遏制“首付貸”須提高房貸審核標(biāo)準(zhǔn)

2017年09月06日 15:08
來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)
去年下半年,央行等七部門(mén)出臺(tái)新規(guī),禁止房產(chǎn)中介提供“首付貸”。本輪房產(chǎn)調(diào)控,禁止“首付貸”的監(jiān)管態(tài)度也被重申。然而,在北京地區(qū),仍有房產(chǎn)中介違規(guī)協(xié)助提供首付貸。為了掩人耳目,還引入了合作的擔(dān)保公司,并假借“信用貸”“消費(fèi)貸”之名活躍在二手房交易市場(chǎng)。(《證券日?qǐng)?bào)》9月5日)
“首付貸”“假按揭”“假流水”在房貸領(lǐng)域并不新鮮,這些都不符合我國(guó)信貸政策,甚至違法,但長(zhǎng)期以來(lái)屢禁不止。“灰色信貸”具有較強(qiáng)的隱蔽性,監(jiān)管難度大,成本高。筆者認(rèn)為,追本溯源,“首付貸”之類灰色信貸,歸根到底還是因?yàn)槲覈?guó)房貸審核標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于寬松,遏制“首付貸”還須提高房貸審核標(biāo)準(zhǔn)。
高房?jī)r(jià)剝奪了中低收入者的“住的需求”,嚴(yán)重碾軋了其他民生改善及消費(fèi)能力,侵蝕了廣大民眾的“獲得感”;“脫實(shí)向虛”擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存空間,導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。中財(cái)辦的官員明確列出了目前可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的五大“灰犀牛”,包括影子銀行、房地產(chǎn)泡沫、國(guó)企債務(wù)杠桿、地方債務(wù)以及非法集資的問(wèn)題。其中,影子銀行也有房地產(chǎn)的鬼魅身影。
從世界金融風(fēng)險(xiǎn)史來(lái)看,房地產(chǎn)是重要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源點(diǎn)之一,而房貸高杠桿率是公認(rèn)的罪魁禍?zhǔn)?,例如美?guó)和日本的教訓(xùn)。房?jī)r(jià)飆升必然有房貸從中推波助瀾,房貸杠桿率越高,房?jī)r(jià)就越高。有學(xué)者統(tǒng)計(jì)過(guò)發(fā)生金融風(fēng)暴的國(guó)家,凡是房貸高杠桿率的國(guó)家必然是“爬得越高,摔得越慘”。
因此,房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要手段就是降低房貸高杠桿。各地都大幅度提高首付比例,例如深圳二套房首付高達(dá)七成。首付款是銀行的“安全墊”,可以有效對(duì)沖房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格下降所導(dǎo)致的信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前,表面上看,各地的房貸政策都收得很緊,但從深圳、北京等地的報(bào)道來(lái)看,“首付貸”“零首付”等灰色信貸依然暗流涌動(dòng),有可能導(dǎo)致房貸風(fēng)險(xiǎn)更加隱蔽、更不可控。
央行等金融監(jiān)管部門(mén)和負(fù)有調(diào)控房地產(chǎn)直接責(zé)任的地方政府早已經(jīng)關(guān)注到灰色信貸,并采取了一系列嚴(yán)厲打擊措施。但由于隱蔽性強(qiáng)、識(shí)別難度大、監(jiān)管成本高等原因,效果不太理想。雖然有規(guī)定這類信用貸、房抵貸的錢(qián)只能用來(lái)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi),不能用于購(gòu)房,但銀行很難確定貸款人的貸款用途,灰色信貸屢禁不止。
灰色信貸的“七寸”在最終的房貸資格審核。我國(guó)房貸審核對(duì)借貸人的償還能力和意愿過(guò)于寬松,例如僅僅依靠收入證明、銀行流水、央行的個(gè)人征信記錄,這些都是很粗的審核標(biāo)準(zhǔn),并不能真實(shí)、全面反映借貸人的償還能力和意愿,況且,當(dāng)前銀行流水、收入證明的造假空間太大、合法化成本太低。例如,通過(guò)消費(fèi)貸的錢(qián),分成銀行要求的月份做流水就能輕松蒙混過(guò)關(guān)。
次貸危機(jī)之后,美國(guó)吸取了教訓(xùn),銀行收緊了房貸的審核標(biāo)準(zhǔn),想得到房貸是一件十分不容易的事情。銀行需要嚴(yán)格審核貸款人償付房貸的能力和償付房貸意愿。前者貸款人要用文件證明其納稅收入,財(cái)產(chǎn)和房租支出等財(cái)務(wù)狀況。后者要查貸款人的信用分?jǐn)?shù)。銀行最重要的是審核貸款人的報(bào)稅資料。在報(bào)稅資料之外,銀行還可能要求會(huì)計(jì)師對(duì)小生意貸款人作出財(cái)務(wù)報(bào)告。
房貸審核標(biāo)準(zhǔn)太粗且缺乏剛性約束,給了首付貸等灰色信貸的生存空間。監(jiān)管部門(mén)只有出臺(tái)相關(guān)規(guī)制政策,切實(shí)提高房貸審核標(biāo)準(zhǔn),才能真正遏制首付貸。
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