(guān)于講到盈利,企業(yè)最終要的凈利,要銷售額也好,要毛利率也好,最終還是要凈利。
我們今年下半年凈利潤回報(bào)水平絕對不錯,上半年能夠做到的,下半年更能夠做到,今年能夠做到的,明年也能夠做到。
現(xiàn)場提問:總體來說,27%的毛利率不算高,遠(yuǎn)洋三項(xiàng)費(fèi)用控制得非常好,融資成本也不是太高,有很多同行做到了30%多的毛利率,毛利率有沒有潛在挖掘提高的空間?
李明:遠(yuǎn)洋經(jīng)過三年左右的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)的調(diào)整,現(xiàn)在到了收獲的季節(jié)。
特別是主營業(yè)務(wù)需要加快發(fā)展,但是加快發(fā)展核心的東西是量力而行。
提到毛利率的問題,毛利率和土地成本和售價、建安費(fèi)用有關(guān)系,和核算、預(yù)算更有關(guān)系。我非常佩服,非常想向別人學(xué)習(xí)做到30%以上的毛利率,但是我覺得還是需要更穩(wěn)健一些。
我們在制定預(yù)算的時候,起碼遠(yuǎn)洋能夠說報(bào)表上的資產(chǎn)數(shù)估值可能比別人高,任何東西都比別人高,我希望我的售價是能夠全部賣出去的售價,我留的資產(chǎn)賬面值都是可以按期賣掉的,因?yàn)檫h(yuǎn)洋留存的資產(chǎn)質(zhì)量很高,包括我們開發(fā)的留有資產(chǎn)。我從業(yè)二十多年了,如果把這種預(yù)估前期都做得很好,留下了一堆資產(chǎn)數(shù),時間長了,管理資產(chǎn)還是個問題。
今年下半年我和團(tuán)隊(duì)商量專門撤掉一個部門,再成立一個部門,就叫資產(chǎn)管理中心,專門按資產(chǎn)口徑對企業(yè)管理。
我的意思是我們在做項(xiàng)目預(yù)算,項(xiàng)目結(jié)算的過程中,我們的目標(biāo)是讓開發(fā)業(yè)務(wù)做到30%的毛利率,這是我最高的理想,我沒想30%以上的事。
當(dāng)然也要避免所有項(xiàng)目出現(xiàn)20%以下毛利率的情況,現(xiàn)在我們新的項(xiàng)目基本都是按照這個思路來做的。
現(xiàn)場提問:關(guān)于土地儲備,李總提到下半年和明年會是比較好的買地窗口期,你們在這方面有沒有大概的預(yù)算安排?養(yǎng)老方面未來床位增加比較多,現(xiàn)在是快速增長時期,前幾年是蓄勢的階段,這方面的投資大概是什么樣的規(guī)模?
李明:公司土儲全口徑是4000萬平方米,權(quán)益是2000萬平方米,有兩個方面的原因,主要是一些新增的土地有合作伙伴,我們現(xiàn)在也可以把權(quán)益土地提升上去,無非是多花點(diǎn)錢,但是根據(jù)過往公司發(fā)展歷史來看,土地儲備過多了也不是件好事。
真金白銀是占壓資金,投機(jī)取巧是政治風(fēng)險,所以土儲4000萬平方米也不算小數(shù),也有幾十萬平方公里了。對于未來的市場,如果市場好價格也能夠上去,再多花點(diǎn)代價從合作方把地買回來也值得,如果不行,背那么重的包袱也是個風(fēng)險。
我們均價兩萬多和我們的布局也是有關(guān)系的,像我們過去剛剛進(jìn)入的武漢、南京、合肥這些城市,包括現(xiàn)在看到內(nèi)陸中心城市也有機(jī)會,我們未來的布局也都是在這些人口聚集和流入的城市。六千多元的地價對應(yīng)兩萬的均價,這是合理的。
我們現(xiàn)在養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式探索出來以后具備快速發(fā)展的條件,至于說要多少投資,我們現(xiàn)在算賬和以前不一樣了,過去算養(yǎng)老都是算買這棟樓多少錢,裝修多少錢?,F(xiàn)在我們知道按床位算了,一個床位的投入是多少,租賃這個床位、購置這個床位、裝修這個床位、配置人員的核算都是按床位來算。
現(xiàn)在我們一張床位所有的投資都做了預(yù)算,要到2萬張床位,100億應(yīng)該夠,100億能夠?qū)?yīng)多少收入,至少10到20億的每年收入,這個賬我們是算過的?,F(xiàn)在我們主要是護(hù)理、半護(hù)理的形式,CB的模式,一種業(yè)務(wù)可以搭配幾個業(yè)務(wù)。
我們也嘗試過CIFC的方式,包括社區(qū)的模式我們還在探索,現(xiàn)在不說那么多,我們說的是成熟可以做到的業(yè)務(wù),6個月看好物業(yè),6個月可以開業(yè),3年可以達(dá)到免租,兩年盈利平衡,三到四年現(xiàn)金流平衡,這個模型現(xiàn)在建立起來了。
現(xiàn)場提問:關(guān)于商業(yè)這一塊,我看到權(quán)益口徑商業(yè)價值是人民幣257億,和今天的市值差不多,商業(yè)評估的標(biāo)準(zhǔn)是什么樣的,未來有沒有想過在商業(yè)資產(chǎn)這一塊進(jìn)行盤活,加快住宅的開發(fā)?第二,關(guān)于負(fù)債率方面的,因?yàn)樨?fù)債率已經(jīng)上來了,管理層說過要加快買地,未來在負(fù)債率方面有什么計(jì)劃?
李明:你看到的商業(yè)估值是多少,那是賬面價值,現(xiàn)在會計(jì)寫的是權(quán)益價值。公司的市值也是這個數(shù),多不了多少,至于會不會把這部分業(yè)務(wù)單獨(dú)出來,當(dāng)然會,我們這幾個業(yè)務(wù)都具備獨(dú)立發(fā)展的空間,未來一定會獨(dú)立,也許是短期,我們會有所考慮,讓3377變成一個以開發(fā)業(yè)務(wù)為主,其它業(yè)務(wù)有成體系的發(fā)展路徑和空間。
孩子養(yǎng)大了總是要嫁人的,收點(diǎn)彩禮也很好。
關(guān)于負(fù)債率的問題,現(xiàn)在公司凈利借貸比在0.6的水平。好比把女兒嫁出去獲得點(diǎn)資金,給兒子多娶幾個媳婦,這個也可以考慮,我看你想娶幾個老婆,看發(fā)展有多快。
現(xiàn)場提問:從銷售計(jì)劃鋪排的進(jìn)度來看,五年目標(biāo)很快就會提前完成,有沒有比較新的目標(biāo)?第二,因?yàn)楹芏喾科笤谶@幾年都提出了激勵方案,公司除了在股權(quán)激勵方面,在內(nèi)部還有沒有其他激勵機(jī)制?
李明:關(guān)于這個目標(biāo),我特別想告訴你我未來2000億、3000億的目標(biāo),但是真的沒有這樣的目標(biāo)。我算的目標(biāo)還是要考慮到權(quán)益資本回報(bào)上,我還是先把回報(bào)提高到兩位數(shù),比如說接近15%,這是我的目標(biāo)。
我第一考慮的不是去賣3000億、5000億,第一步先擴(kuò)大股份,還要保證權(quán)益資本回報(bào),這是我們圍繞的核心,能夠保持權(quán)益部分穩(wěn)定在10%以上,這是我們未來要做的。如果確實(shí)需要,只有通過賣5000億實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)才能做,我就做到5000億,如果需要培育新業(yè)務(wù),不斷把新業(yè)務(wù)變現(xiàn),我們就會去做。如果長租公寓能夠滿足我們的目標(biāo),我們就會發(fā)展長租公寓,這是我們堅(jiān)持走的路子。
關(guān)于激勵的問題,這是我對市場的另外一個看法,我覺得首先需要股東激勵我自己,我拿1%的股份做成這樣已經(jīng)不錯了。
第二個,需要激勵年輕人,我們高管在近一兩年對公司團(tuán)隊(duì)做了一次調(diào)整,現(xiàn)在高管團(tuán)隊(duì)里面除了我以外幾乎就沒有50歲以上的人,全部都是50歲以下,40歲以下的人,而且我們最近發(fā)布了一些期權(quán)計(jì)劃,我自己不要期權(quán),讓其他老同志也沒有要,我不要期權(quán),我要股權(quán)。
這樣的目的有兩個,一方面,讓年輕人的命運(yùn)和公司,和遠(yuǎn)洋夢聯(lián)系在一起,讓年輕人得到更多職務(wù)權(quán)力和收益。這方面你說需要嗎?需要,而且公司需要更多下更多的狠力氣,再多的我說了就不算數(shù)了。
現(xiàn)場提問:現(xiàn)在這個時點(diǎn)應(yīng)該怎么樣認(rèn)識遠(yuǎn)洋這個企業(yè),未來三五年以后,那些新業(yè)務(wù)有多少會率先脫穎而出?關(guān)于遠(yuǎn)洋資本這一塊,我看到主營買地也有一些10%權(quán)益的業(yè)務(wù),在遠(yuǎn)洋資本下面的權(quán)益投資和主營買地應(yīng)該怎么區(qū)分?遠(yuǎn)洋資本自己投的項(xiàng)目在哪些城市,那些項(xiàng)目表現(xiàn)怎么樣?
李明:剛才你提到一個問題,怎么認(rèn)識遠(yuǎn)洋,坦率地說遠(yuǎn)洋這幾年也確實(shí)到了一個出現(xiàn)變化的時期。
這個變化是從業(yè)務(wù)角度來說,業(yè)務(wù)要分開談,開發(fā)業(yè)務(wù)怎么看,哪一塊業(yè)務(wù)最先能夠脫穎而出,可能是不動產(chǎn),它的規(guī)模和盈利水平、可能性都比較大。
遠(yuǎn)洋現(xiàn)在的規(guī)模也到了快速變化的時候,盈利的可持續(xù)性會比以前更穩(wěn)定。
我們開發(fā)業(yè)務(wù),今年下半年賣的項(xiàng)目,和明年賣的項(xiàng)目其中百分之七、八十都是新增土地儲備,而新增土地儲備是按新的投資標(biāo)準(zhǔn),新的區(qū)域和新的條件來做的,它的流動性、盈利性和可持續(xù)性和原來存量項(xiàng)目還是有很大的區(qū)別,所以我說它的質(zhì)量也有很大的不同。
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