最近，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”火了。租房真能上“名校”嗎？租金會(huì)上漲嗎？9月11日，人民日?qǐng)?bào)在17版的『經(jīng)濟(jì)周刊』頭條刊文對(duì)此進(jìn)行了報(bào)道分析。

“租房能像買學(xué)區(qū)房一樣上‘名校’”“租房也能落戶”……7月中旬以來(lái)，廣州、無(wú)錫、鄭州、北京等城市相繼推出為租房者擴(kuò)權(quán)的種種政策，引起廣泛關(guān)注。

今年3月，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上提出“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”，被不少媒體概括為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”；7月下旬，住建部等九部門發(fā)文推動(dòng)人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并提出此舉是“解決新市民住房問(wèn)題的重要方式”。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”到底是什么？會(huì)帶來(lái)哪些改變？還有哪些坎要邁過(guò)去？

01租房真能上“名校”嗎？

7月中旬，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》出臺(tái)，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，第一次出現(xiàn)在我國(guó)地方政府的正式文件中。

所謂“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，就是不能讓人們因?yàn)樽》糠绞讲煌@得不同的基本公共服務(wù)。而在基本公共服務(wù)領(lǐng)域，教育無(wú)疑是人們最關(guān)注的熱點(diǎn)之一。廣州一些中介機(jī)構(gòu)提煉出政策賣點(diǎn)——“租房也能上名校”，成了此次引爆“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”熱議的捻子。

“一開始不少人還真信了，小區(qū)業(yè)主微信群里都‘炸鍋’了。”家住廣州海珠區(qū)一套“學(xué)區(qū)房”的袁倩說(shuō)。袁倩手中的這套房，是2014年購(gòu)入，對(duì)口海珠區(qū)第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)，2.8萬(wàn)元/平方米的售價(jià)在當(dāng)時(shí)高出周邊均價(jià)1/3，3年來(lái)已漲到5萬(wàn)元/平方米。“在我們小區(qū)，一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以這么低的成本上名校，那我們之前的投入豈不白費(fèi)了？將來(lái)?yè)Q手，也肯定賣不上價(jià)錢吧？

隨后一段時(shí)間，來(lái)自政府部門的權(quán)威解讀使“真相”漸趨明朗，袁倩也慢慢安下心：一來(lái)，“租房就能上學(xué)”并非新政，而是早已有之，至少?gòu)那澳?月起，租賃合同就是有效的“居住地證明”，能作為孩子入學(xué)的“門票”，此次文件提及只是突出強(qiáng)調(diào)而已；二來(lái)，廣州政策中仍延續(xù)了租房上學(xué)的門檻，比如父母或具有本市戶籍，或持有人才綠卡，或符合積分入學(xué)安排學(xué)位條件；三來(lái)，即便可以“就近入學(xué)”，也要“接受統(tǒng)籌安排”，很難“精準(zhǔn)定位”到名校。“租房也能上名校？這事八字還沒一撇吧？”袁倩說(shuō)。

7月下旬，繼廣州之后，無(wú)錫、鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等一些城市也先后出臺(tái)與“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”相關(guān)的文件。不同的是，這些城市將同權(quán)重點(diǎn)放在了戶籍上。比如，無(wú)錫取消了原先購(gòu)房面積達(dá)60平方米以上準(zhǔn)予落戶的門檻，改為只要在當(dāng)?shù)赜泻戏ǚ€(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)，不論住宅面積大小均可落戶。

“推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，不能夸大它的含金量。”2014年剛通過(guò)購(gòu)房落戶成為無(wú)錫新市民的李斌對(duì)落戶政策很清楚：首先，“租房可以落戶”不是新鮮事，而是早已有之，以前除了購(gòu)房人員之外，投資人員、外來(lái)務(wù)工人員也都能落戶，只不過(guò)購(gòu)房落戶更為干脆利落，其他兩類還要滿足一系列要求；再者，就算按現(xiàn)在的政策，“租房未必就能落戶”，照樣得滿足相關(guān)條件——參加無(wú)錫城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)、申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》均滿5年。

“北京、上海就不會(huì)提‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’吧？到北京租個(gè)房，孩子就能上名校，怎么可能呢？真那樣，全中國(guó)還不得有一半的人擠過(guò)去？”李斌打趣說(shuō)。

“這幾年長(zhǎng)三角地區(qū)的城市普遍發(fā)展不錯(cuò)，上海的‘虹吸作用’也很明顯，無(wú)錫的外來(lái)人口增長(zhǎng)其實(shí)并不快，需要在落戶門檻上‘松松口子’。”李斌揣測(cè)，此次新政的目的更多還是為了增強(qiáng)無(wú)錫的城市吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。

02租購(gòu)?fù)瑱?quán)面臨哪些剛性制約？

在一些人口大規(guī)模流入的城市，完全做到“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還不現(xiàn)實(shí)，最大的難點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足。

“只要一份居住證明，也就是租賃合同，我們的孩子就能和買房者上一樣的小學(xué)、中學(xué)。”被派往美國(guó)工作的北京某咨詢機(jī)構(gòu)職員高時(shí)告訴記者，在美國(guó)，地方政府公共資金的最主要來(lái)源就是房產(chǎn)稅，盡管房產(chǎn)稅是房東繳納的，但一定程度上講，交了租金的租房者也為房東承擔(dān)了房產(chǎn)稅，按照這個(gè)邏輯，租房者當(dāng)然能夠享用所租房屋的相關(guān)公共服務(wù)，“然而，國(guó)情不同，中美人口規(guī)模、公共資源體量都不一樣，國(guó)內(nèi)什么時(shí)候?qū)崿F(xiàn)‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’還真不好說(shuō)。”

不少人跟高時(shí)持有同樣的觀點(diǎn)——“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的確是一個(gè)美好的期待，但要真正實(shí)現(xiàn)并不容易。

“推動(dòng)社會(huì)公平當(dāng)然是好事，但這份公平也應(yīng)考慮購(gòu)房者的付出。”袁倩了解到，目前在廣州各區(qū)，入學(xué)排位的順序大致是：房戶合一者、無(wú)戶有房者，最后才是既無(wú)戶籍也無(wú)住房的人群。她認(rèn)為，在學(xué)位富足的區(qū)域，租房者的子女理當(dāng)能夠入學(xué)，就近享受義務(wù)教育，但如果“僧多粥少”、學(xué)位緊張，還是應(yīng)該維持現(xiàn)狀，“畢竟買房者和租房者支出的成本、對(duì)城市的貢獻(xiàn)差出太多。”

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員任興洲認(rèn)為：“現(xiàn)階段，在我國(guó)一些人口大規(guī)模流入的城市完全做到‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’還不太現(xiàn)實(shí)，最大難點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足，特別是與‘學(xué)區(qū)’緊緊聯(lián)系在一起的教育資源明顯短缺。”她認(rèn)為，一座城市涌入大量人口后，子女就學(xué)的需求會(huì)大幅度增加，但當(dāng)?shù)亟逃Y源并不會(huì)隨著人口流動(dòng)而立即同比例大量增加，由此會(huì)造成供需矛盾、教育資源供給緊張。

仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，此番推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的城市大多并非人口流入壓力最凸顯、租房者擴(kuò)權(quán)需求最強(qiáng)烈的城市。正如中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)李鐵所說(shuō)，像北京這樣的一線城市，控制人口、控制土地供應(yīng)、控制戶籍等措施，事實(shí)上就是對(duì)“權(quán)”的限制，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的實(shí)施還面臨著許多剛性制約。

從另一方面看，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”也非“盲目畫餅”，而是大勢(shì)所趨、現(xiàn)實(shí)所需。

“中央提出，‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’。既然是‘住’，除了自有產(chǎn)權(quán)的房子之外，租賃住房也是解決‘住有所居’的一種重要方式。”任興洲認(rèn)為，“當(dāng)前我國(guó)要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，一個(gè)重要舉措就是通過(guò)租售并舉來(lái)滿足城鎮(zhèn)各類人群的住房需求，而要使‘租售并舉’落到實(shí)處，‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’勢(shì)必要提上重要的議事日程。”

“過(guò)去，我國(guó)城鎮(zhèn)中有一些福利和享用公共資源的權(quán)利附著在產(chǎn)權(quán)住房之上，比如買了房子就更容易落戶，落戶后孩子就有享受在‘學(xué)區(qū)’入學(xué)的權(quán)利。再加上購(gòu)房會(huì)帶來(lái)‘財(cái)富效益’，升值空間大，人們就會(huì)更踴躍地購(gòu)房。尤其在供需矛盾比較突出的一、二線城市，購(gòu)房需求越來(lái)越旺，房?jī)r(jià)容易出現(xiàn)過(guò)快上漲。而租賃住房者很難享有教育等公共資源。”在任興洲看來(lái)，如果讓租房者也能逐步享受到同等的公共資源，這些人群就不一定非擠到購(gòu)房的“獨(dú)木橋”上，“這樣一來(lái)，人們買房會(huì)更加理性，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)良性發(fā)展。”

03租購(gòu)?fù)瑱?quán)會(huì)推動(dòng)租金上漲嗎？

目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高準(zhǔn)入門檻。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平就不會(huì)有太大變化.

“前幾個(gè)月，全家一到周末，就四處看房、談合同。‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’的信號(hào)一出來(lái)，我們就把買房計(jì)劃擱置起來(lái)了。先觀望觀望，看看市場(chǎng)是個(gè)什么走勢(shì)。”袁倩的鄰居王海一家目前還在租房，“幸好小區(qū)幼兒園的學(xué)位充足，閨女能就近入園，可幾年后上小學(xué)咋辦？都搶著上好學(xué)校，不買房能擠到前面嗎？”王海坦言現(xiàn)在的心情很微妙，“房子肯定還是要買的，只不過(guò)希望‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’能讓房?jī)r(jià)有所松動(dòng)。”

同樣心情微妙的還有已經(jīng)“上車”的有房一族。“如果租房者權(quán)利提高了，那租金是不是就能漲？可如果大家都被吸引著去租房，房產(chǎn)本身的價(jià)值會(huì)不會(huì)縮水？”相關(guān)細(xì)則沒出來(lái)，袁倩現(xiàn)在也拿不太準(zhǔn)。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，到底會(huì)給住房市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？“可能會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)短期波動(dòng)，但絕不該夸大它的效應(yīng)。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準(zhǔn)入門檻，帶來(lái)的實(shí)質(zhì)性改變并不大。更重要的是，決定一個(gè)地區(qū)房租水平的核心因素是當(dāng)?shù)厝说钠骄杖胨健?ldquo;根據(jù)我們的分析，國(guó)內(nèi)租房者一般會(huì)將個(gè)人收入中的1/3左右拿來(lái)租房。二線城市租金收入比一般不超過(guò)25%，三四線普遍在20%以下。如果租金過(guò)高，就會(huì)導(dǎo)致?lián)Q租。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平并不會(huì)有太大變化。”

“‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’最大的意義不在于對(duì)市場(chǎng)的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還應(yīng)該更接地氣，重點(diǎn)考慮新市民眼下最迫切的需求，“首先要解決能方便辦理居住證、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問(wèn)題。只有這樣，他們才可能在城市站穩(wěn)腳跟，下一步才會(huì)產(chǎn)生對(duì)學(xué)區(qū)的需求。”

任興洲認(rèn)為，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”絕不單是一個(gè)住房問(wèn)題，更取決于我國(guó)城市公共服務(wù)供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化，尤其是在教育制度和相關(guān)資源的供給方面?，F(xiàn)在人口流動(dòng)越來(lái)越快，但義務(wù)教育資金投入在不同省份之間很難流動(dòng)起來(lái)。應(yīng)逐步改變這種機(jī)制，使人口流入地獲得相應(yīng)義務(wù)教育的財(cái)力支持，讓其有足夠的能力改善當(dāng)?shù)亟逃龡l件，增加優(yōu)質(zhì)公共資源的供給。“同時(shí)，還要做好配套的制度設(shè)計(jì)，避免造成過(guò)度的人口‘虹吸效應(yīng)’，加重‘大城市病’。因此，與租購(gòu)?fù)瑱?quán)相伴隨的，必須是一系列體制機(jī)制的改革和相關(guān)的制度安排。