“限房價、競地價”已成為北京土地出讓的標(biāo)配，這意味著未來北京新 房市場將進入“限價房”時代。在此情況下，限價房入市銷售情況將會怎樣、房企又如何平衡成本與利潤，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。北京商報記者了解到，位于房山良 鄉(xiāng)的北京**限價房項目旭輝城即將入市。在業(yè)內(nèi)看來，旭輝城項目拿地價格較低，開發(fā)商尚有利潤空間可言，但更多的開發(fā)商卻面臨樓面價逼近限定售價的局面， 這不僅對房企的盈利和運營能力提出了新的要求，也使得開發(fā)商不得不換個玩兒法予以應(yīng)對。
首個限價房項目入市
控制房價從土地出讓做起，今年以來，北京市調(diào)整土地供應(yīng)策略，推出大量“限房價、競地價”住宅地塊。自這類地塊出讓開始，限價型商品房成為人們關(guān)注的焦點。
作為北京**限價房項目，旭輝操盤的旭輝城項目即將入市。據(jù)該項目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，旭輝城位于房山良鄉(xiāng)板塊，目前正在蓄客期，從排卡情況來看，客戶對項 目認(rèn)可度較高。該項目預(yù)計將于11月正式開盤，開盤后將采取搖號方式選房。從該項目產(chǎn)品來看，主力戶型為75平方米兩居、88及112平方米三居室，定位 是首次置業(yè)的剛需客群。
公開資料顯示，旭輝城項目地塊是2017年春節(jié)后北京首拍地塊，當(dāng)時參與競拍的有天恒+中糧、石榴集團、碧桂 園、中海+首開+保利+龍湖、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、旭輝+金地、萬科8家企業(yè)及聯(lián)合體，最終被旭輝+金地聯(lián)合體經(jīng)10輪報價以18.1億元的價格拿下，溢價率僅 9%。按照出讓條件，項目住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。
限定了銷售均價和最 高單價就意味著開發(fā)商在“售價”上無法做文章，不過對于旭輝來說，旭輝城的售價仍然有競爭力。有行業(yè)人士評論稱，從地理位置來看，旭輝城項目稍顯偏遠(yuǎn)，不 過房山良鄉(xiāng)板塊的未來發(fā)展空間較大；同時，因為是限價房項目，旭輝城的售價對于購房者來說具有吸引力。
成本與利潤的考量
不過也有聲音認(rèn)為，旭輝城項目所處位置過于偏遠(yuǎn)，這也導(dǎo)致土地出讓時開發(fā)商的積極性并不高，然而和其他“限房價、競地價”地塊相比，旭輝城依然有利潤可賺，或許更是讓其他開發(fā)商所羨慕的。
據(jù)悉，該項目剔除地塊中的配建部分，這宗地塊的實際住宅部分樓面價在2萬元/平方米左右。在銷售均價不超過38994元/平方米的情況下，開發(fā)商還會有一定的利潤空間。但與之相對的是，一些樓面價較高的“限房價、競地價”地塊，開發(fā)商盈利難度比較大。
以7月27日大興瀛海地塊為例，該地塊由遠(yuǎn)洋+首創(chuàng)+世茂聯(lián)合體以47.9億元、自持26%的方式拿下。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的計算，該地塊平 均樓面價4.5萬元/平方米，而該地塊銷售均價不超過52449元/平方米，最高銷售單價不得超過55071元/平方米，樓面價已經(jīng)十分接近銷售均價。
這樣的例子在北京土地市場比比皆是。據(jù)悉，目前北京已經(jīng)成交和正在掛出的所有商品住宅地塊均已全面實施“限房價、競地價”的出讓方式。所有這些住宅用地，從土地出讓伊始就全面規(guī)定了未來的銷售均價和最高售價。
因此，自北京土地市場推出“限房價、競地價”方式以來，業(yè)內(nèi)討論最多的是房企拿地后的利潤問題。北京市國土局網(wǎng)站公開信息顯示，原來自主定價的商品住宅 用地，如今已經(jīng)全部變成了高端“限價房”，今年已經(jīng)出讓和待出讓的30多宗商品住宅地塊已經(jīng)明確了未來售價。在張大偉看來，從地價計算角度看，許多限房價 地塊基本都接近零利潤，稍有不慎就會虧損。
開發(fā)商“玩兒法”要變
“限價房地塊勢必會壓縮房企盈利空間，這也要求房企更加精耕細(xì)作，剔除各類成本，同時把握地產(chǎn)周期。很多房企過去其實就是靠市場自身變動盈利的，未來要提升專業(yè)能力，需要把市場做細(xì)，這樣才能有更好的盈利機會。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進如是說。
同樣，張大偉也表示，因為地價、房價都設(shè)定了透明的上限，如此一來，開發(fā)商想要盈利只有壓縮成本。“未來開發(fā)商可能就不存在產(chǎn)品的競爭了，而是成本管理、成本控制能力的競爭，開發(fā)商就變成精算商了。”
不過，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則表示，并非所有限價房地塊均失去盈利空間，房企在拿地時會計算并保留樂觀的盈利空間。有一部分項目的樓面價確實已經(jīng)接近最 高售價，這種情況下，開發(fā)商會更多地在地下空間的開發(fā)上尋找利潤空間，比如車位、倉儲功能以及地下商業(yè)。對于市場中討論的限價房項目是否會出現(xiàn)“減配”現(xiàn) 象，郭毅表示，限價房地塊在出讓時也會要求確保建筑質(zhì)量，簽訂**交付標(biāo)準(zhǔn)，確保房屋居住品質(zhì)。
除了控制成本以外，限價房的出現(xiàn)或許要倒逼開發(fā)商在玩兒法上做出花樣。就在去年底，北京市首批“限房價、競地價”土地拍出，4宗地成交結(jié)果均為住宅100%自持，未來所建項目將全部由開發(fā)商自持，作為租賃住房提供給市場。
全部自持不得出售則意味著開發(fā)商的回報周期被無限延長，即便如此，開發(fā)商對于土地的熱情依然高漲。對此，行業(yè)人士表示，即便自持，開發(fā)商依然有運作的空 間，隨著北京無地可售、無房可售的局面到來，土地的增值有較大預(yù)期，這能提高企業(yè)的估值，只是開發(fā)商要改變以前拿地賣房的傳統(tǒng)模式，換一種活法了。
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