讓人歡喜讓人憂的“房產(chǎn)稅”，終于有了新進(jìn)展。
財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅時(shí)明確表示，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，并按照房屋評(píng)估值征收，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
“目前房地產(chǎn)稅法的制定正在進(jìn)行中。作為一部法律，房地產(chǎn)稅法有很多工作要做，尤其是很多有爭(zhēng)議的環(huán)節(jié)，需要這部法律來(lái)解釋。因此，房地產(chǎn)稅不會(huì)太快落地。但作為一個(gè)政策工具和財(cái)稅法治化的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅一定會(huì)實(shí)施的。”一位接近財(cái)政部的不具名人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
按照立法工作計(jì)劃，今年《房地產(chǎn)稅法》的工作重點(diǎn)是抓緊調(diào)研和起草，送審還需些時(shí)日。
不過(guò)，期待“房產(chǎn)稅”能成為“壓倒房?jī)r(jià)最后一根稻草”的人，可能會(huì)失望了。因?yàn)?ldquo;房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”并不是同一個(gè)稅種，起的作用也并不一樣。
“雖然只多了一個(gè)‘地’，但已經(jīng)變成了另外一個(gè)體系。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，包含很多環(huán)節(jié)，包括土地在內(nèi)的稅種如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅都在其中。這比只涉及房子的房產(chǎn)稅要復(fù)雜得多。”中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示。
在全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一場(chǎng)綜合性的稅制改革，需要解決產(chǎn)權(quán)自動(dòng)續(xù)期、產(chǎn)權(quán)評(píng)估等問(wèn)題，并重新設(shè)置稅種，探索一條全國(guó)適用、合乎法律的政策，而不是單純的加稅。而這正是房地產(chǎn)稅的職責(zé)所在。
“房地產(chǎn)稅天然承擔(dān)著調(diào)控房?jī)r(jià)的職能，但是控房?jī)r(jià)是個(gè)綜合工程，房地產(chǎn)稅只是其中一個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)于房地產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，理清稅制結(jié)構(gòu)，解決長(zhǎng)期存在爭(zhēng)議卻沒(méi)有具體解決方案的疑難問(wèn)題，才是最重要的任務(wù)。”上述接近財(cái)政部人士表示。
房地產(chǎn)稅來(lái)了？
今年10月，一紙《寧夏回族自治區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》，讓民眾再次瘋狂。然而，這個(gè)存在已久的、面向城鎮(zhèn)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性房屋征收的稅種，注定讓翹首以盼“控房?jī)r(jià)神器”的民眾空歡喜一場(chǎng)。
不過(guò)肖捷的表態(tài)，似乎預(yù)示著房地產(chǎn)稅漸行漸近。
事實(shí)上，從2013年11月的十八屆三中全會(huì)提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”后，房地產(chǎn)稅在財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)就不斷地被提及。
2014年，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)的樓繼偉在《求是》撰文提到房地產(chǎn)稅構(gòu)想時(shí)表示，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來(lái)源。
2015年8月，房地產(chǎn)稅正式列入十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃，意味著立法啟動(dòng)。
在今年全國(guó)人大網(wǎng)發(fā)布的《全國(guó)人大常委會(huì)2017年立法工作計(jì)劃》中，制定房地產(chǎn)稅法更被列入預(yù)備級(jí)研究論證項(xiàng)目，有關(guān)方面要抓緊調(diào)研和起草工作。
不過(guò)，今年兩會(huì)期間，全國(guó)人大新聞發(fā)言人傅瑩曾明確表示，今年沒(méi)有把房地產(chǎn)稅草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排，而是在5年立法規(guī)劃中。這也為房地產(chǎn)稅的出臺(tái)劃出了大致的時(shí)間表。
在中國(guó)財(cái)稅法學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)周序中看來(lái)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅還有很多疑惑沒(méi)有解開(kāi)，比如和土地出讓金的關(guān)系、農(nóng)村宅基地要不要征收的問(wèn)題。因?yàn)樯婕暗?ldquo;地”，和以往簡(jiǎn)單的房產(chǎn)稅還不一樣，這些問(wèn)題不解決，很難說(shuō)房地產(chǎn)稅的公正性。
“立法層面是靠制度性推進(jìn)，我們認(rèn)為還是需要比較長(zhǎng)時(shí)間，從這個(gè)周期來(lái)說(shuō)，兩年內(nèi)可能很難完成立法，但是從試點(diǎn)上推出可能會(huì)很快。從一線城市的稅基來(lái)看，空間還很大，從提高地方政府積極性來(lái)看，仍然需要稅率發(fā)力。”交通銀行首席分析師連平對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
事實(shí)上，房地產(chǎn)稅不僅僅是立法，或者開(kāi)征一項(xiàng)稅那么簡(jiǎn)單，一旦實(shí)施，將對(duì)中國(guó)財(cái)稅體制產(chǎn)生巨大影響，甚至深刻改變中國(guó)社會(huì)，所以既需要積極推進(jìn)，又要穩(wěn)妥地做好基礎(chǔ)性工作。
細(xì)節(jié)需明確
在肖捷的表態(tài)下，一些細(xì)節(jié)已經(jīng)浮出水面。
肖捷表示，在中央統(tǒng)一立法和稅種開(kāi)征權(quán)的前提下，根據(jù)稅種特點(diǎn)，通過(guò)立法授權(quán)，適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限，地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級(jí)。
“各地房地產(chǎn)情況差異大，因此地方政府對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉，給地方充分授權(quán)，讓它在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開(kāi)征時(shí)間、適用稅率、征收對(duì)象，從而有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地。”國(guó)家行政學(xué)院教授馮俏彬表示。
據(jù)了解，房地產(chǎn)稅作為地方主力稅種，會(huì)根據(jù)各地情況，在不同地方略有差異。不過(guò)，不管在什么地方，可以明確的是，房地產(chǎn)稅的征收，將按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，這和此前業(yè)內(nèi)的看法一致。
有專家表示，房屋的評(píng)估值應(yīng)是房屋市場(chǎng)價(jià)值，而非房產(chǎn)原值（即購(gòu)房時(shí)價(jià)格），但由于近些年房?jī)r(jià)上漲較快，因此最終評(píng)估值應(yīng)該會(huì)有折扣。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅的稅率設(shè)定不會(huì)太高，否則會(huì)造成征不到稅。
按照滬渝兩地試行的房產(chǎn)稅來(lái)看，稅率不高，會(huì)設(shè)定起征點(diǎn)、免征面積。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅大概率會(huì)有累進(jìn)制，持有太多套房可能會(huì)被課以懲罰性的稅收，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源更為均衡的配置。
此外，關(guān)于商品房70年產(chǎn)權(quán)到期如何處理也備受關(guān)注。去年12月，國(guó)土資源部回復(fù)浙江少數(shù)住宅用地使用權(quán)到期問(wèn)題時(shí)稱，地方在相關(guān)“法律安排”明確之前，可以不需要提出續(xù)期申請(qǐng)、不收取費(fèi)用和正常辦理交易和登記手續(xù)。這也意味著，在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，有關(guān)70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題將最終拍板。
不過(guò)，在房地產(chǎn)稅中，和“地”有關(guān)的問(wèn)題才是亟待解決的。多了一個(gè)“地”字，也就意味著未來(lái)的持有稅，征收對(duì)象不但是房屋價(jià)值，而且還將包括房屋下面的土地價(jià)值，是稅收體系的綜合改革。
在周序中看來(lái)，現(xiàn)行的土地招拍掛，和房地產(chǎn)稅存在重復(fù)征稅的問(wèn)題，關(guān)于農(nóng)民自建房是否征稅、大量國(guó)企的福利房是否納入征收范圍，都尚未有明確說(shuō)法。
“如果一定要對(duì)居民房產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅，應(yīng)該把土地的價(jià)值去掉，因?yàn)樽≌蔷用袼接械?，征?cái)產(chǎn)稅從法理上講不矛盾。從根本上看，交易環(huán)節(jié)征稅是一個(gè)更好的選擇。房子交易時(shí)增值的部分，政府可以從中征收一部分稅款，這樣既有利于管理，又可以減少征收成本。”國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)在接受媒體專訪時(shí)表示。
事實(shí)上，對(duì)于房地產(chǎn)稅而言，最大的矛盾是與現(xiàn)行稅費(fèi)制度的銜接問(wèn)題，尤其是在土地出讓金的繳納方面。不過(guò)，在許善達(dá)看來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)稅，是土地國(guó)有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，這在國(guó)際上難以找到借鑒先例。即便將來(lái)全面開(kāi)征，規(guī)模也遠(yuǎn)不及私有制下的房產(chǎn)稅規(guī)模大。
理性看待降房?jī)r(jià)
房地產(chǎn)稅何時(shí)開(kāi)征之所以一直牽動(dòng)著眾人的神經(jīng)，是因?yàn)榇蠹覍⑵淇醋魇?ldquo;控房?jī)r(jià)神器”。但在財(cái)稅專家看來(lái)，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，將意味著財(cái)稅領(lǐng)域多個(gè)“打結(jié)”的點(diǎn)已經(jīng)解開(kāi)，這對(duì)于重樹(shù)財(cái)稅體系有著重要作用。
“房地產(chǎn)稅的本質(zhì)是稅制改革范疇的一部分，讓房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)更合理。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。不過(guò)，對(duì)于降房?jī)r(jià)的作用，還需要觀察。
“目前各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策已幾乎用到極致。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，緊縮調(diào)控不能無(wú)限期持續(xù)，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)刻不容緩。在房地產(chǎn)稅方面，預(yù)計(jì)未來(lái)將分時(shí)間批次、分具體方案逐步落地、區(qū)別執(zhí)行。”連平表示。
房地產(chǎn)稅的目的不是刺破泡沫，而是緩解住房分配的兩極分化，降低炒房預(yù)期，推動(dòng)房?jī)r(jià)更加健康。在中國(guó)社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮看來(lái)，房地產(chǎn)稅是土地到商品房的各種稅種；房產(chǎn)稅就是你名下的房子每年要繳的稅。前者是“關(guān)于房子的稅”，后者是“持有房子的稅”。
事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展至今，一大利好在于持有環(huán)節(jié)幾乎零成本，而交易環(huán)節(jié)稅收也不高。在房地產(chǎn)供應(yīng)短缺的大環(huán)境下，交易環(huán)節(jié)的所有稅負(fù)，幾乎全部會(huì)轉(zhuǎn)移到買家頭上。因此，增加持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，更有針對(duì)性。
不過(guò)，到目前為止，全球范圍因?yàn)殚_(kāi)征房地產(chǎn)稅而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌甚至崩盤的案例并不多見(jiàn)。
“降房?jī)r(jià)是一個(gè)綜合工程，不是其中一個(gè)環(huán)節(jié)就能解決，需要在住房制度方面予以改善，積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度。”連平表示。
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