房企“畫(huà)風(fēng)突變” 多家房企釋放“沖利潤(rùn)”信號(hào)

2017年09月08日 09:01
來(lái)源:新京報(bào)
多家房企釋放“沖利潤(rùn)”信號(hào),積極提升產(chǎn)品內(nèi)功、控制成本、強(qiáng)化并購(gòu)、布局高利潤(rùn)新興產(chǎn)業(yè)當(dāng)多家地產(chǎn)公司提出千億銷(xiāo)售規(guī)模的計(jì)劃之時(shí),萬(wàn)科等嗅覺(jué)靈敏的房企轉(zhuǎn)而追求利潤(rùn),連一向追求規(guī)模的恒大也畫(huà)風(fēng)突變。更令行業(yè)深思的是,恒大、中海上半年凈利潤(rùn)甚至已經(jīng)達(dá)到200億的級(jí)別。
如果說(shuō)前些年房企提出提高利潤(rùn),是吹響戰(zhàn)爭(zhēng)的號(hào)角,如今則是正式在戰(zhàn)場(chǎng)上你死我活地“拼刺刀”。目前,房企面臨的將是考驗(yàn)生存實(shí)力的多維度作戰(zhàn),包括提升產(chǎn)品內(nèi)功、控制成本、強(qiáng)化并購(gòu)等多種方式。
1 、拼利潤(rùn)時(shí)代到來(lái)
隨著多家房企中報(bào)公布,部分品牌房企出現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)甚至下滑的情況。根據(jù)首開(kāi)股份公布的2017中報(bào)顯示,2017年上半年?duì)I收和凈利均大幅下滑,實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為3.16億元,同比下降66.35%,華潤(rùn)置地凈利也出現(xiàn)大幅下滑。上半年,扣除投資物業(yè)評(píng)估增值后的核心股東應(yīng)占溢利為32.5億港元(約合27.6億元人民幣),同比大幅下降48.1%;即便計(jì)入投資物業(yè)評(píng)估增值后,股東應(yīng)占溢利依然同比下降了33%。而此前華潤(rùn)置地一直強(qiáng)調(diào)注重股東回報(bào),整體盈利能力一直頗為人稱(chēng)道。
面對(duì)同樣的行業(yè)環(huán)境,萬(wàn)科、中海、恒大的利潤(rùn)情況仍然領(lǐng)先,并且在其他房企沖刺規(guī)模之際,在內(nèi)部展開(kāi)了一系列提升利潤(rùn)的變革。恒大等房企更是釋放出了最明確的信號(hào):沖利潤(rùn)。
近日,恒大董事局副主席、總裁夏海鈞明確表示,“未來(lái)不追求銷(xiāo)售量第一,規(guī)模保證前三,爭(zhēng)取利潤(rùn)效益第一。”恒大已提出,向三低一高轉(zhuǎn)型,即低負(fù)債、低杠桿、低成本、高利潤(rùn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,從公布半年報(bào)的房企業(yè)績(jī)來(lái)看,超7成房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)明顯上漲。其中,利潤(rùn)上漲最為明顯的是中國(guó)恒大,其上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)231.3億元,同比增長(zhǎng)224.4%,歸屬于股東凈利潤(rùn)188.3億元,同比增長(zhǎng)832.2%,為史上最好的一份業(yè)績(jī)報(bào)告。
對(duì)于利潤(rùn)指標(biāo),萬(wàn)科甚至提出,要更加追求ROE(凈資產(chǎn)收益率)水平持續(xù)的穩(wěn)定甚至上升,這比靜態(tài)的凈利率指標(biāo)更加全面。萬(wàn)科提高ROE的主要途徑是加快周轉(zhuǎn),一是加快大眾住宅的周轉(zhuǎn),二是通過(guò)增加裝修房的比例來(lái)提高周轉(zhuǎn)。
2、 提升溢價(jià)成核心
要保證利潤(rùn),最有效的辦法是提升溢價(jià)。恒大董事局副主席、總裁夏海鈞表示,恒大會(huì)把銷(xiāo)售價(jià)格和利潤(rùn)率作為考核手段,這是恒大盈利能力的保證。今年上半年,恒大合約銷(xiāo)售均價(jià)為9862元/平方米,同比增加15.5%,他希望下半年銷(xiāo)售均價(jià)維持在1萬(wàn)元/平米的水平。
而綠城、龍湖、融創(chuàng)、泰禾等堅(jiān)持高端精品路線(xiàn)的房企,更是苦練內(nèi)功,以高品質(zhì)、高溢價(jià)行走于地產(chǎn)江湖。融創(chuàng)發(fā)布的上半年盈利預(yù)計(jì)公告顯示,預(yù)計(jì)上半年股東應(yīng)占溢利為去年同期約15倍以上。
近日,融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德表示:“經(jīng)過(guò)多年來(lái)專(zhuān)注高品質(zhì)產(chǎn)品的建造,融創(chuàng)已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),包括壹號(hào)院系產(chǎn)品、桃花源系產(chǎn)品,都獲得了市場(chǎng)的高度評(píng)價(jià)。”
去年,融創(chuàng)在天津、重慶、無(wú)錫等城市打造了多個(gè)高端項(xiàng)目,包括“壹號(hào)院”“桃花源”“府系”等。這些標(biāo)桿項(xiàng)目不僅為融創(chuàng)打開(kāi)了市場(chǎng),而且進(jìn)一步提升了競(jìng)爭(zhēng)力和溢價(jià)。
服務(wù)更是產(chǎn)品溢價(jià)的核心點(diǎn),易居(中國(guó))企業(yè)集團(tuán)股份有限公司CEO丁祖昱認(rèn)為,“未來(lái)房子的溢價(jià)更多地體現(xiàn)在服務(wù)的溢價(jià),未來(lái)3-5年服務(wù)溢價(jià)將成為趨勢(shì)。”
如泰禾除了在產(chǎn)品上不斷迭代創(chuàng)新以外,還在旗下的麗春湖院子等高端項(xiàng)目中,提供了優(yōu)質(zhì)的全周期服務(wù),包括配套高端的會(huì)所服務(wù)、私宴專(zhuān)屬定制服務(wù)、文化院線(xiàn)及泰禾旗下板塊裕和醫(yī)院的健康管理,讓客戶(hù)親身感受院子的高端服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),建立起對(duì)項(xiàng)目的信心。
近日,金融街在廣州也推出了“融社區(qū)”服務(wù)平臺(tái),為業(yè)主提供全齡化、全方位、全鏈條的生活解決方案。金融街控股副總經(jīng)理王志剛表示,金融街將借此打造融合物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、金融街全國(guó)特色資源于一體的社區(qū)服務(wù)平臺(tái),形成了“1+4+X”的服務(wù)功能架構(gòu)。
3 、控成本、降負(fù)債
高利率得益于良好的成本控制和低成本融資,部分房企在控制成本上甚至形成了標(biāo)準(zhǔn)化鏈條。2017年上半年,中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)216.5億港元,同比增長(zhǎng)25.2%。中海地產(chǎn)的分銷(xiāo)費(fèi)用與行政費(fèi)用由去年的3.4%降至2.6%,融資成本進(jìn)一步降低,從2016年底的4.76%下降至4.2%,屬行業(yè)最低之一。
恒大對(duì)外稱(chēng),上半年的凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的原因是,采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式,大幅降低了營(yíng)銷(xiāo)、管理、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用,上半年銷(xiāo)售及管理費(fèi)用率同比大幅下降一半。
今年上半年,龍湖已經(jīng)將平均借貸成本進(jìn)一步降低至年利率4.7%,平均借款周期為5.9年,成為民營(yíng)開(kāi)發(fā)商中融資成本最低的企業(yè)之一。
萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮近日也強(qiáng)調(diào),萬(wàn)科過(guò)去盈利能力有提高,跟合伙人機(jī)制有很大關(guān)聯(lián)。員工都把項(xiàng)目當(dāng)作自己的項(xiàng)目來(lái)看待,在費(fèi)用的節(jié)約、控制方面比以往做得更好。
此外,控制土地成本更是十分重要。如泰禾集團(tuán)就全面轉(zhuǎn)入以并購(gòu)為主的階段,其上半年共計(jì)有10個(gè)項(xiàng)目是通過(guò)并購(gòu)的方式獲取,土地獲取成本得到了很好的把控。遠(yuǎn)洋也提及正在通過(guò)并購(gòu)控制土地成本。
4 、拓展高利潤(rùn)新業(yè)務(wù)
盡管地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)仍然是房企的主要利潤(rùn)來(lái)源,但地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下降也是不爭(zhēng)的事實(shí)。而萬(wàn)科、龍湖等房企正不斷布局高利潤(rùn)的新興產(chǎn)業(yè),并逐漸迎來(lái)收獲期。
萬(wàn)科2017年中報(bào)顯示,萬(wàn)科上半年來(lái)自地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)收為655億元,同比減少9.6%;但來(lái)自物業(yè)服務(wù)的收入同比增長(zhǎng)69.9%至約30億元,而來(lái)自以長(zhǎng)租公寓、教育、滑雪等為代表新業(yè)務(wù)的收入同比增長(zhǎng)135.99%至12.88億元,這些新業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率高達(dá)66.1%。
外界對(duì)于萬(wàn)科的軌道物業(yè)也十分看好。招銀國(guó)際一名分析師認(rèn)為,萬(wàn)科表示40個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目是與軌道交通連接,相信這一經(jīng)營(yíng)模式可加速公司業(yè)務(wù)發(fā)展。
綠城在代建業(yè)務(wù)板塊上,規(guī)模與利潤(rùn)均帶來(lái)了豐厚發(fā)展。綠城2016年年報(bào)顯示,2016年綠城管理代建凈利潤(rùn)達(dá)到2.36億,凈利潤(rùn)率約30%,遠(yuǎn)高于綠城中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)率水平。
進(jìn)入2017年后,泰禾集團(tuán)更是在存量房產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、健康醫(yī)療等方面都頗有建樹(shù)。此外,龍湖大舉進(jìn)軍商業(yè)和長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域,目前也取得了較好的收益。
商業(yè)物業(yè)已經(jīng)成為龍湖穩(wěn)定的蓄水池。龍湖2017年中報(bào)顯示,龍湖物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為165.9億元,較上年同期微降1.9%;而物業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入比上年增長(zhǎng)28.8%至11.4億元。2017年龍湖的商業(yè)租金目標(biāo)收入要達(dá)到25億。
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